תומר מרקוביץ' נ. ועד בית הכנסת "נחלת יצחק" | חיפוש פסקי דין ברשת בחינם - ישראקורט

תומר מרקוביץ' נ. ועד בית הכנסת "נחלת יצחק"

ע"א 3190/18
תאריך: 07/06/2020

 

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א  3190/18

 

 

לפני:  

כבוד השופט י' עמית

 

כבוד השופט ג' קרא

 

כבוד השופטת י' וילנר

 

המערערים:

1. תומר מרקוביץ'

 

2. מרדכי בדור

 

3. דורון עברי

 

4. יוסף לוי

 

5. יצחק שלמה ג'רבי

 

6. טובי מרקוביץ

 

 

נ  ג  ד

 

המשיבים:

1. ועד בית הכנסת "נחלת יצחק"

 

2. עמותת בית הכנסת נחלת יצחק

 

3. רשם ההקדשות

 

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו בתיק הפ  13493-07-16 שניתן ביום 27.3.2018 על ידי כבוד השופט דורון חסדאי

 

בשם המערערים:

עו"ד פרופ' אבי וינרוט ועו"ד אריק מגידיש

בשם המשיבים 2-1:

עו"ד אריה שרעבי, עו"ד ריקי חדד ועו"ד נועה צ'צ'יק

בשם המשיב 3:

עו"ד נעמי זמרת

 

 

פסק-דין

השופט י' עמית:

 

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט ד' חסדאי) בה"פ 13493-07-16 מיום 27.2.2018, בגדרו נתקבלה בחלקה תביעת המשיבים 2-1 (להלן: המשיבים), וניתן צו מניעה קבוע האוסר על המערערים להוציא לפועל מתווה בנייה הקשור למבנה בית הכנסת נושא המחלוקת.

 

 

רקע עובדתי והשתלשלות ההליכים

 

1.        במוקד הערעור שלפנינו ניצב בית הכנסת "נחלת יצחק", הממוקם בפינת הרחובות טרומפלדור וחברון, בלבה הפועם של העיר תל אביב (להלן: בית הכנסת). לצורך הבנת הרקע העובדתי וההיסטורי של הסכסוך שלפנינו, נצא תחילה למסע קצר לאחור בזמן, אל מחציתה הראשונה של המאה הקודמת.

 

           לפני כ-95 שנה, בשנות-20 של המאה הקודמת, הוקם בית הכנסת ולו שתי קומות (חלל בית הכנסת נבנה בגובה שתי קומות, כאשר עזרת הנשים היא מעין קומת גלריה התופסת כשליש מהחלל בגובה הקומה השניה). בחלוף כעשרים שנה, ביום 1.1.1946, נכרת הסכם מתנה בין "ועד בית הכנסת" לבין אגודת "קרן תורה ועבודה" (להלן: הקרן), שעיקרו בהעברת הבעלות במקרקעין ללא תמורה (להלן: הסכם 1946). נביא מקצת סעיפי ההסכם (כל ההדגשות להלן הוספו, אלא אם צוין אחרת):

 

1. הוועד מתחייב לתת הוראות [...] להעביר את בנין בית הכנסת 'נחלת יצחק', ואת המגרש שעליו בנוי בית הכנסת [...] לשם הקרן במשרד ספרי האחוזה בתל-אביב בלי תמורה של כסף כלשהי.

2. הקרן מתחייבת לקיים את הבנין הנ"ל בתור בית כנסת ובית מדרש, לתורה ולתפילה, לצמיתות.

3. הקרן מתחייבת להשפיע כמיטב יכלתה על חברי וידידי 'הפועל המזרחי' שיבואו להתפלל וללמוד במקום הזה, וגם לעזור לסדור שעורי תורה והרצאות על עניני תורה ויהדות.

4. הנהלת הענינים הפנימיים של בית הכנסת נתונה אך ורק לועד בית הכנסת שייבחר מדי שנה בשנה באספה כללית השנתית של חברי בית בכנסת.

 

 

           הבעלות במקרקעין הועברה אפוא לידי הקרן, ללא תמורה, תוך התחייבות מצד הקרן לקיים את הבניין בתור בית כנסת לצמיתות. יצויין כי בית הכנסת מעולם לא נרשם כהקדש בפנקס ההקדשות הציבוריים על פי סעיף 26 לחוק הנאמנות, התשל"ט-1979.

 

2.        השנים נקפו, ובשנת 2008 נודע לוועד בית הכנסת (המשיב 1, להלן: הוועד) כי בכוונת הקרן למכור את המקרקעין. בעקבות כך הגיש הוועד לבית המשפט המחוזי תביעה נגד הקרן, בה עתר לקבלת צו מניעה שיאסור על מכירת המקרקעין, ולחלופין להצהיר כי בית הכנסת מהווה הקדש. הליך זה הסתיים בפסק דין שאישר את הסכמת הצדדים, לפיה התחייבה הקרן כי "כל טרנזציה [צ"ל טרנזקציה – י"ע] שתעשה בנכס תכלול תניה המכפיפה את [הקרן] להתחייבותה לקיים את הבניין נשוא ההסכם בתור בית כנסת ובית מדרש לתורה ולתפילה, לצמיתות. מקובל עלינו כי תרשם על הסכמה זו הערה בפנקסי המקרקעין" (ת.א. (מחוזי ת"א) 1944/08, פסק דינו של השופט י' זפט מיום 27.10.2008, ההדגשות הוספו – י"ע) (להלן: פסק דין 2008)). הערה מתאימה אכן נרשמה בהמשך במרשם המקרקעין.

 

3.        כעבור כשנה נרשם בית הכנסת כעמותה (עמותת בית הכנסת נחלת יצחק, היא המשיבה 2 (להלן: העמותה)), שמטרתה, בין היתר, לנהל בית כנסת ולשמש גשר לתושבי הסביבה לערכי היהדות המסורת. בחלוף כשנה נוספת, בשנת 2010, נודע לוועד ולעמותה כי בכוונת הקרן למכור את המקרקעין, זו הפעם לידי המערערים (באמצעות עו"ד אראל שייצג את המערערים ושימש עבורם כנאמן). בעקבות כך הגישו הוועד והעמותה לבית המשפט המחוזי תביעה נוספת נגד הקרן במטרה למנוע את המכירה. אלא שביני לביני, ביום 14.7.2010, נחתם הסכם מכר בין הקרן למערערים (להלן: הסכם 2010), ובית המשפט (כב' השופט א' טובי) קיבל את בקשתם המוסכמת של הצדדים לדחות את התביעה (ת.א. (מחוזי ת"א) 34728-05-10 מיום 22.2.2011 (להלן: פסק דין 2011)).

 

4.        חשוב לציין כי הסכם 1946 ופסק דין 2008 צורפו כנספחים להסכם 2010. בנוסף, הסכם 2010 כלל אזכור מפורש של פסק דין 2008, תוך ציון העובדה שניתן בו תוקף להסכמת הצדדים כי כל טרנזקציה בכנס תכלול התנייה המכפיפה את הקרן להתחייבותה לקיים את הבניין בתור בית כנסת לצמיתות (ראו ה"הואיל" השלישי להסכם 2010, צורף כמוצג ו' למוצגי המשיבים). בנוסף, בהסכם 2010 הצהיר הנאמן בשם "הקונה" (המערערים) כי –

 

"ראתה ובדקה את הנכס בעיני קונה, לרבות מצבו הפיזי, התכנוני והמשפטי. ואת זכויות המוכרת בנכס, לרבות המגבלות הקיימות באחזקתו ובשימושו על ידי הקונה עקב השימוש הציבורי שנעשה בנכס לרבות זכויות בית הכנסת.

[...]

כי היא מוצאת את הנכס הנמכר מתאים למטרותיה, וכי תקבל את זכויות המוכרת בנכס כמות שהן, כולל השימושים שנעשים בו על ידי בית הכנסת ומי מטעמו, כולל מילוי ההתחייבויות כלפי בית הכנסת ומי מטעמו, ואין ולא תהיינה לה כלפי המוכרת טענות, דרישות או תביעות כלשהן בקשר לנכס ו/או לזכויותיה בנכס ו/או בקשר לשימוש שנעשה בנכס, למעט מילוי התחייבויות מפורשות של המוכרת על פי הוראות חוזה זה..." (שם, סעיפים 3ב, 3ד; השימוש בלשון נקבה במקור – י"ע).

 

 

           בדומה, גם הקרן-המוכרת הצהירה כי לא קיימת מניעה להעביר את זכות הבעלות בנכס "בכפוף לזכויות בית הכנסת וההערה וכאמור בפסק הדין" [פסק דין 2008 – י"ע]; כי היא ממחה ומעבירה למערערים "את כל זכויותיה המשפטיות והחוקיות בנכס, הן מכח זכויותיה הרשומות והן מכח היותה צד זכאי על פי הסכם המתנה [הסכם 1946 – י"ע] ופסק הדין; וכי במועד מסירת החזקה היא תמסור את הנכס "כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ למעט זכויות בית הכנסת, כאמור לעיל" (שם, סעיפים 2ג, 2ה, 2ו).

 

           נוסף על כך, בסעיף 4 להסכם (שכותרתו "המכר"), התחייבה הקרן למכור את כל זכויותיה בנכס "בכפוף להערה ובכפוף להימצאות בית הכנסת ובכפוף לשימושים הציבוריים בנכס"; ואילו המערערים (הקונה) התחייבו "לרכוש ולקבל מאת המוכרת את כל זכויותיה בנכס, כאמור, (AS IS) [...]".

 

           יצויין כי התמורה בגין המקרקעין עמדה על סך 3.4 מיליון ₪ (סעיף 7 להסכם); וכי בהסכם (שנכרת כאמור בעוד תביעתם של המשיבים תלויה ועומדת), נכללה תנייה שקבעה כי אם בעקבות תביעת המשיבים ייקבע כי אין אפשרות להעברת הזכויות במקרקעין כמוסכם, אזי הקרן תשיב למערערים את כספי התמורה.

 

5.        הליכים במישור התכנוני: בראשית שנת 2012, כשנה וחצי לאחר כריתת הסכם 2010, הגיש המערער 6 לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקשה לקבלת היתר בניה, בו ביקש, בין היתר, להוסיף שלוש קומות מגורים לבניין; לבטל את עזרת הנשים ולהפוך את הקומה השניה לקומת מגורים (כך שחלל בית הכנסת יהיה בגובה של קומה אחת בלבד); לאפשר תוספות בנייה בקומות הקיימות; ולהוסיף מרתף (הבקשה להיתר בניה – מוצג ז' למוצגי המשיבים). המשיבים, מצדם, הגישו לוועדה המקומית התנגדות מטעמם.

 

           הוועדה המקומית אישרה את השימוש של בית הכנסת בקומת הקרקע בלבד, ודחתה את התנגדות המשיבים בעניין קומת עזרת הנשים (החלטת הוועדה המקומית מיום 8.5.2013 – מוצג ו' למוצגי המערערים). ערר שהגישו המשיבים לוועדה המחוזית נדחה, בכפוף לתיקון הבקשה להיתר, כך שהחלל מעל ארון הקודש שבבית הכנסת יישאר חלל כפול במתכונתו המקורית (החלטת ועדת הערר מיום 8.4.2014 – מוצג ז' למוצגי המערערים). כנגד החלטת הוועדה המחוזית הגישו המשיבים עתירה מינהלית, שנדחתה לאחר שבית המשפט קבע כי לא נפל פגם בהחלטת הוועדה וכי זו לא הכריעה בסוגיות קנייניות (פסק דינו של כב' השופט מ' יפרח בעת"מ (ת"א) 50539-05-14 מיום 18.11.2014). ערעור שהגישו המשיבים לבית משפט זה נדחה אף הוא, תוך שמירת זכויות כל הצדדים, לאחר שהמשיבים חזרו בהם מערעורם בהמלצת בית המשפט (עע"מ 8618/14 מיום 3.8.2016). עד כאן ההליכים במישור התכנוני.

 

6.        ביני לביני, כחודש לפני מתן פסק הדין בעע"מ 8618/14 הנ"ל, הגישו המשיבים המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, בה עתרו לשורה של סעדים, בכללם הצהרה כי המערערים כבולים להוראות הסכם 1946; הצהרה כי הסכם 1946 יצר הקדש ביחס לבניין בית הכנסת; ומתן צו האוסר על המערערים לבצע כל דיספוזיציה בנכס, לרבות בדרך של הריסה, שלא בהסכמת בית הכנסת. בית המשפט המחוזי (כב' השופט ג' גינת) דחה את תובענת המשיבים על הסף. בפסק הדין נקבע כי ההליכים בין הצדדים הסתיימו בהסכמה בפסק דין 2008, כמו גם בפסק דין 2011 שבו אימץ בית המשפט את עמדת הצדדים כי פסק דין 2008 מהווה מעשה בית דין (ה"פ (ת"א) 13493-07-16 מיום 28.8.2016).

 

           על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגישו המשיבים ערעור לבית משפט זה, ועמו בקשה לסעד זמני המונע ביצוע פעולות שינוי או הריסה של בית הכנסת (ע"א 6807/16). הבקשה לעיכוב ביצוע התקבלה בכפוף להפקדת ערובה (החלטת השופט זילברטל מיום 21.9.2016); ובהמשך התקבל גם הערעור עצמו, בהסכמת הצדדים, במובן זה שפסק דינו של בית המשפט המחוזי בוטל והדיון הוחזר לבית המשפט המחוזי לצורך דיון בתובענה לגופה, תוך שמירת כל טענות הצדדים (פסק דינה של השופטת ברון מיום 18.12.2016).

 

           הדיון הוחזר אפוא לבית המשפט המחוזי (כב' השופט ד' חסדאי), שדן בתביעה לגופה ואף קיים ביקור במקום במסגרת הדיון בבקשה למתן סעד זמני. פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שניתן ביום 27.2.2018, הוא פסק הדין מושא הערעור שלפנינו.

 

תמצית פסק דינו של בית המשפט המחוזי

 

7.        בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת המשיבים בחלקה. ראשית, בית המשפט דחה את תביעת המשיבים למתן סעד הצהרתי בדבר קיומו של הקדש. זאת, מחמת קיומו של מעשה בית דין, לאחר שמצא שעילה זו בדבר הצהרה על הקדש "התמזגה" בפסק הדין משנת 2008.

 

           מנגד, בית המשפט דחה את טענת הסף של המערערים כי הוועד אינו אישיות משפטית. זאת, בין היתר בהתחשב בכך שהוועד נקט הליכים מול הקרן בשנת 2008 ובשנת 2010, מבלי שהקרן העלתה כל טענה בנושא; בהינתן שפסק הדין משנת 2008 ניתן בין הקרן לוועד; בהתחשב בכך שלפי פרוטוקול אסיפת ועד בית הכנסת משנת 2016, הוועד הוסמך על ידי 154 נוכחים להגיש תביעות משפטיות בנוגע לבית הכנסת; לאור הוראות הסכם 2010, בו הוצהר כי הוועד פתח בהליך משפטי נגד הקרן; לאור סעיף 4 להסכם 1946, בו נקבע כי הנהלת העניינים הפנימיים של בית הכנסת נתונה לוועד; ובהינתן שהמערערים אימצו את פסק דין 2008 ואת הסכם 1946 כחלק בלתי נפרד מהתחייבויותיהם, ובכך הכירו בקיומו של ועד בית הכנסת. בדומה, נקבע כי אין כל מניעה לראות בעמותה (המשיבה 2) "מי מטעמו" של ועד בית הכנסת (בהתאם ללשון הסכם 2010), ככל שזו מייצגת את האינטרס של בית הכנסת, מה עוד שהעמותה היתה צד להליך בשנת 2010. כן נדחו טענות המערערים להתיישנות תביעת המשיבים ולשיהוי שחל בהגשתה.

 

8.        לגופם של דברים, בית המשפט דחה את טענת המערערים כי פסק הדין משנת 2008 "בלע" את הסכם 1946. נקבע כי המערערים קיבלו על עצמם את הוראות הסכם 1946 והכפיפו את זכותם במקרקעין לאמור בו ולפסק הדין משנת 2008.

 

           באשר לתוכן ההסכם, בית המשפט קבע כי לפי התחייבויות הצדדים מכוח ההסכמים, המערערים אינם רשאים "להרוס (משמעותית) את מבנה בית הכנסת ולגרוע ממנו חלקים נכבדים, לטובת פרוייקט הבנייה שהם מתכננים", וכי הסכם 2010 אינו מתיר למערערים "להפקיע חלקים ממבנה בית הכנסת לטובתם בלא תמורה ובכלל" (פסקה 114 לפסק הדין, ההדגשות במקור). בית המשפט קבע כי תכניתם של המערערים מפקיעה/גורעת/הורסת כ-46% משטחו של בניין בית הכנסת. בנוסף, בית המשפט ציין כי מאז שנת 1946, עת הועברו המקרקעין לבעלותה של הקרן, ועד מכירת המקרקעין למערערים בשנת 2010, הבניין נשמר במתכונתו המקורית. התנהגות זו של הצדדים, כך נקבע, מלמדת גם היא על האופן בו הבינו הצדדים את תוכנו של ההסכם.

 

9.        בית המשפט המחוזי הוסיף כי המערערים לא פירטו אלו בדיקות ביצעו בטרם רכישת המקרקעין ביחס לזכויות בית הכנסת במקרקעין; כי לא נטען על ידי המערערים כי באו בדברים בטרם הרכישה עם נציגי הוועד על מנת לבחון את עמדתו לגבי זכויות בית הכנסת והאפשרות לבצע בנייה עתידית במקרקעין; וכי המערערים לא העידו נציג מטעם הקרן, שיתמוך בטענתם לגבי האופן בו פירשו את ההתחייבות שנטלו על עצמם בעת שרכשו את המקרקעין.

 

           בית משפט קמא דחה גם את טענת המערערים כי יש לאפשר להם להרוס חלק מהבניין ולהפקיעו לנוכח טענתם כי לא נעשה שימוש בחלקים מהמבנה, ובפרט עזרת הנשים. בית המשפט קבע כי עזרת הנשים היא חלק אינטגרלי מבית הכנסת ומחוברת אליו באמצעות גרם מדרגות; כי השימוש שעושים המשיבים בבית הכנסת אינו מעניינם של המערערים; וכי ההסכמים משנת 1946 ומשנת 2010, כמו גם פסק הדין משנת 2008, אינם מתנים את תוקפן של ההתחייבויות בשימוש שייעשה בפועל בבית הכנסת.

 

           לסיכום הדברים, בית המשפט קבע כי אין למערערים להלין אלא על עצמם לגבי האופן בו פירשו את המצב ההסכמי והמשפטי והמגבלות החלות עליהם, שלא תואם את ציפיותיהם הכלכליות. תביעת המשיבים למתן צו האוסר על המערערים להוציא לפועל את הבנייה במתווה מושא המחלוקת – התקבלה אפוא. מכאן הערעור שלפנינו.

 

תמצית טענות הצדדים

 

10.      המערערים טוענים כי מכירת המקרקעין על ידי הקרן ורכישת המקרקעין על ידם – בכפוף להסכמה לשמור על קיום בית הכנסת – נעשתה במטרה לאפשר בנייה מסחרית על גבי המקרקעין. אלא שלטענתם, האופן הדווקני בו פירש בית המשפט את ההסכם, הופכת את העסקה לחסרת טעם ויוצרת מצב שבו המערערים רכשו אבן שאין לה הופכין. לגישת המערערים, יש לפרש את ההסכם ככזה המאפשר לבנות על המקרקעין ובלבד שיישמר תפקודו של הבניין כבית כנסת.

 

           לחלופין, המערערים טוענים כי יש לפרש את ההסכם "בדרך סבירה וממוצעת" שתביא לתוצאה סבירה עבור שני הצדדים, שאם לא כן, ובהעדר אפשרות לבנות, כספם של המערערים ירד לטמיון. כן טוענים המערערים כי בהינתן העובדה שעזרת הנשים המקורית אינה משמשת בפועל ככזו (אלא משמשת לטענתם כמחסן וחדר כושר מאולתר), אזי המשיבים מושתקים מלטעון כי יש לפרש את ההסכם ככזה המחייב שהבניין כולו יוסיף להתקיים כבית כנסת.

 

           כן שבים המערערים על טענתם להעדר יריבות, כמו גם על טענתם לשיהוי. לטענתם, בהסכם הרכישה מול הקרן בשנת 2010 הם גידרו את הסיכון שנטלו, בכך שקבעו כי אם בעקבות ההליך שנקטו המשיבים לצורך סיכול העסקה (ההליך שהוביל לפסק דין 2011) יינתן פסק דין המונע אפשרות להעברת הזכויות בנכס, אזי הקרן תשיב למערערים את כספי התמורה. על רקע זה, המערערים טוענים כי אילו המשיבים היו מגישים את תביעתם מושא הערעור דנן כבר בשלב המכירה, אזי הם היו מגדרים את הסיכון בהתאם ומונעים את הנזק. כמו כן, המערערים טוענים כי לאורך כל התקופה, למן הגשת בקשתם לוועדה המקומית לקבלת היתר בנייה בשנת 2012 ועד ליום 11.7.2016, המשיבים לא הגישו כל תביעה ולא ביקשו סעדים זמניים, מה שהוביל להסתמכות של המערערים. המערערים טוענים כי על רקע זה, הם השקיעו משאבים רבים בקידום הליכי תכנון, ורק בסוף הדרך הוגשה תביעת המשיבים בחוסר תום לב.

 

11.      מנגד, המשיבים תומכים יתדותיהם בקביעותיו של בית משפט קמא, לפיהן זכויות המערערים כפופות להסכם 1946 ולפסק דין 2008. לטענתם, כך עולה מהצהרותיהם של המערערים ומעדותו של נציגם בבית המשפט, ולשון ההסכם, כמו גם התנהגות הצדדים לאורך השנים, אינה עולה בקנה אחד עם פרשנותם של המערערים. באשר לטענת השיהוי, המשיבים טוענים כי טענת המערערים בדבר שינוי מצבם לרעה מהווה הרחבת חזית, ומכל מקום, אין בה ממש, שהרי בתביעה מושא הערעור דנן כלל לא התבקש סעד של ביטול הסכם המכירה או מניעת העברת זכויות במקרקעין.

 

12.      המשיב 3, רשם ההקדשות, שצורף לראשונה להליכים הקשורים למקרקעין במסגרת התביעה מושא הערעור דנן, טען בסיכומיו כי אמנם לא ראה להגיש ערעור נפרד מטעמו, אולם לטענתו, קביעת בית המשפט המחוזי לפיה עילת ההקדש "התמזגה" בפסק הדין משנת 2008 – אינה נכונה. זאת, משום שרשם ההקדשות לא היה צד להליכים הקודמים, ומעולם לא התקיים דיון מהותי בשאלת קיומו של הקדש. רשם ההקדשות הוסיף כי רישום בפנקס ההקדשות הציבוריים הוא דקלרטיבי, כך שאין באי רישום כדי לשלול מעמד כהקדש ציבורי, ככל שמתקיימים התנאים לכך. לגישת רשם ההקדשות, נסיבות המקרה דנן מעידות כי ההסכם משנת 1946 הוא הסכם נאמנות שמטרתה ציבורית (הפעלת בית כנסת ובית מדרש), ועל כן נראה כי מדובר בהקדש ציבורי. רשם ההקדשות ביקש אפוא בסיכומיו כי הדיון יוחזר לבית המשפט המחוזי לצורך הגדרת מטרות ההקדש. מאחר שבא כוח המערערים ציין כי אין מבחינתו התנגדות לרישום ההקדש, ובלבד שלא יהא בכך כדי להפריע לבנייה ומאחר שגם המשיבים אינם מתנגדים לכך, מתייתרת בקשת רשם ההקדשות, ופתוחה הדרך בפני הצדדים לנקוט הליך מתאים לרישום בית הכנסת כהקדש ציבורי.

 

           יצויין כי המערערים הגישו סיכומי תשובה קצרים מטעמם, בהם חזרו על עיקרי טענותיהם.

 

דיון והכרעה

 

13.      בראש ובראשונה, עלינו לתחום את הדיון בערעור דנן, הנגזר מגבולותיו של פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הנגזר בתורו מהתובענה שהגישו המשיבים.

 

           כפי שפורט לעיל, המרצת הפתיחה שהגישו המשיבים לבית המשפט המחוזי כללה שורה של סעדים, לרבות סעד הצהרתי בדבר "שימור בניין בית הכנסת שעל המקרקעין – כפי שהוא במתכונתו דאז ועד היום – באופן שאוסר על [המערערים] לבקש הריסתו ו/או חלק מחלקיו". בית המשפט המחוזי קיבל את תובענת המשיבים בחלקה, ונתן "צו האוסר על המשיבים להוציא לפועל את הבנייה במתווה מושא המחלוקת, כפי שהוצג בפני בית המשפט" (פסקה 145 לפסק הדין, ההדגשה הוספה – י"ע).

 

           באספקלריה זו, אקדים ואומר כי אין מנוס מדחיית הערעור. בד בבד, כפי שעולה מתוצאת פסק דינו של בית המשפט המחוזי וכפי שיובהר להלן, איש מן הצדדים אינו יוצא מהליך זה ומלוא תאוותו בידו. מאחר שעיקרי הנמקותיו של בית המשפט המחוזי מקובלים עלי, אפרט את הדברים בקצרה.

 

14.      מלשונם של סעיפי ההסכמים שהובאו בראשית הדברים, עולה בבירור התמונה הבאה:

 

           (-) בשנת 1946 העביר הוועד את הבעלות במקרקעין לקרן במתנה, ללא תמורה, בכפוף להתחייבותה "לקיים את הבניין הנ"ל בתור בית כנסת ובית מדרש, לתורה ולתפילה, לצמיתות".

 

           (-) הקרן והוועד הסכימו בשנת 2008 כי כל טרנזקציה במקרקעין תכלול תנייה המכפיפה את הקרן להתחייבותה לקיים את הבניין בתור בית כנסת ובית תפילה. הסכמת הצדדים קיבלה תוקף של פסק דין, והערה מתאימה נרשמה במרשם המקרקעין.

 

           (-) בשנת 2010 הקרן המחתה והעבירה למערערים את כל זכויותיה במקרקעין בתמורה ל-3.4 מיליון ₪. הסכם 1946 ופסק הדין משנת 2008 צורפו להסכם 2010 כנספחים.

 

           (-) בהסכם 2010 הקרן-המוכרת הצהירה במפורש כי העברת זכות הבעלות בנכס לידי המערערים נעשית "בכפוף לזכויות בית הכנסת וההערה וכאמור בפסק הדין", וכן התחייבה למכור למערערים את כל זכויותיה בנכס "בכפוף להערה ובכפוף להימצאות בית הכנסת ובכפוף לשימושים הציבוריים בנכס".

 

           (-) בהסכם 2010, הקונה (המערערים) הצהיר כי בדק את הנכס, את מצבו התכנוני והמשפטי, את זכויות הקרן בנכס, ואת "המגבלות הקיימות באחזקתו ובשימושו [...] עקב השימוש הציבורי שנעשה בנכס לרבות זכויות בית הכנסת"; כי הוא יקבל לידיו את זכויות הקרן בנכס "כמות שהן, כולל השימושים שנעשים בו על ידי בית הכנסת ומי מטעמו, כולל מילוי התחייבויות כלפי בית הכנסת ומי מטעמו". בנוסף, הקונה התחייב "לרכוש ולקבל מאת המוכרת את כל זכויותיה בנכס, כאמור, (AS IS)".

 

15.      הנה כי כן, אין חולק כי המערערים רכשו מידי הקרן נכס עם "גיבנת משפטית" (כלשון בית המשפט המחוזי), וחיוביה של הקרן מכוח הסכם 1946 ופסק דין 2008 כלפי ועד בית הכנסת, מוסיפים לחול על המערערים שנכנסו בנעלי הקרן.

 

           אלא שהצדדים חלוקים ביניהם לגבי האופן בו יש לפרש את טיבה של ההתחייבות של המערערים כלפי בית הכנסת. המערערים מעוניינים לפרש התחייבות זו בצמצום, ולשיטתם די בכך שיישמר "תפקודו" של בית כנסת ובית מדרש במקום כדי לאפשר להם לבנות על המקרקעין כרצונם, גם אם הדבר כרוך בצמצום ניכר של שטח בית הכנסת. מנגד, המשיבים דוגלים בגישת "אף שעל", ולשיטתם יש לשמר את בניין בית הכנסת כפי שהוא ולאסור על כל "נגיסה" משטח בית הכנסת, אף אם מדובר בנגיסה של מטר בודד (ראו עמ' 9 לפרוטוקול הדיון בערעור).

 

16.      כשלעצמי, איני רואה לאמץ אף אחת מן הפרשנויות שהציגו הצדדים. בכל הנוגע לפרשנות שהציגו המערערים, דומה כי אין צורך להידרש לדוקטרינות משפטיות סבוכות כדי לדחותה. כפי שפורט, ההתחייבות שנטלה על עצמה הקרן בהסכם 1946 – שמכוחו קיבלה את המקרקעין במתנה מהוועד – היתה לקיים את "הבניין הנ"ל" בתור בית כנסת ובית מדרש לצמיתות. כמוסבר לעיל, התחייבות זו הוסיפה לעמוד בתוקפה בעת מתן פסק דין 2008, ובהמשך יובאה לתוך הסכם 2010, ואין חולק כי המערערים כפופים לה.

 

           טענת המערערים כי התחייבות זו אינה אלא הבטחה לקיים בית כנסת בבניין (קרי בתוך הבניין), יהא גודל בית הכנסת אשר יהא, אינה מתיישבת עם פשוטו של מקרא, המתייחס לבניין כולו. טול מקרה שבו בעליו של בניין בן ארבע קומות מעביר את הבעלות בבניין במתנה לעמותה, בכפוף לכך שהבניין ישמש כבית מחסה לדרי רחוב לצמיתות. האם יתאפשר לעמותה לעשות שימוש מסחרי בשלוש הקומות העליונות או למכור אותן לצדדים שלישיים למטרות מסחריות, בטענה כי די בכך שקומת הקרקע לבדה תשמש כבית מחסה? ברי כי פרשנות שכזו אינה עולה בקנה אחד עם לשון ההתחייבות. אף לא למותר להזכיר כי עסקינן בהסכם מתנה, ויש טעם בסברא כי לצורך פרשנותו יש ליתן משקל מכריע לכוונתו של נותן המתנה (במקרה דנן הוועד), להבדיל ממקבל המתנה הזוכה ב-windfall (ראו בפסקה 118 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי).

 

17.      בניסיון להתגבר על משוכת הלשון הברורה של ההתחייבות, המערערים מנסים להיתלות בהגיונה הכלכלי של עסקת המכר. לטענתם, פרשנותו של בית משפט קמא מובילה לתוצאה חסרת היגיון, שבה "המערערים רכשו קרקע שלא ניתן להפיק ממנה שום רווח כלכלי או לעשות בה שימוש מסחרי כלשהו" (פסקה 19ג לסיכומיהם).

 

           אין בטענה זו כדי לסייע למערערים, וזאת בשל מספר טעמים. ראשית, המערערים רכשו את המקרקעין מתוך מודעות מלאה ל"גיבנת המשפטית" הרובצת עליהם, ורכשו את הנכס "as is" ובכפוף לזכויות בית הכנסת. התמונה העולה מטענות המערערים, ולפיה סברו (או קיוו) כי יעלה בידם למקסם את הפוטנציאל המסחרי במקרקעין מבלי להפר את חיובם כלפי בית הכנסת, אינה מעלה ואינה מורידה, בין אם סברתם של המערערים נבעה מפרשנות לקויה של ההתחייבות שנטלו על עצמם, ובין אם מקורה בתקוותם כי יגיעו לפתרון מוסכם עם המשיבים. חששם של המערערים כיום, שמא טעו בכדאיות העסקה בעת רכישת המקרקעין ונקשרו בחוזה הפסד, אין בה כדי להוביל לאימוץ הפרשנות המועדפת עליהם, שאינה עולה בקנה אחד עם לשון ההתחייבות שנטלו על עצמם.

 

           במילים אחרות, התקשרות המערערים בעסקת המכר טמנה בחובה סיכויים לצד סיכונים: סיכוי לבצע בנייה מסחרית במקרקעין ולגרוף רווח נאה, לצד סיכון משפטי הנובע מזכויות בית הכנסת. העובדה כי בדיעבד, לאחר כריתת ההסכם, התברר כי הסיכון המשפטי התממש, אין בה כדי להקרין אחורנית על היקף ההתחייבות של המערערים כלפי בית הכנסת. מסקנה זו מתחזקת שבעתיים בהינתן שהמערערים כלל לא טרחו לברר מול הוועד מבעוד מועד, בטרם רכשו את המקרקעין, באיזו מידה הוועד עומד על זכותו (פסקה 128 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי). דהיינו, המערערים – שידעו על זכותו של בית הכנסת בעת שרכשו את המקרקעין – ביצעו את עסקת הרכישה מבלי שבאו בדברים עם בעל הזכות (הוועד) על מנת לברר את עמדתו לגבי האפשרות לבצע בנייה עתידית במקרקעין. כאמור, אין זה ברור אם התנהלות זו של המערערים נעשתה מתוך עצימת עיניים, מתוך התרשלות, או שמא מתוך תקווה כי יעלה בידם להשיג את הסכמת הוועד לבנייה המתוכננת. כך או כך, החיוב של הקרן כלפי בית הכנסת קדם לרכישת המקרקעין על ידי המערערים; ואין בעסקת המכר בין הקרן למערערים, כשלעצמה, כדי להשליך אחורנית על היקף החיוב כלפי בית הכנסת, שהרי הקרן לא יכלה להעביר לידי המערערים יותר מכפי שהיה לה (ע"א 570/70 חי נ' כהן, פ"ד כה(2) 339, 348 (1971); ע"א 7531/10 ‏ש.א.נ.ל ייזום ופיתוח בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פסקה 13 (12.3.2012); ע"א 1002/15 שהרבני נ' פקיד שומה חיפה, פסקה 10 (6.7.2016)).

 

18.      טענת המערערים כי בית המשפט המחוזי פירש את ההסכם באופן המונע מהם לעשות שימוש מסחרי כלשהו במקרקעין, קוראת לתוך פסק הדין את מה שאין בו. נזכיר, כי בית המשפט קיבל את תביעת המשיבים בחלקה, באופן האוסר על המערערים להוציא לפועל את מתווה הבנייה המתוכנן. פסק הדין לא התיימר לקבוע כי כל בניה עתידית במקרקעין באשר היא, תהווה הפרה של ההתחייבות כלפי בית הכנסת. טענת המערערים כי פסק הדין מוביל לכך שהם רכשו "אבן שאין לה הופכין", מרחיבה אפוא את קביעותיו של בית משפט קמא אל מעבר לתחום התפרותן. שלילת מתווה הבנייה שהציעו המערערים, אין פירושה שלילת כל מתווה בנייה עתידי באשר הוא.

 

19.      בדומה, אין לקבל את טענת המערערים כי פרשנותו של בית משפט קמא מרוקנת מתוכן את ההסכמה שנתנו המשיבים לביצוע עסקת מכר במקרקעין (הסכמה שבאה לידי ביטוי בפסק דין 2008 ובדחיית תביעתם (בהסכמה) בשנת 2011). טענה זו של המערערים מבוססת על המהלך הבא: עצם הסכמתם של המשיבים לביצוע עסקת מכר במקרקעין – טומנת בחובה הסכמה מצדם כי יקודם פרויקט בנייה מסחרי במקרקעין; והסכמתם כי יקודם פרויקט בנייה במקרקעין – שוללת מהם את האפשרות להתנגד לביצוע הפרויקט המתוכנן של המערערים, שאם לא כן, לשם מה נועדה עסקת המכר מלכתחילה?

 

           הכשל בטענה זו נעוץ במשוואה השגויה שמבקשים המערערים ליצור בין בנייה כלשהי במקרקעין לבין מתווה הבנייה המוצע. אף אם נניח כי הסכמת המשיבים לעסקת המכר משקפת הסכמה מצדם לאפשרות כי תבוצע בנייה מסחרית במקרקעין, אין פירוש הדבר כי עליהם להסכים בהכרח לכל מתווה בנייה שהמערערים חפצים לקדם. לא דומה פרויקט בנייה המבטיח שמירה על מאפייניו של בית הכנסת, לפרויקט בנייה הגורע עשרות אחוזים משטחו. נזכיר, כי לפי המתואר בפסק דינו של בית משפט קמא, מתווה הבנייה המוצע גורע 46%(!) משטח בית הכנסת. בנסיבות אלו, לא ניתן לקבל את הטענה כי הסכמתם העקרונית (הנטענת) של המערערים לקידום פרויקט בנייה מסחרי במקרקעין, מאפשרת לכפות עליהם מתווה בנייה הטומן בחובו פגיעה כה משמעותית בבית הכנסת.

 

20.      הנה כי כן, אין לקבל את הפרשנות המוצעת על ידי המערערים, לפיה ניתן לכפות על המשיבים ביצוע של מתווה הבנייה המתוכנן. בד בבד, אין פירוש הדבר כי יש לאמץ את הפרשנות הנגדית בה דוגלים המשיבים, השוללת א-פריורי כל אפשרות לגריעה משטח בית הכנסת, זניחה ומינימאלית ככל שתהא (אף לא מטר אחד, כלשון בא כוחם בדיון בערעור).

 

           על פני הדברים, יש טעם בטענת המערערים שהוזכרה לעיל, ולפיה הסכמתם של המשיבים למכירת המקרקעין למערערים, לא נועדה כדי לאפשר העברת בעלות נטולת תוכן, אלא ניתנה מתוך הכרה באפשרות כי המערערים יקדמו פרויקט שמטרתו ניצול הפוטנציאל התכנוני הטמון במגרש. בהקשר זה, לא למותר להזכיר כי ייעוד הקרקע עליה בנוי בית הכנסת הוא מגורים, והתכנית החלה על המקרקעין מאפשרת את המשך השימוש בבית הכנסת כשימוש חורג (ראו עמ' 2 להחלטת ועדת הערר).

 

21.      העובדה שהמשיבים אוחזים בזכות כלפי המערערים לגבי השימוש במקרקעין וניצולם, אינה מאפשרת להם לעשות שימוש לרעה בזכות זו ואינה פוטרת אותם מהחובה להפעילה בתום לב. כך לגבי הפעלת זכות הבעלות וכך לגבי מימוש זכויות אחרות, הן מכוח דיני המקרקעין הן מכוח הוראות הדין הכללי (על הגבלת זכויות במקרקעין ראו סעיף 14 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, וכן יהושע ויסמן "שימוש לרעה בזכות" משפטים כז 71 (תשנ"ו), העומד גם על היחס בין חובה זו לעקרון תום הלב הכללי המעוגן בסעיפים 39 ו-61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). לשם הדוגמה, לו יצוייר שיימצא פתרון תכנוני המאפשר ביצוע פרויקט בנייה במקרקעין, אך הדבר יהיה כרוך בגריעה של מטרים ספורים משטח בית הכנסת (כגון על מנת לאפשר גישה לקומות העליונות); ולו יצוייר שהמערערים היו מציעים לפצות את המשיבים בעין יפה בשל גריעת השטח האמור, אם בדמים ואם בשטח חלופי; ולו יצוייר שהמשיבים היו עומדים בסירובם לכל גריעה באשר היא, זניחה ככל שתהא, ובכך מסכלים את האפשרות היחידה להוציא לפועל מתווה בנייה כלשהו במקרקעין – או אז, לא ניתן לשלול כי עמידתם של המשיבים על זכותם תהא בגדר עמידה על זכות בחוסר תום לב.

 

           לכך יש להוסיף, כי השטח בקומה השניה של בית הכנסת כבר אינו משמש כעזרת נשים (לפי האמור בהחלטת ועדת הערר, השטח משמש כמחסן ועזרת הנשים הועברה בפועל לקומת הקרקע (שם בעמ' 4)). כשלעצמי, ובניגוד לעמדתו של בית משפט קמא, איני משוכנע כי עובדה זו נטולת חשיבות. לטעמי, עמידה דווקנית מצד המשיבים על קוצו של יו"ד בהסכם, בטענתם כי הבניין כולו נועד לשמש כבית כנסת, שעה שהם עצמם עושים שימוש בחלק מבית הכנסת למטרות שבינן לבין בית הכנסת אין דבר וחצי דבר, עשויה להקרין על תום לבם, ככל שידבקו בעמדתם כי לא ניתן לגרוע ול טפח אחד משטח בית הכנסת (אזכיר כי היה זה בית משפט קמא שייחס משקל להתנהגות הצדדים לאורך השנים, לצורך פרשנות ההסכם והתחקות אחר אומד דעת הצדדים (פסקה 123 לפסק הדין)).

 

           מכל מקום, ברי כי לא זה המקרה שלפנינו, שבו מתווה הבנייה המתוכנן כולל גריעה של 46% משטח בית הכנסת. בנסיבות אלו, אין לייחס למשיבים חוסר תום לב בשל עמידתם על זכותם להבטיח את שימור בית הכנסת והתנגדותם למתווה הבנייה שקדם על ידי המערערים. יובהר אפוא, כי הדברים לעיל לגבי האפשרות לייחס חוסר תום לב בגין עמידה על זכות, לא הובאו אלא כדוגמה ומבלי לקבוע מסמרות.

 

22.      יתר טענות המערערים אין בהן ממש. טענת המערערים כי תביעת המשיבים הוגשה בשיהוי; כי אילו הגישו המשיבים את תביעתם בזמן, אזי המערערים היו דואגים לגדר את הסיכון העסקי שלהם; וכי השתהות המשיבים הובילה להסתמכות של המערערים – אינן מתיישבות עם העובדות כהווייתן. די שנזכיר כי המערערים כרתו את הסכם המכר מול הקרן בחודש יולי 2010, כחודשיים לאחר שהמשיבים הגישו את תביעתם הקודמת בה ניסו למנוע את מכירת המקרקעין (יצויין כי בתביעה זו טענו המשיבים, בין היתר, כי ניתנה להם "זכות שימוש וחזקה בלעדית לצמיתות" – סעיף 14 לכתב התביעה). תביעת המשיבים אף אוזכרה במפורש בהסכם המכר (סעיף 3ו להסכם), ואין חולק כי המערערים היו מודעים לקיומה בעת שרכשו את המקרקעין. היתה זו אפוא בחירה של המערערים כיצד לגדר את הסיכון העסקי שנטלו על עצמם, בפרט לנוכח הכפפת הסכם המכר לזכויות בית הכנסת לפי פסק דין 2008 והסכם 1946, כמפורט לעיל.

 

           טענת המערערים להסתמכות שנבעה מאי הגשת תביעה על ידי המשיבים אף היא אינה מובנת, שהרי מלבד התביעה מושא הערעור דנן, דומה כי המשיבים נקטו כל צעד אפשרי בניסיון למנוע את ביצוע הפרויקט: החל מהגשת התנגדות לוועדה המקומית, המשך בהגשת ערר לוועדה המחוזית, עבור בהגשת עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים, וכלה בהגשת ערעור לבית המשפט העליון ועמו בקשה לעיכוב ביצוע. לבסוף, באשר לטענת המערערים בדבר העדר יריבות, זו נדחתה בפירוט בפסק דינו של בית משפט קמא (ראו בפסקה 7 לעיל), ולא מצאתי בטענות המערערים טעם המצדיק התערבות בקביעה זו.

 

סוף דבר

 

23.      לנוכח האמור לעיל, אין מקום להתערב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, שקיבל את תביעת המשיבים בחלקה ונתן צו האוסר על ביצוע מתווה הבנייה המבוקש. יובהר, כי אין בפסק דיננו משום הבעת עמדה לגבי מתווי בנייה עתידיים.

 

           בנימת סיום: כל המביט על ההתדיינות הענפה שמנהלים הצדדים מזה שנים, אינו יכול שלא להתעצב אל לבו. דומה כי לא זו בלבד שהצדדים לא ברחו מפני המחלוקת, אלא שלא החמיצו הזדמנות להוסיף קיסם למדורת המחלוקת, וריבוי ההליכים שננקטו על כל צעד ושעל יוכיח. על כך יש להצר. בהיבט זה, פסק דיננו, הגם שהוא סופי, אינו סוף פסוק. יש לקוות כי הצדדים ישכילו להגיע לפתרון מוסכם בדרכי פשרה ושלום, ולא יקשיחו את לבם אל מול טובת חבריהם. פתרון הולם – שמחד גיסא יבטיח כי קדושת בית הכנסת תישמר, בבחינת "מעלין בקודש ואין מורידין", ומאידך גיסא יאפשר לבעלי הקרקע לממש את הזכות שרכשו על פי דין במיליוני שקלים טבין ותקילין – הוא בהישג יד.

 

24.      סוף דבר, הערעור נדחה. המערערים ישאו בשכר טרחת עורכי דינם של המשיבים בסך 20,000 ₪.

 

ש ו פ ט

השופט ג' קרא:

           אני מסכים.

ש ו פ ט

השופטת י' וילנר:

 

           אני מסכימה לחוות דעתו של חברי, השופט י' עמית, לפיה דין הערעור להידחות מכל הנימוקים שהועלו על-ידו.

 

           חברי הוסיף הערותיו לגבי תרחישים אפשריים עתידיים כמפורט בסעיף 21 לחוות דעתו וסבר כי "לא ניתן לשלול כי עמידתם של המשיבים על זכותם תהא בגדר עמידה על זכות בחוסר תום לב". אני מסכימה עם חברי, כמובן, כי על המשיבים מוטלת החובה הכללית לנהוג בתום לב בשימוש בזכותם החוזית. ואולם, אותיר את השאלה של יישום חובה זו ביחס לתרחישים עתידיים לעת הצורך, אם וכאשר תרחישים אלה יהיו רלוונטיים.

 

ש ו פ ט ת

 

           הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית.

 

           ניתן היום, ‏ט"ו בסיון התש"פ (‏7.6.2020).

 

 

ש ו פ ט

ש ו פ ט

ש ו פ ט ת

 

 

_________________________

הסרת המסמך

מסמכים נוספים

הסרת כל המסמכים
2
בע"מ 8690/20
החלטה
20/01/2021
8
בע"מ 7670/18
פסק-דין
20/01/2021
טען מסמכים נוספים