עיריית תל אביב נ. מ.ע.ג.ן. – יעוץ וניהול נכסים בע"מ | חיפוש פסקי דין ברשת בחינם - ישראקורט

עיריית תל אביב נ. מ.ע.ג.ן. - יעוץ וניהול נכסים בע"מ

עע"מ 3643/18
תאריך: 14/07/2019

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים

 

עע"מ  3643/18

לפני:  

כבוד השופט י' עמית

 

כבוד השופטת ד' ברק-ארז

 

כבוד השופט מ' מזוז

 

המערערת:

עיריית תל אביב

 

 

נ  ג  ד

 

המשיבות:

1. מ.ע.ג.ן. - יעוץ וניהול נכסים בע"מ

 

2. נילי ויינברג

 

3. מ.ו. השקעות בע"מ

 

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים בתיק עתמ 005027-12-15 שניתן ביום 15.03.2018 על ידי כבוד השופטת י' שטופמן

 

תאריך הישיבה:

ז' בתמוז התשע"ט      

(10.07.2019)

 

בשם המערערת:

עו"ד רויטל אטיאס, עו"ד אראלה אברהם-אוזן

ועו"ד נעם ליובין

 

 

בשם המשיבות:

עו"ד שרונה נמדר ועו"ד בן זבולון

 

פסק-דין

השופט י' עמית:

 

           הערעור שבפנינו נסב על היקף זכויות הבנייה לניוד מכוח תכנית השימור בעיר תל אביב.

 

1.        העובדות הצריכות לעניין פורטו בפסק דינו של בית המשפט קמא, ואציג אותן בתמצית.

 

           המשיבות הן הבעלים של בניין הנמצא ברחוב נחמני 64 פינת דרך מנחם בגין 27 בתל אביב-יפו, ואשר נבנה בשנות השלושים של המאה הקודמת (להלן: הבניין). תכנית השימור תא/2650/ב (להלן: תכנית השימור) חלה על הבניין, ובתיק המידע של הבניין צוין כי הוא מבנה לשימור בהגבלות מחמירות. בהתאם לתכנית השימור לא ניתן לממש זכויות בנייה במבנים לשימור, אך על פי סעיף 10.7 לתקנון תכנית השימור, הוועדה המקומית רשאית להתיר ניוד זכויות בנייה למגרש אחר (להלן: המגרש המקבל).

 

2.        המחלוקת בין הצדדים נסבה על שטחו של המגרש עליו נמצא הבניין לצורך חישוב זכויות הבנייה הניתנות לניוד למגרש המקבל. המערערת טענה כי שטח המגרש הוא 832 מ"ר (על פי חישוב מתוקן) ואילו המשיבות טענו כי שטחו של המגרש הוא 1029 מ"ר.

 

           שורש המחלוקת הוא בשאלה אם יש לכלול בשטח הבניין את המדרכה. זאת, לאור טענת המשיבות כי כל עוד לא בוצעה הפקעה במגרש, יש לכלול בשטחו גם את המדרכה.

 

3.        בפסק דינו עמד בית המשפט קמא על כך שהשטח נשוא המחלוקת מהווה מדרכה מזה 80 שנה, וכי "המחלוקת בין הצדדים עניינה זכותן הקניינית של העותרות [המשיבות – י"ע] בשטח המדרכה". בית המשפט עמד בפסק דינו על זכות הקניין כזכות חוקתית וכי "תכניות המתאר מתארות מצב קיים, ובכל מקרה אין בכוחה של תכנית מתאר לשנות זכויות קנייניות" (הדגשה במקור – י"ע). עוד נקבע, כי משלא בוצעה הפקעה כדין לא ניתן לפגוע בזכותן הקניינית של המשיבות. עם זאת, בהינתן התקופה הארוכה בה הציבור משתמש במדרכה, יש להכיר כי למערערת זיקת הנאה במדרכה מכוח שנים.

 

           בשורה התחתונה נקבע בפסק הדין כי כל עוד לא בוצעה הפקעה כדין, הזכויות בשטח המדרכה שייכות במלואן למשיבות על כל המשתמע מכך לצורך חישוב זכויות הבניה למגרש המקבל.

 

4.        על כך נסב הערעור שבפנינו, בו תוקפת המערערת את מסקנתו של בית המשפט קמא לאורך כל החזית וממספר נימוקים. המשיבות מצדן, תמכו יתדותיהן בפסק דינו של בית המשפט קמא.

 

5.        דין הערעור להתקבל.

 

           תקנה 3(א) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992 (להלן: תקנות חישוב שטחים) קובעת כלהלן:

 

"לצרכי החישוב של שטחים ואחוזי בניה, לפי תקנות אלה, שטח מגרש הוא השטח כפי שתוחם בתכנית או בתשריט חלוקה או איחוד, לפי הענין, לאחר שנוכה ממנו החלק שנועד בתכנית לצרכי ציבור כאמור בפרק ח' לחוק [חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 – י"ע], זולת אם הוא ממשיך להיות חלק מהמגרש, וזכויות הציבור על פי התכנית תהיינה בדרך של רישום זיקת הנאה בלבד" (הדגשה הוספה – י"ע).

 

 

           תקנה זו, ולפיה יש לחשב את שטח המגרש "נטו", לא נעלמה מעיני בית המשפט קמא, אשר ציין בפסק דינו: "הדרך היחידה שבה ניתן להפחית משטח המגרש את אותם חלקים שנועדו לשטחי ציבור [...] הוא באמצעות פרק ח לחוק הוא פרק 'הפקעות'. אין לקבל את פרשנות [המערערת] כי לא נדרש ביצוע הפקעה בפועל".

 

6.        דומה כי בכך נקלע בית המשפט קמא לכלל טעות, באשר יש להבחין בין קניין לבין תכנון. אכן, בהיבט הקנייני, כל עוד שטח המדרכה לא הופקע, ניתן לראות את המשיבות כבעלים של שטח המדרכה בכפוף לזיקת הנאה מכוח שנים. אך לצורך תקנה 3(א) לתקנות חישוב שטחים, די בכך שהשטח במגרש נועד בתכנית לצרכי ציבור.

 

           ודוק: קניין לחוד ותכנון לחוד. במקרה דנן, מצאנו כי לא יכולה להיות מחלוקת של ממש כי קיימות מספר תכניות מאושרות, החל מתקופת המנדט ואילך, שבהן מסומן השטח הכולל את המדרכה כ"דרך". תכניות אלה פורטו בסיכומי המערערת וצורפו כנספחים למוצגיה: תכנית מס' 55 שפורסמה למתן תוקף בשנת 1938; תכנית מס' 44 שפורסמה למתן תוקף בשנת 1941; תכנית מס' 995 שפורסמה למתן תוקף בשנת 1968; ותכנית מס' 1795 שפורסמה למתן תוקף בשנת 1978. די בארבע תכניות סטטוטוריות אלה, אשר ברצף תכנוני מייעדות כולן את שטח המדרכה כחלק מדרך, כדי לראות את השטח ככזה "שנועד בתכנית לצרכי ציבור" כאמור בתקנה 3(א) לתקנות חישוב שטחים.

 

7.        לא נעלם מעיני פסק דינו של בית משפט זה – שאוזכר גם בפסק דינו של בית המשפט קמא – בבג"ץ 4592/93 טוכלר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב-יפו (21.2.1995) (להלן: עניין טוכלר), שם נאמר:

 

"בענייננו, לא קובעת התכנית את גודל המגרש. כל שנקבע בתכנית, הוא כי קוי הרחוב הם לפי המצב הקיים בשטח. אין בקביעה זו כדי לקבוע את גודל המגרש. גודל זה צריך להקבע בהתחשב באותם חלקי המגרש המופקעים על-פי פרק ח' לחוק התכנון והבניה. בענייננו, אין כל חלק מהמגרש אשר הופקע על-פי פרק ח' לחוק ואין גם כל תכנית להפקעה. בנסיבות אלה, אינני סבור כי תפיסה למעשה - שאינה מלווה בהפקעה ובפיצוי מתאים - יכולה לפגוע בחישוב שטחים וקביעת אחוזי בניה. אכן, אם נכיר אך בתפיסה למעשה של חלק מהמגרש כדרך ציבורית כקובעת את חישוב השטחים ואחוזי הבניה, כי אז נכיר בפגיעה (למעשה) בקניינו של בעל מקרקעין בלא כל הליכים כדין ובלא כל פיצוי. דבר זה נוגד את מעמדה (החוקתי) של זכות הקניין בישראל" (בפסקה 5; הדגשה הוספה – י"ע).

 

 

           אמירה זו תומכת לכאורה במסקנתו של בית המשפט קמא. אך קריאה זהירה של פסק הדין בעניין טוכלר מלמדת כי בתכנית הרלוונטית באותו מקרה, לא היה מדובר בשינוי ייעוד תכנוני, אלא בתכנית ש"צילמה" מצב קיים בשטח:

 

ם זאת בתכנית או בתשריט לא מצויין גודל המגרשים. בתכנית נכללה הוראה לפיה 'קוי הרחוב המתוכננים הם לפי המצב הקיים בשטח, בעת אישור התכנית, אלא אם צויין אחרת בתשריט'. בתשריט נאמר כי 'רוחב הדרכים, לבד מהדרכים בהם מסומן אחרת הוא לפי הקיים בשטח'. לדעת הועדה המחוזית, על פי הוראות התכנית יש להתייחס למצב הקיים בשטח ועל כן מה שיועד לדרך צריך להשאר בגדר דרך גם אם לא ננקטו ההליכים להפקעתו. [...] בענייננו, לא קובעת התכנית את גודל המגרש. כל שנקבע בתכנית, הוא כי קוי הרחוב הם לפי המצב הקיים בשטח" (בפסקאות 5-4; הדגשות הוספו – י"ע).

 

 

           (וראו גם בפסקה 40 לפסק הדין שניתן בעקבות תביעת הנזיקין שהוגשה באותה פרשה – ע"א 9313/08 אופנברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (7.9.2011)).

 

           הנה כי כן, בעניין טוכלר, היה מדובר בתכנית המסתמכת על דרכים קיימות בשטח ללא שינוי ייעוד תכנוני, תכנית שבה הדרך סומנה כדרך קיימת ומאושרת, בבחינת תפיסה בפועל שאינה מלווה בהפקעה ומבלי שהשטח אמור להיות מופקע בעתיד. לכן, נקבע בפסק הדין שאין סיבה לגרוע משטח המגרש לצורך חישוב אחוזי בנייה. כך גם מקום בו השטח אמור אמנם לשמש כדרך, אך זאת מכוח זיקת הנאה לציבור כאמור בסיפא לתקנה 3(א) לתקנות חישוב שטחים (וכמו במקרה שנדון בעת"ם (מנהליים חי') 61982-06-18 יוזמה אלונים תכנון וניהול בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית מחוז חיפה, בפסקאות 102-67 (23.5.2019)).

 

           אך לא כך כאשר על פי התכנית, השטח מיועד מבחינה תכנונית לדרך, כבענייננו. להבחנה נכוחה זו של פסק דין טוכרל ראו החלטת ועדת ערר (צפון) 302/09 דיאב נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה נצרת, בפסקאות 26 ו-28 (21.4.2010):

 

מקרה שבפנינו, קיימות שתי תכניות (לכל הפחות), אשר קבעו את מיקום הכביש. תמ"א 3 (אשר אושרה במקור בשנת 1976), ותכנית המתאר של העיר נצרת עילית (אושרה בשנת 1978). המדובר בתכניות אשר אמנם הסתמכו על המצב הקיים, אולם ניתן היה להגיש בגינן תביעות פיצויים, מכוח סעיף 197 לחוק (וגם אם מכוח תמ"א 3 לא ניתן היה לעשות כן, בשל קנה המידה של תשריטה, בוודאי שניתן היה לעשות כן מכוח תכנית ג/3057). על כן, לא ניתן לומר כי לא היה קיים מנגנון פיצוי לבעלי הקרקע, בעת ביצוע שינוי הייעוד. על כן, הלכת טוכלר אינה ישימה, במקרה זה.

 

[...] לא ניתן לומר, אם כן, כי התכנון של הכביש אינו ברור דיו מהתכניות הללו. הוא בוודאי ברור מספיק על מנת לדעת כי הכביש עובר על החלקה, וכי לא ניתן עוד לבצע בנייה עליו, או לגזור זכויות ממנו".

 

 

           אציין כי בית המשפט המחוזי בנצרת, אשר דן אף הוא בסוגיה זו לגבי המקרקעין בהן דנה ועדת הערר, אבחן את עניין טוכלר בצורה שונה, אשר אף היא רלוונטית לענייננו:

"עיון בפסק דינו של הנשיא מעלה, כי נסיבות בג"צ טוכלר מתייחסות לנסיבות מיוחדות, אשר שונות מנסיבות המקרה שבפני. על ב"כ המשיבה היה לשים לב כי בג"צ טוכלר מדבר על נסיבות מקרה בו התנגדו הבעלים או המחזיק לתפיסת החזקה במקרקעין ללא נקיטת הליכי הפקעה. מכאן קבע הנשיא ברק, כי במקרה כזה אין בתפיסת החזקה בידי הרשות שהוסמכה להפקיע, אך לא נקטה בהליכים הדרושים לכך, כדי להעיד על קיומה של הפקעה, ולהעביר לרשות זכויות במקרקעין. אין אלו הנסיבות שבענייננו. שכן, המשיב 2 לא התנגד לתפיסת החזקה, וממילא לא טען זאת. על כן, אין הלכת בג"צ טוכלר ישימה במקרה דנן (עת"ם (מנהליים נצ') 1072/06 דיאב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת, בפסקה 36 (27.5.2007)).

 

 

           כך או כך, מקום בו התכנית מייעדת את השטח לצרכי ציבור – ובמקרה שבפנינו מדובר לפחות בארבע תכנית סטטוטוריות שייעדו את השטח לדרך – יש לחשב את שטח המגרש "נטו" לאחר הפחתת השטח "שנועד בתכנית לצרכי ציבור" כאמור בתקנה 3(א) לתקנות חישוב שטחים.

 

8.        די בכך כדי לקבל את הערעור, ומשכך, איננו נדרשים לטענה שהעלתה המערערת, ולפיה לאחר שניתן פסק הדין של בית המשפט קמא, פורסמו ביום 6.12.2017 הערות על הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 מכוח תת"ל 71ב (הרכבת הקלה). על פי הפקעה זו, כל הדרכים המסומנות בתכנית, ואשר כוללות גם את המדרכה נשוא הדיון, יופקעו ויירשמו על שם המדינה או הרשות המקומית, מה שמוציא ממילא את השטח המופקע מגדרי זכותן הקניינית של המשיבות ומייתר את הדיון בערעור.

 

           אף איננו נדרשים לטענות נוספות של המערערת, ובין היתר, טענת שיהוי והטענה כי היה על בית המשפט לקחת בחשבון כי המגרש נשוא הדיון נתון להליכי הסדר עוד משנת 1995.

 

9.        ולבסוף, ולא אחרון בחשיבותו. מבלי להכביר מילים, דומה כי אף במישור הצדק והציפיות הסבירות, התוצאה לפיה שטח שיועד לשמש כמדרכה כבר לפני כ-80 שנה, ואף משמש ככזה, לא יובא בחשבון לצורך זכויות בנייה – היא תוצאה מתבקשת.

 

10.      סוף דבר שהערעור מתקבל במובן זה שמשטח המגרש יש לנכות את שטח המדרכה לצורך חישוב זכויות הבנייה שניתן לנייד למגרש המקבל.

 

           בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

 

ש ו פ ט

השופטת ד' ברק-ארז:

           אני מסכימה.

ש ו פ ט ת

השופט מ' מזוז:

           אני מסכים.

ש ו פ ט

 

           הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית.

 

           ניתן היום, ‏י"א בתמוז התשע"ט (‏14.7.2019).

 

 

 

ש ו פ ט

ש ו פ ט ת

ש ו פ ט

 

 

_________________________

הסרת המסמך
טען מסמכים נוספים