סילביה נאור נ. עיריית חולון | חיפוש פסקי דין ברשת בחינם - ישראקורט

סילביה נאור נ. עיריית חולון

ע"א 8775/18
תאריך: 03/06/2020

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

 

ע"א  8775/18

 

לפני:  

כבוד השופט נ' סולברג

 

כבוד השופט מ' מזוז

 

כבוד השופט א' שטיין

 

המערערות:

1. סילביה נאור

 

2. מירי נאור

 

3. ב.ש.ב שיווק קרקעות בע"מ

 

 

נ  ג  ד

 

המשיבים:

1. עיריית חולון

 

2. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון

 

3. מדינת ישראל – לשכת רישום המקרקעין

 

4. גיל-לי קובי

 

5. יורשי המנוח וולף יופה ו/או ג'ון יופה

 

6. מונה יופה

 

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו שניתן ביום 29.10.2018 בת"א 2558-07 (השופט ח' טובי)

 

תאריך הישיבה:

כ' באייר התש"ף

 (14.05.2020)

 

בשם המערערות:

עו"ד איתן ארז, עו"ד יואב רז          

 

בשם המשיבות 2-1:

עו"ד דרור ממן

 

בשם המשיבה 3:

עו"ד יעקב הילמן

 

 

פסק-דין

 

השופט א' שטיין:

 

1.            לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (השופט ח׳ טובי) אשר ניתן ביום 29.10.2018 בגדרו של ת"א 2558-07. ערעור זה מופנה נגד קביעתו של בית משפט קמא ביחס להיקף הנזק שנגרם למערערות עקב התרשלות המשיבה 3 (להלן: רשם המקרקעין) ונגד החלטתו לפטור את המשיבות 2-1 (להלן ייקראו ביחד: הרשות) מאחריות לנזק, לנוכח היעדר קשר סיבתי בין התרשלותה של הרשות לבין הנזק שנתבע.

 

תמצית העובדות

 

2.            המערערות רכשו 2/3 מהזכויות (במושעא) במקרקעין אשר ידועים כחלקה 154 בגוש 6052 וכחלקה 167 בגוש 6053 (להלן ובהתאמה: חלקה 154, חלקה 167; וביחד: החלקות או המקרקעין), ואשר מצויים בתחום שיפוטה של עיריית חולון. ביום 26.1.1998, רכשה המערערת 3 זכויות ב-1/3 מהמקרקעין וכחודשיים לאחר מכן נרשמה הערת אזהרה לטובתה (להלן: עסקת המכר הראשונה). ביום 25.6.2002, רכשו המערערות 2-1 מהמשיבה 4 (אשר רכשה את זכויותיה בחלקות בשנת 1998) זכויות ב-1/3 מהמקרקעין (להלן: עסקת המכר השנייה). ביום 29.5.2003 נרשמו המערערות 2-1 במרשם המקרקעין כבעלות זכויות ב-1/3 מהחלקות.

 

3.             לימים התברר למערערות כי בשנת 1961 פורסמה ברשומות הודעה על כוונתה של עיריית חולון להפקיע 2,618 מ"ר מתוך שטחה הכולל של חלקה 167 (3,204 מ"ר) וכן 314 מ"ר מתוך שטחה הכולל של חלקה 154 (1,265 מ"ר) – זאת, מכוח הרשאה שהעניק לה שר האוצר לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: ההפקעה או הודעת ההפקעה). באותה שנה נרשמו הערות אזהרה ביחס להפקעה במרשם המקרקעין, אולם במהלך הסבתו מרישום ידני לרישום ממוחשב – בין השנים 1991-1990 – נשמטו בטעות ההערות מהמרשם. רק בשנת 2005, שנה לאחר שנרשמה פעם נוספת הערת אזהרה בדבר הקניית המקרקעין המופקעים לעירייה, גילו המערערות שחלקים מהשטחים שרכשו הופקעו. עוד יצוין כי ביום 13.10.1966 פורסמה למתן תוקף תכנית מפורטת ח/142 (להלן: תכנית ח/142) אשר, בין השאר, ייעדה את השטחים שהופקעו מהחלקות לשטח ציבורי פתוח (להלן: שצ"פ).

 

4.            לאחר שגילו את דבר ההפקעה, ביקשו המערערות מעיריית חולון לבטלה, אולם העירייה דחתה את הבקשה. ביום 29.10.2007, עתרו המערערות לבית משפט קמא לקבלת סעד הצהרתי המורה על ביטול ההפקעה, ולחלופין לסעד בדמות הענקת קרקע חלופית. ביום 28.2.2010 הגישו המערערות כתב תביעה מתוקן אשר כלל סעד חלופי נוסף בדמות קבלת פיצוי כספי מהמשיבות 3-1; וביום 23.10.2012 הגישו המערערות כתב תביעה מתוקן בשנית אליו צורפה חוות דעת שמאית ביחס לפיצוי הכספי הנתבע. בהחלטתו מיום 9.6.2013, הבהיר בית המשפט כי הוא ידון בסעד הכספי בלבד – זאת, מחמת חוסר סמכות עניינית לדון בתוקפה של ההפקעה ובביטולה.

פסק הדין קמא

 

5.            בית משפט קמא קבע כי הצגת מידע חלקי על ידי עיריית חולון ביחס למצב הזכויות במקרקעין מהווה מצג שווא רשלני. התרשלות זו מצאה את ביטויה הן בדף המידע שהפיקה העירייה ביום 18.10.1998, והן בשומת ההשבחה שנערכה ביום 11.8.1998 ביחס לחלקה 154. במסמכים אלה, אשר כללו התייחסות לייעודם של חלק משטחי המקרקעין כשצ"פ, לא צויינה – ולו ברמז – העובדה שמדובר בשטחים שהופקעו בשנת 1961.

 

6.            לצד זאת פסק בית משפט קמא, כי המערערות לא הסתמכו על דף המידע או על שומת ההשבחה בעת רכישת הזכויות בחלקות. עסקת המכר הראשונה הושלמה, כאמור, ביום 26.1.1998 – טרם הפקת דף המידע וטרם עריכת שומת ההשבחה. משלא הוכח כי המערערת 3 קיבלה מהרשות מידע שגוי לפני התקשרותה בהסכם המכר, קבע בית המשפט כי לא מתקיים קשר סיבתי בין מצג השווא הרשלני לבין הנזק שנגרם למערערת 3. באשר לעסקת המכר השנייה ציין בית המשפט, כי דף המידע, כמו גם שומת ההשבחה, לא הופק עבור המערערות 2-1 או עבור מי מטעמן; וממילא חלפו כארבע שנים ממועדי הפקת המסמכים ועד להתקשרות בעסקת המכר השנייה. חלוף הזמן הרב, כך קבע בית המשפט, מנע הסתמכות על המידע השגוי – דבר שמנתק את הקשר הסיבתי בין התרשלותה של הרשות לבין הנזק אשר נגרם למערערות 2-1. לאור זאת, פטר בית המשפט את הרשות מן אחריות לנזק שנתבע.

 

7.            בעניינו של רשם המקרקעין קבע בית משפט קמא, כי השמטת הערות האזהרה בעת הסבת המרשם לרישום ממוחשב כאמור עולה כדי התרשלות חמורה. עוד קבע בית המשפט, כי הוכח שהמערערות הוציאו נסחי רישום של החלקות כדי לבדוק את מצב הזכויות בהן טרם התקשרותן בעסקאות המכר. לפיכך, נפסק כי מתקיים קשר סיבתי בין מחדלו הרשלני של רשם המקרקעין – אשר הוביל להיעדרן של הערות האזהרה מנסחי הרישום – לבין הנזק שנגרם למערערות כתוצאה מרכישת הזכויות בשטחים המופקעים.

 

היקף הנזק

 

8.            בכתב התביעה המתוקן טענו המערערות כי היקף הנזק שנגרם להן עומד על סך כולל של 2,533,000 ₪. הערכה זו נסמכה על חוות דעתו של השמאי ג'ימי פנחסי (להלן: פנחסי) אשר העריך את שווי החלקות ליום 26.6.2012 – כחופשיות מהפקעה – בסך של 850 ₪ למ"ר. המשיבות 3-1, מנגד, טענו כי היקף הנזק שנגרם למערערות הינו נמוך בהרבה. בבסיסה של טענה זו עומדת חוות דעתו של השמאי רחמים שרים (להלן: שרים), אשר העריך את שווי המקרקעין ליום 29.10.2007, בסך של 370 ₪ למ"ר. עוד העריך שרים כי שוויים של השטחים המיועדים לשצ"פ (בהתעלם מההפקעה) הוא 30% משוויים המקורי. בהקשר זה קבע בית המשפט, כי המערערות ידעו, או שהיה עליהן לדעת, כי חלקים מהמקרקעין ייועדו בתכנית ח/142 לשצ"פ ולהפקעה עתידית.

 

9.            בית משפט קמא קבע כי הנזק שנגרם למערערות בעקבות התרשלותו של רשם המקרקעין "הינו ההפרש שבין שווי המקרקעין שנרכשו [...] בהתעלם מההפקעה (2,980 מ"ר) ובייעוד שטחי ההפקעה (1,955 מ"ר) לשצ"פ ולהפקעה עתידית – לבין שוויה של יתרת הקרקע, לאחר גריעת שטחי ההפקעה (1,025 מ"ר)". בהיעדר תשתית ראייתית בנוגע לשווי הכספי של השטח שרכשו המערערות – לאחר גריעת השטח המופקע ממנו – קבע בית המשפט כי היקף הנזק שנגרם למערערות תחום לשוויים של השטחים שהופקעו, הא ותו לא.

 

10.         עוד קבע בית המשפט, כי במקרה דנן יש להעריך את היקף הנזק שנגרם למערערות – דהיינו: את שוויים של השטחים המופקעים, בהתעלם מההפקעה – במועד הגשת התביעה המקורית ביום 29.10.2007. בהקשר זה הבהיר בית המשפט, כי ראוי היה להעריך את הנזק במועד שבו הוא אירע – הזמן בו רכשו המערערות את הזכויות בחלקות בשנים 1998 ו-2002 – או, למצער, במועד היווצרותה של עילת התביעה כאשר גילו המערערות כי חלקים מהמקרקעין הופקעו; ואולם, מאחר שלא הוגשה שומה ביחס לשווי המקרקעין במועדי רכישת הזכויות או במועד היווצרות העילה, אמד בית המשפט את היקף הנזק שנגרם למערערות לפי שווי זכויותיהן בחלקות במועד הגשת התביעה המקורית.

 

11.         לנוכח העובדה שחוות הדעת של פנחסי מתייחסת לשווי המקרקעין ביום 26.6.2012, ומאחר שחלק ניכר מעסקאות ההשוואה בחוות דעתו לא היו רלבנטיות לקביעת שווי המקרקעין, דחה בית המשפט את שומתו של פנחסי ואימץ תחתיה את חוות דעתו של שרים. כאמור, בחוות דעתו העריך שרים כי שווי המקרקעין הוא 370 ₪ למ"ר, ובהתאם לכך שווי השטחים המיועדים לשצ"פ הוא 111 ₪ למ"ר (370 ₪ x 30%). מכיוון שהיקף השטח המופקע הינו 2,932 מ"ר, ומאחר שהמערערות רכשו 2/3 מהזכויות בחלקות, העמיד בית המשפט את היקף הנזק שנגרם למערערות על סך כולל של 216,968 ₪ (2,932 x 2/3 x 111). למען שלמות התמונה יצוין כי המשיבה 6 – קשישה כבת 90 המתגוררת בלונדון – אשר מכרה את זכויותיה במקרקעין למערערת 3, צורפה להליך קמא כצד ג' בהתבסס על הטענה כי ידעה על ההפקעה בעת שמכרה את זכויותיה, אך לא אמרה על כך דבר למערערת 3. לנוכח העובדה שהמשיבה 6 לא הגישה כתב הגנה, חייבהּ בית המשפט בדמי שיפוי בסך 108,484 ₪ לטובת רשם המקרקעין, כשסכום זה נושא הצמדה וריבית מיום 20.10.2007 ועד לתשלום בפועל.

 

טענות הצדדים

 

12.         המערערות טוענות כי שגה בית משפט קמא בקבעו כי לא מתקיים קשר סיבתי בין התרשלות הרשות לבין הנזק שנגרם להן. לשיטתן, הן הסתמכו על מצג השווא שהציגה להן הרשות; ולפיכך, מן הדין להטיל גם על הרשות את האחריות לנזק שנגרם להן. עוד מבקשות המערערות שנורה על הגדלת סכום הפיצוי שנפסק לטובתן, וזאת מאחר שסכום זה אינו משקף – אפילו בקירוב – את השווי האמיתי של המקרקעין. לטענת המערערות, היה על בית המשפט לאמוד את הנזק שנגרם להן לפי שווי המקרקעין במועד הגשת כתב-התביעה המתוקן, בשנת 2012, ולא לפי שוויים במועד הגשת כתב-התביעה המקורי. כמו כן טוענות המערערות, כי בבואו להתאים את שווי השטחים לפי ייעודם לשצ"פ, התכוון בית המשפט להפחית 30% משווי המקרקעין, אולם בפועל, בשל טעות בחישוב אריתמטי, הוא הפחית 70% משוויים. עוד טוענות המערערות, כי היקף הנזק שנגרם להן לא צריך להיות מחושב לפי שווי זכויותיהן בשטחים המופקעים, כי אם לפי שווי זכויותיהן בחלקות לרבות השטחים שלא הופקעו – זאת, בשל "היעדר אפשרות לבניה כלשהי על המקרקעין". לצד טענות אלה, מלינות המערערות על סכום ההוצאות שבית משפט קמא פסק לטובתן, שכן, לשיטתן, סכום זה איננו ריאלי ואינו משקף את הוצאותיהן האמתיות.

 

13.         הרשות, מנגד, סומכת את ידיה על פסק הדין קמא. לטענתה, המערערות לא העלו כל טענה אשר מצדיקה את התערבותנו בפסק דין זה. רשם המקרקעין, מצדו, סבור כי אין להתערב בקביעותיו של בית המשפט קמא ביחס למהימנות העדים וביחס להיקף הנזק שנגרם למערערות. לצד זאת, הוא חולק על הקביעה אשר מייחסת לו אחראיות בלעדית לנזק שנגרם למערערות. לדידו, היה על בית המשפט לייחס למערערות אשם תורם, וכן לקבוע כי גם הרשות אחראית לנזקן.

 

דיון והכרעה

 

14.         סבורני כי עלינו לדחות את הערעור וכך אציע לחבריי לעשות. כמו כן הנני מציע שלא נדון בטענתו של רשם המקרקעין אשר מייחסת לפסק הדין קמא טעויות בחלוקת האחריות לנזק – זאת, מאחר שהמדינה לא ערערה על פסק הדין.

 

15.         כאמור, בית משפט קמא הטיל על רשם המקרקעין את מלוא האחריות לנזק שנגרם למערערות. לטענת המערערות, היה על בית המשפט להטיל את האחריות גם על הרשות; ואולם, לנוכח העובדה שהמדינה נושאת בפיצוי בגין מלוא הנזק שנגרם להן איני רואה סיבה לדון בטענה זו, שהיתה לחסרת נפקות מעשית. רשם המקרקעין אמנם טען בתגובתו לערעור כי גם הרשות אחראית לנזק שנגרם למערערות, אולם, כאמור, הוא בחר שלא לערער על פסק הדין קמא ובחירה זו נכבד. מטעמים אלה, לא נידרש לאחריותה של הרשות לנזק שנגרם למערערות וממילא לא נתערב בקביעותיו של בית משפט קמא בעניין זה.

 

16.         באשר להיקף הנזק, לא עלה בידי המערערות להצביע על טעות בפסק הדין קמא אשר מצדיקה את התערבותנו. ראשית, המערערות לא הביאו כל אסמכתא לטענתן כי המועד הקובע להערכת שווי המקרקעין הינו יום הגשתו של כתב התביעה המתוקן בשנית. כפי שקבע בית משפט קמא, נזקן של המערערות התגבש במועד הגשת תביעתן, אם לא קודם לכן (במועד קרות הנזק, כאשר המערערות רכשו את זכויותיהן במקרקעין, בשנים 1998 ו-2002; או, לחלופין, בשנת 2005, כאשר הן גילו את דבר ההפקעה). העלייה בערך המקרקעין אשר אירעה בתקופה שבין הגשתו של כתב התביעה לבין תיקונו השני איננה מקנה למערערות שום זכויות.

 

17.         שנית, טענת המערערות כי יש לאמוד את היקף הנזק שנגרם להן לפי ערך המקרקעין במלואו, ולא לפי ערכם של החלקים שהופקעו, גם היא איננה מבוססת. טענה זו מושתתת על ההנחה כי שווי השטח שנותר בידי המערערות לאחר ההפקעה הוא אפסי. ספק בעיניי אם המערערות עצמן עומדות מאחורי טענה זו, שכן אם הטענה נכונה הן היו מוכנות למסור את יתרת השטח שבידיהן למאן דהוא ללא תמורה; והדבר אינו כך. ברי הוא, אם כן, כי לשטח שנותר בידי המערערות יש ערך כספי כלשהו. ללא תשתית ראייתית ביחס לשווי יתרת הקרקע שנותרה בידי המערערות לאחר ההפקעה, אין בידינו לקבוע האם ההפקעה השפיעה לרעה על ערך הקרקע שלא הופקעה; וממילא לא נוכל לקבוע את מידת ההשפעה כאמור, ככל שהיתה כזאת.

 

18.         שלישית, לטענת המערערות, בית משפט קמא התכוון להפחית רק 30% משווי הקרקע כדי להתאים את ערכה לפי ייעודה לשצ"פ, ובמקום זאת הפחית, מחמת שגגה, 70% משווי הקרקע. טענה זו מעוררת תמיהה. עיון בפסק הדין קמא, כמו גם בחוות דעתו של שרים, אותה אימץ בית המשפט כאמור, מעלה כי בית המשפט פסק בדיוק כפי שהתכוון לפסוק – שייעוד קרקע לשצ"פ מפחית 70% מערכה של הקרקע. יתירה מכך: בית המשפט ציין במפורש – בהסתמכו על חוות דעתו של שרים – כי "מקדם בשיעור של 30% בייעוד לשצ"פ, הינו על הצד הגבוה – שכן יש הסוברים כי שוויה של קרקע בייעוד לשצ"פ ביחס לייעוד לתעשייה, נע בין 8%-16%". אשר על כן, בדומה לקביעתו של בית משפט קמא ביחס למועד הקובע לצורך אומדן הנזק, גם קביעתו ביחס לשווי הקרקע בייעוד לשצ"פ מיטיבה עם המערערות.

 

19.         לבסוף, אציע לחבריי לדחות גם את טענת המערערות בנוגע להסתמכותו של בית משפט קמא על חוות דעתו של שרים לצורך אומדן הנזק שנגרם למערערות. כאמור, בית משפט קמא נימק בפירוט מדוע ראה לאמץ את חוות דעתו של שרים על פני חוות דעתו של פנחסי. מדובר בעניין עובדתי מובהק; ובידוע הוא, כי ערכאת הערעור תמנע ככלל מהתערבות בממצאים שבעובדה אשר נקבעו בערכאה הדיונית, למעט במקרים חריגים (ראו למשל: ע"א 10225/02 פרץ נ' פרץ בוני הנגב אחים פרץ בע"מ (15.1.2014)). ברי הוא, לטעמי, כי המקרה דנן איננו בגדר חריג שמצדיק את התערבותנו.

 

20.         סבורני אפוא כי באומדן נזקי המערערות, אשר נעשה על ידי בית משפט קמא, אין כל טעות, וממילא לא נוכל להתערב בו.

 

21.         באשר לשיעור ההוצאות שבית משפט קמא פסק לטובת המערערות – גם בעניין זה אין בידינו להתערב, אלא במקרים חריגים בלבד (ראו: ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (27.7.2008), פסקאות 13-12 לפסק דינו של השופט ס' ג'ובראן (כתוארו אז)). המערערות טוענות כי הוצאות המשפט אשר נפסקו לטובתן על ידי בית משפט קמא אינן משקפות את הוצאותיהן בפועל. ואולם, לאור הכלל בדבר אי-התערבות בענייני הוצאות, ובשים לב לעובדה שתביעת המערערות התקבלה באופן חלקי בלבד, סבורני כי עלינו להשאיר את שיעור ההוצאות אשר נפסקו על ידי בית משפט קמא על כנו.

 

22.         אשר על כן, לא נותר לי אלא לקבוע כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין קמא; כי ממצאים אלה תומכים במסקנותיו המשפטיות של פסק הדין; וכי אין לגלות בפסק דין זה שום טעות שבחוק. מטעמים אלה, דין הערעור להידחות לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

 

23.         הערעור נדחה, אפוא. המערערות תשלמנה למשיבות 2-1 הוצאות משפט בערכאה זו בסך כולל של 10,000 ₪ וכן תישאנה בהוצאות המשיבה 3 בערכאה זו בסך כולל של 10,000 ₪.

 

 

 

ש ו פ ט

 

השופט נ' סולברג:

 

           אני מסכים.

 

           אוסיף כי ברי שהמדינה טעתה במחדלה, באי-העתקת הערת האזהרה לגבי הפקעת חלק משטח המקרקעין, אותה תקלה שארעה בשנים 1990-1991 כשמרשם המקרקעין הוסב מרישום ידני למרשם ממוחשב. אין להקל ראש בתקלה שכזאת, תוצאותיה מעיקות, אבל: המערערות עצמן אינן פטורות מאחריות, ודומני כי היה מקום לייחס להן אשם תורם. המערערות כלל לא ביררו מהו הייעוד התכנוני של המקרקעין שרכשו עובר לרכישת הזכויות. אילו עשו כן, אולי היו מחליטות באופן מושכל להימנע מן הרכישה.           

 

           זאת ועוד: דעתי נוטה לכך שהיה מקום לייחס מידה של אחריות גם לעירייה ולוועדה המקומית לתכנון ובניה. בדיקת תקינות רישומי המקרקעין, כנדרש, היתה מונעת את התאונה המשפטית. ברם, וכדברי חברי השופט א' שטיין, באין ערעור מטעם המדינה, ומשהמדינה נושאת בפיצוי מלוא הנזק כפי שנפסק, אין בנסיבות העניין נפקות לדבר הזה.

 

 

 

ש ו פ ט

 

           הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' שטיין.

          

           ניתן היום, ‏יא בסיון התש"ף (‏3.6.2020).

 

 

ש ו פ ט

ש ו פ ט

ש ו פ ט

_________________________

הסרת המסמך
1
בע"מ 8244/20
החלטה
19/01/2021
טען מסמכים נוספים