משרד הבינוי והשיכון נ. יעקב אלבז | חיפוש פסקי דין ברשת בחינם - ישראקורט

משרד הבינוי והשיכון נ. יעקב אלבז

עע"מ 6635/20
תאריך: 08/11/2020

בבית המשפט העליון

 

עע"ם  6635/20 - א'

 

לפני:  

כבוד השופט ג' קרא

 

המבקש:

משרד הבינוי והשיכון

 

 

נ  ג  ד

 

המשיבים:

1. יעקב אלבז

 

2. עמיגור ניהול נכסים

 

בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע בעת"ם 3154-04-20 שניתן ביום 12.7.2020 על ידי כב' השופט שלמה פרידלנדר; תגובת המשיב 1

 

בשם המבקש:

בשם המשיב 1:

עו"ד סיון דגן

עו"ד גיא בית-און

 

 

החלטה

 

 

           בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (כב' השופט ש' פרידלנדר) מיום 12.7.2020 בעת"ם            3154-04-20 (להלן: פסק הדין), בגדרו התקבלה עתירת המשיב 1 (להלן: המשיב) והורה למבקש, משרד הבינוי והשיכון, ליתן החלטה חדשה בדבר זכאותו של המשיב להנחות בשכר הדירה וברכישת הדירה, בהתאם לקביעות שבפסק הדין.

 

הרקע לבקשה

 

 

1.             המשיב מתגורר בדירה ציבורית באשדוד משנת 1991. ביום 7.7.2019, פנתה המשיבה 2 (להלן: עמיגור) למשיב והודיעה לו כי התגלה כי בבעלותו של המשיב, במהלך העשור האחרון, דירה או חלק בדירה וכי באפשרותו להמציא מסמכים המערערים על ממצאים אלה, אחרת יבוטלו הנחות המדרוג. ביום 5.11.2019, השיב המשיב לעמיגור כי ההוראה בנוהל משרד הבינוי והשיכון מספר 08/28 שכותרתו "שכר דירה מדורג בשיכון הציבורי" (להלן: הנוהל), לפיה "בעל דירה" הוא מי שיש או הייתה בבעלותו דירה או חלק בדירה החל מיום 1.1.2000, מתייחסת רק למי שרכש דירה החל ממועד זה. לכן, טען המשיב, מכיוון שהוא רכש את דירתו הפרטית בשנות ה-80, הוא אינו "בעל דירה" כאמור בנוהל. המשיב ציין גם כי הוא מבקש לרכוש את הדירה הציבורית בה הוא גר. ביום 14.11.2019, השיבה עמיגור כי כדי להתחיל את הליך הרכישה, יש להמציא תעודת זכאות בתוקף. ביום 4.12.2019, הוציא המבקש מכתב למשיב, בו נמסר כי הוחלט לעצור את פנייתו לאור ממצאי בדיקת אימות שנעשתה. ביום 13.2.2020, פנה המשיב לעמיגור וציין כי העביר את חלקו בדירה הפרטית בהעברה ללא תמורה לבנו בשנת 2013, ולכן הוא "חסר דירה" וכי חברת מילגם סירבה ליתן לו תעודת זכאות. ביום 16.3.2020, השיבה עמיגור למשיב כי בנו נתבקש להמציא מסמכים תומכים שלא הומצאו עד אותו מועד. המשיב לא המציא את המסמכים הנדרשים, אשר היו מאפשרים העברת הדיון למבקש, כך שהמבקש לא קיבל החלטה בעניין גובה שכר הדירה שעל המשיב לשלם. ביום 2.4.2020, הגיש המשיב עתירה מינהלית, במסגרתה ביקש להורות למבקש ולעמיגור לאפשר לו לרכוש את הדירה הציבורית בהנחה ולהכריז עליו כזכאי להנחה, מאחר שלפי הנוהל הוא בעל דירה יחידה. ביום 12.5.2020, המבקש הגיש כתב תשובה ובקשה לסילוק העתירה על הסף בטענה כי העתירה מוקדמת וכי המשיב לא מיצה הליכים מול המבקש. ביום 8.6.2020, המציא המשיב לעמיגור את המסמכים הנדרשים לצורך בחינת זכאותו לרכישת הדירה. המסמכים הועברו למבקש, וביום 23.6.2020, הונפקה למשיב תעודת זכאות, לפיה הוא זכאי לרכישת הדירה הציבורית בכפוף לעמידתו ביתר הוראות חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998 (להלן: החוק). לעניין הזכאות להנחה בשכר דירה, נמסר כי הובהר למשיב כי בהתאם לנהלי המבקש, כבעל דיור לשעבר הוא חייב בתשלום שכר דירה מלא ללא הנחות, אולם באפשרותו להגיש בקשה בעניין לוועדת ערעורים לנושא שכר דירה מדורג.

 

2.             בית משפט קמא קיבל את העתירה וקבע כדלקמן:

 

"אכן, בעלות על דירה בתקופה הרלוונטית עשויה לשלול זכאות להנחה חלף רמת הכנסה נמוכה מסף המס, אך מהגדרת המושג 'זכאי' בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט-1998, סעיף 1, עולה כי הזכאות לא תתקפח על ידי בעלות על דירה אם שווי הדירה היה פחות מסך 350,000 ₪, כבענייננו.

לפיכך, הנחת המשיבים כי העותר אינו זכאי לרכוש את הדירה במחיר מוזל, כפועל יוצא מהנחת זכאותו לשכר דירה מוזל, אלא כי אינו זכאי אלא להנחה של 30% ברכישת הדירה, כמי שחייב בשכר דירה חופשי – אינה נכונה.

אנסח זאת כך: העותר נהג לשלם שכר דירה מוזל, לאור הכנסתו הנמוכה מסף המס. בשלב מסוים גילו המשיבים, כי הייתה בבעלותו דירה. גילוי זה גרם למשיבים לחשוב, כי העותר לא היה זכאי להנחה זו, וממילא אינו זכאי גם להנחה יתר על 30% ברכישת הדירה. אולם, מכיוון שהגדרת זכאי בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) ממעטת דירה בשווי פחות מ- 350,000 ₪ מן הבעלות על דירה השוללת את הזכאות – הרי שלמעשה לא היה בגילוי האמור משום צידוק לפגוע בזכאותו של העותר הן לשכר הדירה המוזל, הן לרכישה מוזלת של דירה".

 

3.             ביום 14.9.2020, הגיש המבקש לבית משפט קמא בקשה לעיכוב ביצוע. ביום 21.9.2020, המבקש הגיש לבית משפט זה ערעור על פסק הדין וצירף לו בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין (למעט לגבי ההוצאות שנפסקו לחובתו) עד להכרעה בערעור. ביום 29.9.2020, בית משפט קמא נתן עיכוב ביצוע ארעי עד להחלטה בעיכוב הביצוע שהוגש לבית משפט זה.

 

טענות הצדדים

 

4.             המבקש מדגיש כי אופן חישוב שכר הדירה של דיירי הדיור הציבורי מפורט בנוהל. בהתאם להגדרת "בעל דירה" בנוהל, בצירוף עם עדכון ההגדרה הנ"ל בחוזר סמנכ"ל משנת 2015 מיום 28.1.2015,  גם מי שאין לו ולא היו לו בעשר השנים הקודמות לבקשה זכויות בדירה – ייחשב "חסר דירה". כלומר, מי שהחזיק בזכויות בדירה לאחר יום 1.1.2000, אך הפסיק להחזיק בהן עד עשר שנים לפני הגשת הבקשה – לא ייחשב כ"בעל דירה" לעניין חישוב גובה שכר הדירה. לפי הנוהל, שוכר שהוא "בעל דירה" יידרש לשלם שכר דירה בהתאם לנהוג בשוק השכירות החופשי (להלן: שד"ח), ללא הנחה (סבסוד) בשכר הדירה. לעניין הזכאות לרכישת הדירה הציבורית, החוק מאפשר לזכאים לדיור ציבורי לרכוש את הדירה הציבורית בה הם מתגוררים, כאשר לפי הגדרת "זכאי" בחוק, מי שהיו לו זכויות בדירה ששווין עולה על סך 350,000 ש"ח – אינו זכאי לרכוש את הדירה הציבורית. סעיף 3 לחוק מפרט את ההנחות במחיר הדירה שתינתנה לרוכש באמצעות מענק מותנה, וקובע בסעיף 3(ג1) כי: "זכאי ששכר הדירה שעליו לשלם נקבע בהתאם למסלול שכירות חופשית לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998, יהיה זכאי למענק מותנה בשיעור של 30% מגובה המענק המותנה לפי סעיף זה". כך, אדם לא יהיה זכאי להנחה המרבית ברכישת הדירה אם נקבע ששכר הדירה שעליו לשלם הוא בהתאם לשד"ח, אלא הוא יהיה זכאי להנחה בגובה 30 אחוזים בלבד מההנחה המרבית שלה היה זכאי לפי סעיף 3 לחוק. לעמדת המבקש, קביעות בית משפט קמא, לפיהן הזכאות לרכישת הדירה הציבורית מגלמת את הזכאות להנחה המרבית לרכישת הדירה, שגויות ואינן מתיישבות עם הוראת סעיף 3(ג1) לחוק, הקובע כי מי שזכאי לרכישת הדירה הציבורית בה הוא מתגורר, אך אינו זכאי להנחה בגובה שכר הדירה – יהיה זכאי להנחה מופחתת ברכישת הדירה, בשיעור של 30 אחוזים בלבד מההנחה המרבית שלה היה זכאי. בנוסף, המבקש טוען כי קביעת בית משפט קמא, לפיה הזכאות לרכישת הדירה הציבורית לפי החוק מגלמת גם זכאות להנחה בגובה שכר הדירה – שגויה. לעמדת המבקש, ככל שקביעותיו של בית משפט קמא ייוותרו על כנן, המדינה תידרש לסבסד הנחות בשכר דירה וליתן הנחות מוגדלות ברכישת הדירה לאוכלוסייה של דיירי הדיור הציבורי שאינה זכאית לכך. המשיב נמצא זכאי לרכוש את דירתו הציבורית, לאחר שהוכיח כי שווי חלקו בדירה הפרטית שהייתה בבעלותו היה נמוך מהסכום הנקוב בהגדרת "זכאי" שבחוק. אולם, באשר לגובה המענק המותנה שיינתן לרכישת הדירה, החוק קובע כי דייר הנדרש לשלם שכר דירה בהתאם למסלול שד"ח, יהיה זכאי להנחה בשיעור של 30 אחוזים בלבד מההנחה המרבית שלה היה זכאי. משום שהמשיב החזיק בזכויות בדירה הפרטית פחות מעשר שנים עובר לפנייתו לעמיגור, הוא אינו זכאי להנחה בשכר דירה, אלא נדרש לשלם שכר דירה בהתאם למסלול שד"ח. בהתאם, הוא זכאי להנחה מופחתת בשיעור 30 אחוזים מההנחה המרבית לרכישת הדירה הציבורית. טיעוני המבקש לגבי הנחות בשכר הדירה או ברכישת הדירה נסמכו על הוראות הנוהל וחוק זכויות רכישה – אליהן בית משפט קמא כלל לא נדרש בפסק הדין. המבקש טוען כי בית משפט קמא לא נדרש להבחנה בין מבחני הזכאות לרכישת הדירה הציבורית לפי החוק לבין מבחני הזכאות להנחה בשכר דירה לפי הנוהל, או לאופן חישוב ההנחה ברכישת הדירה. בית משפט קמא השליך מהוראת סעיף 1 לחוק, הנוגעת למבחני הזכאות לרכישת הדירה הציבורית, ליתר הסוגיות בעתירה, בניגוד להסדרים החלים. אף שאופרטיבית פסק הדין הורה לקבל החלטה חדשה בדבר זכאות המשיב להנחות בשכר הדירה ורכישת הדירה, בפועל פסק הדין אינו מותיר למבקש שיקול דעת בנוגע לבחינת זכאות המשיב להנחות. לפיכך, לעמדת המבקש, סיכויי הערעור גבוהים. לעניין מאזן הנוחות, המבקש סבור כי יש חשש שאם פסק הדין יבוצע לפי קביעתו של בית משפט קמא, יהיה קושי רב להשיב את המצב לקדמותו אם טענות המבקש בערעור תתקבלנה. זאת, מאחר שאם תירכש הדירה, המשיב יוכל לבצע שינויים בדירה, לרבות העברתה לצדדים שלישיים. מנגד, אם ערעור המבקש יידחה, אין חשש שהמשיב לא יוכל לרכוש את הדירה, בהתאם להוראות החוק. הנזק שייגרם לקופה הציבורית במקרה של אי יכולת השבת החזקה בדירה למדינה עלול להיות בלתי הפיך. לכן, מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת המבקש.

 

5.             המשיב טוען בתגובתו כי דין הבקשה להידחות. המשיב סומך ידיו על פסק דינו של בית משפט קמא. לעניין מאזן הנוחות, המשיב טוען כי לא מדובר בנזק בלתי הפיך שכן המחלוקת היא על גובה ההנחה לה זכאי המשיב ולכן יש להורות כעת על ביצוע מכר הדירה למשיב.

 

דיון והכרעה

 

6.             לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה לה, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להתקבל. ככלל, עצם הגשת ערעור על פסק דין – לא תעכב את ביצועו (ראו: תקנות 42 ו-43(ב) לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000). על המבקש עיכוב ביצוע פסק דין להוכיח התקיימות התנאים המצטברים של סיכויים טובים לקבלת הערעור וכן ש"מאזן הנוחות" נוטה לטובתו, במובן זה שאם תדחה בקשתו יהיה קושי ממשי להשיב את המצב לקדמותו ככל שהערעור יתקבל (ראו, למשל: עע"ם 2398/08 משרד המשפטים נ' סגל (31.3.2008)). מדובר במקבילית כוחות, כאשר לשיקול "מאזן הנוחות" מקובל ליתן מעמד בכורה (ראו, למשל: עע"ם 7685/18 ועדת המשנה להתנגדויות נ' גמ"ח קהל חסידים, פסקה 8 (‏2.12.2018)). בנוסף, בהליך מינהלי נדרש בית המשפט במסגרת בחינת מאזן הנוחות גם לפגיעה באינטרס הציבורי (ראו, למשל: עע"ם 122/19 זכרון זאב צבי נ' מועצת עיריית ירושלים, פסקה 13 (13.2.2019); עע"ם 9352/16 ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה נ' אלבר ציי רכב בע"מ, פסקה 12 (22.12.2016)).

 

7.             בפי המבקש טענות הראויות לדיון ולבחינה בערעור ובמובן זה קיים בסיס לערעור. מבלי לקבוע מסמרות לגופו של עניין בסוגיה, לכאורה הערעור מעלה שאלה משפטית עקרונית, המצדיקה בירור שיפוטי. פסק דינו של בית משפט קמא איננו מפורט. מאזן הנוחות נוטה משמעותית לטובת קבלת הבקשה מאחר שאופרטיבית הסעד שניתן בבית משפט קמא עלול לגרום למצב בלתי הפיך ולייתר את ההכרעה בערעור באשר מהות הסוגיה שעל הפרק היא עסקה במקרקעין של מכר דירה. בשינויים המחויבים, יפים לענייננו הדברים שנקבעו בעע"ם 4794/19 משרד הבינוי והשיכון נ' אלחרר (7.8.2019), כדלקמן:

 

"דיון מחודש בבקשת הדיירים, והכרעה בהן על סמך הפרשנות שנתן בית המשפט המחוזי לחוק הדיור הציבורי, עלול לרוקן את הערעור מתוכנו, ואף ליצור תקדים בעל משמעות ביחס למקרים דומים. זאת ועוד, דיון מסוג זה עשוי להביא להעברת הדירות לבעלותם של המשיבים 1 – 10. העברת הבעלות אינה רק עניין כספי, בין היתר משום שאת הבעלות אפשר להעביר לאחרים, ומפני שהדירות עלולות לצאת ממאגר הדיור הציבורי. על כן מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובת שימור המצב הקיים עד להכרעה בערעור" (ההדגשה הוספה).

 

ובע"א 6283/12 צדוק נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (18.11.2012) נקבע כי:

 

"מדובר בערעור על פסק דין הנוגע לזכויות קנייניות בנכס מקרקעין. במקרים אלה עולה חשש, שאם יבוצעו שינויים במקרקעין עובר להכרעה בערעור, למשל על-ידי העברתם לצדדים שלישיים, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו במקרה שהערעור יתקבל, ומשכך נוטה הכף לעיכוב ביצועם של פסקי דין אלה; זאת בשונה, למשל, מפסקי דין שעניינים בחיובים כספיים (ראו, למשל, ע"א 589/10 עיריית הוד השרון נ' ניר שיתופי - אגודה ארצית שיתופית להתיישבות (לא פורסם, 12.4.2010)). מכאן, שלכאורה, למבקש עלול להיגרם נזק בלתי הפיך אם יבוצעו שינויים בנכס" (שם, פסקה 7).

 

8.             סוף דבר, הבקשה מתקבלת. פסק דינו של בית משפט קמא יעוכב עד להכרעה בערעור. בהתאם לאמור בבקשה, תשלום ההוצאות שנפסקו בבית משפט קמא לא יעוכב. אין צו להוצאות.

 

           ניתנה היום, ‏כ"א בחשון התשפ"א (‏8.11.2020).

 

 

 

 

 

 

ש ו פ ט

 

_________________________

הסרת המסמך

מסמכים נוספים

הסרת כל המסמכים
טען מסמכים נוספים