מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ. עזבון המנוח איסמעיל מוחמד | חיפוש פסקי דין ברשת בחינם - ישראקורט

מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל נ. עזבון המנוח איסמעיל מוחמד

ע"א 8717/17
תאריך: 23/07/2019

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

 

ע"א  8717/17

ע"א  1595/18

 

 

לפני:  

כבוד השופט נ' הנדל

כבוד השופט ג' קרא

כבוד השופט א' שטיין

 

 

המערערת בע"א 8717/17 ובע"א 1595/18:

מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל

 

 

נ  ג  ד

 

המשיבים בע"א 8717/17:

עזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ז"ל ואח'

 

המשיבים בע"א 1595/18:

1. סאלם סלים שרארה

2. באסם סלים שרארה

3. בסאם סלים שרארה

4. חוסאם סלים שרארה

5. מוחמד סלים שרארה

6. מחמוד סלים שרארה

7. בכריה שרארה

 

 

 

ערעורים על פסקי הדין של בית המשפט המחוזי נצרת בת"א  25725-09-15 מיום 17.9.2017 ובת"א 42429-01-16 מיום 8.1.2018 שניתנו על-ידי השופטת ע' הוד

 

בשם המערערת בע"א 8717/17 ובע"א 1595/18:

עו"ד אפי יגל

 

בשם המשיבים בע"א 8717/17 ובע"א 1595/18:

עו"ד עותמאן הריש; עו"ד אילן יחזקאלי; עו"ד אמיל נחאס

 

 

פסק-דין

 

השופט א' שטיין:

 

הרקע המשפטי

 

1.            כאשר המדינה מפקיעה מקרקעין מכוחה של פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה), עליה לשלם לבעל המקרקעין (להלן: הנפקע) את שוויים. שווי זה הוא המחיר שתמורתו מוכר המקרקעין מרצון היה מסכים למכרם לקונה מרצון בשוק חופשי. כך מורה סעיף 12(ב) לפקודה אשר קובע את שיעור הפיצויים המגיעים לנפקע. הפקעה כאמור כמוה כמכירה כפויה של המקרקעין, אשר משתכללת בדרכים הקבועות בסעיפים 12-5 לפקודה. לא אחת קורה שהמדינה מפקיעה מקרקעין ותופסת בהם חזקה מבלי לשלם לנפקע את הפיצויים בהתאם לסעיף 12(ב) לפקודה. בחלוף שנים, הנפקע או יורשיו מופיעים ודורשים מהמדינה את הפיצויים המגיעים להם. דא עקא, הפיצויים המגיעים לנפקע לפי סעיף 12(ב), שגובהם הוא כשוויים הכספי של המקרקעין במועד מסירת ההודעה על כוונת המדינה להפקיעם, כאמור באותו סעיף גופו (להלן: הפיצוי ההוני הבסיסי), אינם מספיקים כדי להחזיר את מצבו הכלכלי של הנפקע לקדמותו מפאת השחיקה הרבה בערך המטבע.

 

           מסיבה זו, דיני הפקעת מקרקעין העמידו לזכות הנפקע, במרוצת השנים, שלושה מנגנונים חלופיים לקבלת פיצוי משלים בגין העיכוב בקבלת הפיצוי ההוני הבסיסי (להלן: הפיצוי המשלים). מנגנונים אלה כוללים: (1) ריבית שנתית לא צמודה בשיעור של 6% אשר מתווספת לפיצוי ההוני הבסיסי, כפי שנקבע בהלכה פסוקה (ראו ע"א 212/59 רשות הפיתוח נ' אל-דיב, פ"ד יד 2141, 2147 (1960)) (להלן: מנגנון ה-6%); (2) הצמדת הפיצוי ההוני הבסיסי למדד המחירים לצרכן וכן הוספה של ריבית שנתית לא צמודה בשיעור של 4% עד ליום 31.3.1993, ושל ריבית שנתית צמודה בשיעור של 1.5% החל מיום 1.4.1993 ועד למועד החלפתה בריבית צמודה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 – כפי שנקבע בסעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן, לפי העניין: החוק המתקן ומנגנון השערוך); (3) פיצוי בשל אובדן דמי חכירה עבור התקופה שתחילתה במועד בו המדינה תפסה את החזקה במקרקעין וסופה ביום שבו המדינה שילמה לנפקע את הפיצוי ההוני הבסיסי יחד עם דמי החכירה, כאמור בסעיף 13 לפקודה (להלן: מנגנון החכירה).

 

2.            מנגנון ה-6% מת מוות טבעי לנוכח האינפלציה שפקדה את משק המדינה במרוצת השנים. על פי רוב, תופעת הנפקע הנעלם ושב מאפיינת מקרים של הפקעות אשר הושלמו לפני שנים רבות. במקרים אלו, ריבית שנתית בלתי צמודה של 6% איננה מקרבת את הפיצוי ההוני הבסיסי לערכו הריאלי של הכסף; ומשכך, ברי הוא שהנפקע לעולם יעדיף את מנגנון השערוך או את מנגנון החכירה על פני מנגנון ה-6%. לפי הדעה הרווחת, מנגנון השערוך הינו נחות, בדרך כלל, ממנגנון החכירה. דעה זו נסמכת על פסק דינו של בית משפט זה אשר קבע שאת דמי החכירה המגיעים לנפקע כפיצוי משלים יש לחשב בחישוב שנתי ולהעריכם באחוזי תשואה בהתחשב בעליות שחלו בשווי המקרקעין (ראו ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012) (להלן: עניין או פרשת הייטנר)). ברם, למנגנון החכירה נקבע תאריך תפוגה: סעיף 13 לפקודה, שהקים מנגנון זה, בוטל בחוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010 (להלן: תיקון מס' 3). תיקון מס' 3 נחקק כחוק פרוספקטיבי אשר לא סתם את הגולל על דרישות פיצויים אשר מועלות מכוחו של סעיף 13 לפקודה ביחס להפקעות שהודעה עליהן פורסמה ברשומות בהתאם לסעיף 5 לפקודה לפני 15.2.2010 (להלן: ההפקעות הישנות). הפקעות מקרקעין שההודעה עליהן פורסמה ביום 15.2.2010 או אחרי-כן חוסות בצלו של מנגנון השערוך כבסיס בלעדי לחיוב המדינה בפיצוי המשלים לטובת הנפקע, כפי שעולה מהאמור בסעיף 27(א) לתיקון מס' 3.

 

3.            המסגרת המשפטית שבה עסקינן כוללת בתוכה גם את הלכת ההתיישנות אשר נפסקה בדנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' פתח תקווה (21.3.2013) (להלן: הלכת ארידור). לפי הלכת ארידור, תביעות פיצויים בגין הפקעת מקרקעין מתיישנות במסגרת הדין הכללי הקבוע בסעיפים 5(1) ו-6 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 – דהיינו: בחלוף שבע שנים ממועד תפיסת החזקה במקרקעין על ידי הרשות המפקיעה. כלל התיישנות זה אף הוא עוצב ככלל פרוספקטיבי אשר חל על תביעות המוגשות אחרי 21.3.2016 (ראו הלכת ארידור, פסקה 11 לפסק דינו של הנשיא א' גרוניס וכן פסקה ב' לסיכום פסק הדין). כפועל יוצא מכך, מאגר ההפקעות הישנות, שביחס אליהן ניתן עדיין להפעיל את מנגנון החכירה, נמצא בתהליך הידלדלות. בסופו של תהליך זה, ישמש מנגנון השערוך בסיס בלעדי לחיוב המדינה בפיצוי המשלים לטובת הנפקע. כלומר, מנגנון זה יחול בכל מקרה של איחור בתשלום הפיצוי ההוני הבסיסי בגין הפקעת המקרקעין.

 

           כמו שאר דיני ההתיישנות, הלכת ארידור מתמרצת את הנפקע שבידו הזכות לתבוע מהמדינה פיצויים בגין הפקעת אדמתו להגיש את תביעתו מוקדם ככל שניתן; ואם ההפקעה שבגינה הנפקע מגיש את תביעתו היא אחת ההפקעות הישנות, הרי שאז, לפי הדעה הרווחת, מוטב לו, לנפקע, לבסס את דרישתו לקבלת הפיצוי המשלים – שכאמור בא להוסיף לפיצוי ההוני הבסיסי – על מנגנון החכירה ולא על מנגנון השערוך. העדפה זו מתבססת על ההפרש החיובי המשוער בין התשואה שמניב נכס מקרקעין לבין דמי ההצמדה והריבית המשולמים לנפקע שבוחר להפעיל את מנגנון השערוך. תשואה כאמור עולה, כמובן, גם על הריבית הבלתי צמודה אשר משולמת לנפקע מכוחו של מנגנון ה-6%, שהפך לאות מתה.

 

4.            רקע משפטי זה שופך אור על תמריצי הנפקעים שענייניהם עומדים להכרעה בערעורים דכאן: ע"א 8717/17 וע"א 1595/18 (להלן: הערעורים). ערעורים אלה יידונו במאוחד. הם מופנים נגד פסקי הדין שניתנו על ידי בית המשפט המחוזי נצרת (השופטת ע' הוד) בגדרם של ת"א 25725-09-15 ות"א 42429-01-16 (להלן: פסקי הדין קמא). עניינו של ת"א 25725-09-15 הנ"ל הוא תביעה לפיצוי בגין הפקעת שטח של 6,203 מ"ר מחלקה 35 בגוש 17471 ובגין הפקעת שטח של 7,643 מ"ר מחלקה 31 בגוש 17471 – באדמות כפר משהד. הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה על הפקעת החלקות הללו פורסמה ביום 19.3.1976. הודעה לפי סעיף 19 לפקודה לא פורסמה, אולם לכך אין חשיבות במקרה שבו עסקינן. עניינו של ת"א 42429-01-16 הנ"ל הוא תביעה בגין הפקעת שתי חלקות באדמות נצרת עילית, שבהן יש למשיבים שני-שליש (2/3) מהזכויות. מחלקה 11 בגוש 16553 הופקע שטח של 24,523 מ"ר ומחלקה 23 בגוש 16546 הופקע שטח של 13,805 מ"ר. הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה על הפקעת חלקה 11 פורסמה ביום 19.3.1976, ואילו הודעה לפי סעיף 19 לפקודה פורסמה ביום 10.3.1996. הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה על הפקעת חלקה 23 פורסמה ביום 5.9.1963, ואילו הודעה לפי סעיף 19 לפקודה פורסמה ביום 6.7.1980. בשני התיקים הנ"ל, בעלי הדין הגיעו להסכמה כי המועד הקובע לחישוב הפיצוי המגיע לנפקע יחל ביום 1.1.1986. כל אחד מהנפקעים ביקש לקבל מהמדינה – נוסף לפיצוי ההוני הבסיסי, שלכל הדעות מגיע לו ושהמדינה איחרה לשלמו – את הפיצוי המשלים בדמות דמי החכירה עבור תקופת האיחור.

 

5.            השטחים המופקעים שתוארו לעיל יכונו מכאן ואילך המקרקעין. במועד ההפקעה, חלה על המקרקעין תכנית מתאר מנדטורית RP/50/42 שייעדה אותם לחקלאות (להלן: התכנית). על פי הוראות התכנית ונוכח ההלכה הפסוקה שחלה בכגון דא, ניתן היה לבנות על כל חלקה – בכפיפות למגבלות מסוימות – מבנה מגורים אחד (להלן: המקרקעין בייעוד למגורים; וראו ע"א 8937/08 מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל נ' אללה, פסקה 24 לפסק דינו של המשנה לנשיאה א' ריבלין (1.12.2011); וכן ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004)). בעלי הדין מסכימים כי הפקעת המקרקעין נעשתה כדת וכדין; כי הנפקעים זכאים לקבל בגינה פיצויים מהמדינה בהתאם להוראות הפקודה; וכי פיצויים כאמור טרם שולמו. בעלי הדין חלוקים ביניהם אך ורק בנוגע לשיעור הפיצוי המשלים לו זכאים הנפקעים מכוחו של מנגנון החכירה שבו בחרו.

 

 

 

 

המחלוקת

 

6.            כיצד יש להפעיל את מנגנון החכירה? כיצד ראוי לאמוד את הפיצוי לו זכאי הנפקע בשל הפסד של דמי חכירה אשר נבע מאיחור המדינה בתשלום הפיצוי ההוני הבסיסי בגין המקרקעין שהפקיעה ממנו (להלן: דמי החכירה האבודים)? שאלות אלה עמדו במרכז הדיון בבית משפט קמא והן שבות וניצבות במרכז הערעורים שלפנינו. המחלוקת שנתגלעה בין בעלי הדין נסובה על השיטה שבאמצעותה יש לקבוע את דמי החכירה האבודים. הנפקעים טענו בפני בית משפט קמא וטוענים בפנינו, כי דמי חכירה אלו יש לקבוע כעניין נורמטיבי על בסיס מודל פיננסי של חישובי תשואה רעיונית. מנגד, המדינה סבורה כי על בתי המשפט לקבוע את דמי החכירה האבודים כעניין של עובדה בהתבסס על עסקאות שנקשרו בפועל ביחס למקרקעין הדומים לאלו שהופקעו.

 

7.            בטרם אכריע במחלוקת זו, אציג את פסקי הדין קמא ואפרט את הטענות שבעלי הדין העלו בפנינו בעל-פה ובכתובים.

 

פסקי הדין קמא

 

8.            פסקי הדין קמא קבעו את דמי החכירה האבודים על בסיס חוות דעתה של שמאית המקרקעין מטעם בית המשפט, גב' אילת אלזנר (להלן: השמאית אלזנר וחוו"ד אלזנר, לפי העניין). המדינה חולקת על חוו"ד אלזנר, תוך שהיא מבקשת מאתנו כי נסמוך את ידינו על חווֹת הדעת השמאיות שהוגשו מטעמה לבית משפט קמא לאחר שהוכנו על ידי שמאי המקרקעין, ה"ה ראמי גרזוזי ואהרון ויסבלום (להלן, בהתאמה: השמאי גרזוזי, השמאי ויסבלום, ושניהם יחד שמאי המדינה) וכי נשנה את פסקי הדין קמא בהתאם לאמור באותן חוות הדעת. הנפקעים מבקשים כי נותיר את פסקי הדין קמא על כנם, תוך שהם מצדיקים את האמור בחוו"ד אלזנר ושוללים את אומדן דמי-החכירה האבודים אשר נעשה על ידי שמאי המדינה.

 

9.            חוות הדעת השמאיות המנוגדות אלו לאלו – חוו"ד אלזנר, מצד אחד, וחוות הדעת של שמאי המדינה, מהצד השני – מבוססות על עקרונות שומה שונים. השמאית אלזנר ביססה את חוות דעתה על מודל פיננסי של חישובי תשואה ממקרקעין. מנגד, שמאי המדינה ביססו את חישוביהם על עסקאות מקרקעין שלטענתם משקפות את המציאות בשוק הנדל"ן. השמאית אלזנר אמדה את דמי החכירה האבודים כעניין נורמטיבי, בשעה ששמאי המדינה חישבו אותם בהתבסס על העובדות האמפיריות שעמדו לנגד עיניהם; וכפי שקורה לא אחת, שתי השיטות הללו – הנורמטיבית והאמפירית – הביאו את השמאים לתוצאות שונות בתכלית. דמי החכירה שחושבו על ידי השמאית אלזנר לפי השיטה הנורמטיבית עלו בהרבה על דמי החכירה שנאמדו על ידי שמאי המדינה לפי השיטה האמפירית. בית משפט קמא הכריע בין שתי השיטות הללו, וכך נעשה גם אנחנו.

 

           אקדים ואומר כי בית משפט קמא שגה בגישתו הכללית אל חות הדעת השמאיות שהונחו בפניו: הוא נתן לדין ללכת אחר השמאות ואִפשר לשמאות להגדיר את זכויות הנפקעים; זאת, בשעה שהשמאות היא זו שצריכה ללכת אחר הדין, לשרת את מטרותיו וליתן תרגום כספי נאמן לזכויות מושא המחלוקת כהגדרתן בדין. נקודה זו היא לב-לבם של הערעורים דכאן, ובעניינה אפרט להלן בפרק שנושאו דיון והכרעה.

 

חווֹת הדעת של שמאי המדינה

 

10.         שמאי המדינה הגישו לבית משפט קמא חוות דעת שאחר-כך הוחלפו בחוות דעת אחרות. חוות הדעת המקוריות הוגשו על ידי שמאים אלה ביום 30.10.2016 (השמאי גרזוזי) וביום 31.10.2016 (השמאי ויסבלום). חוות דעת אלה ביקשו לאמוד את דמי החכירה האבודים לפי התשואה השנתית שגובה רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) בהחכרת קרקעות ריקות, ששיעורה המרבי הוא 5%. השמאים הגישו את חוות הדעת המתוקנות ביום 27.3.2017 (השמאי גרזוזי) וביום 28.3.2017 (השמאי ויסבלום). חוות דעת אלה חוללו תפנית חדה בכל הקשור לשיטת החישוב של דמי החכירה האבודים. הן התבססו על העובדה שהמקרקעין מושא דיוננו ייועדו ברובם לחקלאות וכללו משבצת קרקע קטנה יחסית אשר נועדה למגורים (במבנה אחד בלבד בכל חלקה, כאמור לעיל). השמאים חישבו בנפרד את שיעור דמי החכירה שאותו יש לגזור ממשבצת המקרקעין שנועדה למגורים, כמרכיב ראשון, ואת שיעור דמי החכירה המשולם בעד יתרת שטח המקרקעין שייעודו חקלאי, כמרכיב שני. השמאים הסבירו כי שיטת חישוב זו מושתתת על האמור בע"א 7060/14 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' דבאח (6.12.2016) (להלן: עניין דבאח) ובע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (8.12.2016) (להלן: עניין אסדי). שלא במפתיע, דמי החכירה שנקבעו בחוות הדעת המתוקנות של שמאי המדינה היו נמוכים בהרבה מאלו שהוצגו על ידיהם תחילה. שיעור דמי החכירה שייוחס למשבצת המקרקעין אשר נועדה למגורים נאמד ב-2.5% בשנה, ואילו שיעור דמי החכירה השנתיים אשר יוחס ליתרת הקרקע, שבייעוד חקלאי, היה 1.5% בלבד. השמאי ויסבלום הוסיף והבהיר בחוות דעתו כי נוכח ההלכה שנפסקה בעניין הייטנר יש לחשב את שיעור דמי החכירה השנתיים כתשואה הנגזרת מהשווי המשתנה של המקרקעין. עוד הודגש כי על פי ההלכה שנקבעה בע"א 2797/15 מדינת ישראל – רשות הפיתוח נ' עיסא (22.5.2016) (להלן: עניין עיסא), דמי החכירה אינם נגזרים משיעור הריבית הנהוגה במשק, אלא הם תוצר של הכרעה שמאית.

 

11.         שמאי המדינה ציינו בחוות דעתם המתוקנות כי לא קיים שוק ממשי להשכרת קרקעות למגורים שאינן כוללות יחידות מגורים בנויות. לדבריהם, נתון זה מקשה על הניסיון לערוך שומה השוואתית שבבסיסה עסקאות חכירה הדומות לאלו אשר נכפו על הנפקעים. בשל אילוץ זה, בחרו השניים ללכת לפי שיטת החילוץ: הם בחנו את השוק של יחידות דיור בנויות; אמדו את שיעור התשואה השנתית אשר מופקת בשוק זה על ידי בעלי היחידות; ניכו ממנו את רכיבי התשואה המיוחסים למבני מגורים גמורים ומחוברים לתשתיות; וכך הגיעו להפרש של תשואה שנתית של 2.5% משוויה של משבצת הקרקע, שכאמור נועדה להקמת מבנה מגורים אחד בלבד. באשר ליתרת המקרקעין שייעודה חקלאי – השמאים קבעו את דמי החכירה עבור חלק זה של המקרקעין – שהינו, כאמור, החלק הארי – בהסתמכם על השוק הממשי להשכרת קרקע חקלאית. בהקשר זה ציינו השניים כי קיים קושי ממשי בהשגת מידע על מחירי השכירות של קרקע חקלאית. לדבריהם, הדבר נובע מכמה סיבות שעיקרן שתי אלו: (1) השכרת קרקע חקלאית נעשית ברוב המקרים בתנאים שאינם מקימים את חובת הרישום; וכן (2) למשכירי הקרקע ולשוכריה כאחד יש תמריץ להסתיר עסקאות אלו מרמ"י כל אימת שמדובר במקרקעין השייכים לרמ"י. למרות קושי זה, שמאי המדינה הגיעו למסקנה כי דמי השכירות השנתיים המשולמים בעד קרקע חקלאית נמצאים בטווח רחב שבין 50 ₪ ל-600 ₪ לדונם וכי שוויה העכשווי של קרקע חקלאית אינו נופל על פי רוב מ-40,000 ₪ לדונם. מנתונים אלה הסיקו השמאים כי שיעור התשואה של דמי החכירה האבודים לקרקע חקלאית אינו עולה על 1.5% לשנה (600/40,000).

 

חוו"ד אלזנר

 

12.         השמאית אלזנר הלכה בדרך שונה בתכלית. לשיטתה, שיעורם הראוי של דמי החכירה שעל המדינה לשלם לנפקעים במקרה דנן הוא 6% לשנה משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה. השמאית אלזנר ביססה מסקנה זו על כך שדמי חכירה שעליהם מדבר סעיף 13 לפקודה מהווים, למעשה, תחליף להצמדה וריבית, שכן הם באים לפצות את הנפקע על ירידת ערך הכסף שהמדינה משלמת לו בעד המקרקעין. לדבריה, כך עולה מההלכות שבית משפט זה הוציא מתחת לידיו בעניין הייטנר וקודם לכן בעניין הורוביץ (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נא(5) 23 (1997)). השמאית אלזנר התחשבה בכך שבענייננו מדובר בקרקע שבחלקה הארי נועדה לחקלאות. לשיטתה, רכיב משמעותי של שווי הקרקע, בהיותה חקלאית לפי ייעודה, הוא הפוטנציאל שלה לשנות את ייעודה ולהפוך לקרקע מניבת רווחים. בעניין זה אמרה השמאית אלזנר את הדברים הבאים:

 

"למרות העובדה שבמקרה הנדון מדובר בקרקע אותה ניתן להשכיר לפי יעודה [...] דמי השכירות לא ישקפו את מלוא שווי הקרקע [...] במקרה שלפנינו דמי השכירות מקרקע חקלאית מגלמים רק חלק משוויה ואינם מגלמים את החלק בשווי הקרקע הנובע מהפוטנציאל הכללי לשינוי יעוד הגלום בערך הקרקע".

 

13.         השמאית אלזנר הוסיפה וקבעה בחוות דעתה כי קיים קשר ישיר בין ריבית הפריים שקובע בנק ישראל לבין שיעור התשואה לצרכיו של סעיף 13 לפקודה ומנגנון החכירה שסעיף זה הקים. כמו כן קבעה השמאית אלזנר כי נוכח השינויים אשר חלו בגובה ריבית הפריים במהלך השנים, יש לחשב את התשואה מהמקרקעין שבהם עסקינן לפי 6% לשנה – זאת, מאחר שדמי חכירה המשולמים לפי התחשיב של 5% לשנה לא יביאו את הנפקע למצב שבו יהא ביכולתו לרכוש קרקע חלופית דומה, בעוד ש"תחשיב לפי 6% מתקרב לפיצוי המאפשר רכישת קרקע חלופית דומה". במסגרת שאלות הבהרה, הודתה השמאית אלזנר כי במצב השוק דהיום, בעלי קרקע חקלאית לא יוכלו לקבל דמי שכירות שנתיים בשיעור של 6% משווי הקרקע; כי דמי השכירות שניתן לקבלם יהיו נמוכים בהרבה מ-6% לשנה; וכי "קיים קושי להשכיר קרקע חקלאית באופן רציף, ועל כן סביר כי דמי השכירות המתקבלים בפועל יהיו נמוכים". בעניינו של פוטנציאל הרווח העתידי, שלשיטת השמאית אלזנר גלום בקרקע חקלאית ומהווה בסיס להעלאת דמי השכירות, הבהירה השמאית כי מדובר בערך כלכלי שנוצר על ידי הציפייה הכללית לשינויי ייעוד אשר קיימת בשוק.

 

הכרעת בית משפט קמא בין חווֹת הדעת השמאיות

 

14.         כפי שכבר ציינתי, בית משפט קמא העדיף את חוו"ד אלזנר על פני חוות הדעת של שמאי המדינה. בית המשפט קבע כי השמאית אלזנר שקלה את מכלול השיקולים שהיה עליה לשקול בהתחשב במטרותיו של סעיף 13 לפקודה. בית המשפט הדגיש כי עברו שנים רבות ממועד תפיסת החזקה במקרקעין וכי דמי החכירה האבודים אמורים לפצות את הנפקעים על אובדן הריבית בהעדר מנגנון אחר לשמירה על ערך הכסף. בית המשפט גם קיבל את עמדתה של השמאית אלזנר בדבר הזיקה שבין ריבית הפריים לשיעור התשואה לצרכיו של סעיף 13 לפקודה (בכפוף לתקרה של 6% לשנה). בית המשפט ציין בעניין זה כי פסקי דין רבים שניתנו בנושא העמידו את שיעור דמי החכירה אשר מגיעים לנפקע על 6% לשנה, וכי המדינה עצמה ביקשה לא אחת להסתמך על דמי החכירה בשיעור של 5% לשנה, שגובה רמ"י, כסימן דרך. בית המשפט הוסיף והעיר בהקשר זה כי על המדינה לפעול בעקביות ובשוויון בעת מילוי חובותיה, ועליה להימנע מהתנהגות שיש בה משום הפלייה בין נפקע אחד למשנהו. בית המשפט גם לא ראה פגם בהחלטת השמאית אלזנר לכלול בחישוב דמי החכירה האבודים את מרכיב הפוטנציאל.

 

15.         על יסוד שיקולים אלה, אימץ בית משפט קמא את חוות דעתה של השמאית אלזנר במלואה בשני התיקים שבהם עסקינן והעמיד את שיעור דמי החכירה, שעל המדינה לשלם לנפקעים, על 6% בשנה. בית המשפט אף הוסיף וקבע כי מן הדין להעמיד את שיעור דמי החכירה על הרף העליון לנוכח העובדה שאין מדובר בחכירה רצונית, אלא בחליפין שהמדינה כפתה על הנפקעים (כאמור בת"א 42429-01-16 הנ"ל, פסקה 26 לפסק הדין).

 

16.         באשר לחוות הדעת של שמאי המדינה – באלו מצא בית משפט קמא כשלים לא מעטים, שחלקם היו חמורים. בעניינם של כשלים אלו קבע בית המשפט, בין היתר, כי שמאי המדינה לא סיפקו נתונים שעל יסודם ניתן לאמוד את דמי החכירה הקונקרטיים; לא פעלו לפי שיטת ההשוואה בכל הנוגע לאומדן דמי החכירה בקרקע שנועדה למגורים – זאת, נוכח העדרו של שוק להחכרת קרקע ריקה בייעוד למגורים; והסיקו מסקנות אודות החכרת הקרקע בייעוד חקלאי מבלי שהשיגו נתונים עובדתיים על מחירי השכירות של מקרקעין למטרות חקלאות.

 

17.         לאור האמור, פסק בית משפט קמא לטובת הנפקעים בת"א 25725-09-15 פיצויים בסך של 2,831,873 ₪. בת"א 42429-01-16, חייב בית המשפט את המדינה לשלם לנפקעים פיצויים בסך של 9,919,949 ₪. כמו כן חייב בית המשפט את המדינה, בכל אחד מהתיקים, לשאת בעלויות חוות הדעת השמאיות, באגרות ההליכים השונים, וכן בשכר טרחתם של עורכי הדין אשר ייצגו את הנפקעים.

 

18.         מכאן הערעורים שלפנינו, שבהם, כאמור, אנו דנים כמקשה אחת.

 

טענות הצדדים

 

טענות המדינה

 

19.         המדינה טענה בפנינו, בכתב ובעל פה, כי בית משפט קמא שגה בהחליטו לבסס את פסקי דינו על חוו"ד אלזנר. לטענת המדינה, חוות דעת זו אימצה והפעילה מודל פיננסי אשר מתיימר לתת גושפנקא לאחוזי תשואה לא ריאליים אשר אינם קשורים כלל למנגנון החכירה של סעיף 13 לפקודה. ניתוק זה ממנגנון החכירה עומד בניגוד לסעיף 13 ולהלכה היסודית שנפסקה בעניינו בפרשת הורוביץ. לטענת המדינה, הלכה זו קובעת כי דמי חכירה ראויים שהנפקע זכאי להם יש לקבוע על בסיס העובדות הקיימות בשוק. במילים אחרות, דמי חכירה ראויים הם סכום כסף שהמחכיר מרצון מוכן לשלם לחוכר מרצון בעד חכירת מקרקעין הדומים לאלו שהופקעו. מדובר בנכונות לשלם כעניין של עובדה אמפירית, אשר נלמדת מהתנהגותם של משכירי מקרקעין ושוכריהם, ולא כהנחה נורמטיבית המצויה במודל כלכלי או פיננסי. המדינה הבהירה בהקשר זה כי פסק הדין שניתן בעניין הייטנר, עליו הסתמכה השמאית אלזנר בחוות דעתה, לא שינה הלכה יסודית זו. לטענת המדינה, פסק הדין שניתן בעניין הייטנר חזר על כך שאת דמי החכירה האבודים יש לקבוע כעניין שבעובדה בהתבסס על המציאות העסקית בשוק הנדל"ן; והוא ממילא לא מהווה אסמכתא לכך ששיעור התשואה ממנו גוזרים את דמי החכירה הוא 6% בכל מקרה ומקרה. פסק דין זה – כך טוענת המדינה – איננו קובע שום כלל באשר לשיעורו הנכון של אחוז התשואה ממקרקעין כבסיס לחישובם של דמי חכירה. בהקשר זה, הוסיפה המדינה והדגישה כי פיצוי בגין אובדן דמי חכירה, גם לפי פסק דין הייטנר, איננו בא בדמותה של ריבית אשר מוסיפה על הקרן. מדובר בפיצוי אשר מהווה תחליף לריבית; ופיצוי כאמור אין לנתק מאומדן אמיתי של דמי חכירה כעניין עובדתי ותלוי נסיבות. מסיבה זו, המדינה סבורה כי שקלולה של ריבית הפריים בחישוב דמי החכירה האבודים, אשר נעשה על ידי השמאית אלזנר, מהווה סטייה ברורה מאמות המידה המקובלות. לטענת המדינה, בית משפט קמא לא נתן את דעתו על סטייה זו וכתוצאה מכך הוציא מתחת לידיו פסקי דין שגויים.

 

20.         טענות המדינה באו לפסול את חוות דעתה של השמאית אלזנר מטעמים מתודולוגיים ומשפטיים כאחד. לצד טענות אלה, הצביעה המדינה על כמה כשלים פנימיים שאף בהם, לטעמה, יש כדי לפסול את חוות הדעת. אחד הכשלים הנטענים הוא נקודת מוצאה הכלכלית של חוות הדעת: השמאית אלזנר אמדה את דמי החכירה האבודים כדי להבטיח, בד-בבד, שערכו של הכסף שעל המדינה לשלם לנפקע יישמר ושהכסף שהנפקע יקבל מהמדינה יאפשר לו לרכוש נכס מקרקעין חלופי שיהא שווה-ערך לזה שהמדינה הפקיעה ממנו. לטענת המדינה, מטרות אלו אינן תואמות זו את זו וזיקתן למנגנון החכירה, שעליו נסמכים הנפקעים, הינה רופפת במקרה הטוב. כשל נוסף הוא שקלולו של פוטנציאל הרווח מהמקרקעין שהופקעו בדמי החכירה האבודים: לדברי המדינה, השמאית אלזנר זיכתה את הנפקעים ברכיב זה פעמיים – פעם אחת, בקביעת השווי המשתנה של המקרקעין; ובפעם השנייה, בקביעת שיעור התשואה מהמקרקעין כבסיס לחישוב דמי החכירה האבודים.

21.         לבסוף ביקרה המדינה את הסתמכותה של השמאית אלזנר על דמי החכירה והשימוש, בשיעור של 5% ו-6%, בהתאמה, אשר נגבים על ידי רמ"י מחוכרים ובני-רשות כאלה או אחרים. לטענת המדינה, תעריפים אלה רחוקים מלהיות מוכחים וממילא לא ניתן להסיק מהם דבר. המדינה הוסיפה והבהירה בעניין זה, כי דמי השימוש שרמ"י גובה כוללים לעתים רכיב של תמורה בעד שימוש לא ייעודי, לרבות שימוש בלתי מורשה בקרקע חקלאית אשר לא נעשה למטרות חקלאות. לטענת מדינה, מקרים מיוחדים אלו אינם נוגעים לענייננו אנו.

 

22.         עוד טענה המדינה, כי חישוב דמי החכירה האבודים אשר נעשה על ידי שמאיה לא עושה שום עוול לנפקעים, אשר הגישו את תביעותיהם בשיהוי ניכר. המדינה סבורה כי נפקעים אלה יכולים לבוא על תיקונם על ידי קבלת הצמדה וריבית בגדרו של סעיף 8(א) לחוק המתקן.

 

23.         המדינה גם הלינה על ההוצאות שנפסקו לחובתה על ידי בית משפט קמא. לטענתה, סכום ההוצאות שהוטל עליה לשלם לנפקעים איננו מידתי ואף מופרז, בהתחשב בכך שמדובר בהליך אשר התמקד במחלוקת משפטית צרה למדי ולא הצריך דיוני הוכחות. המדינה, כאמור, מבקשת מאתנו כי נקבל את ערעוריה ונבטל את פסקי הדין קמא; אולם, לטענתה, עלינו להפחית את חיובה בהוצאות גם אם נמצא לנכון לדחות את הערעורים.

 

טענות הנפקעים

 

24.         הנפקעים ביקשו מאתנו כי נדחה את הערעורים ונשאיר את פסקי הדין קמא על כנם. לטענתם, בית משפט קמא הגיע להחלטה נכונה באמצו את חוו"ד אלזנר. החלטה זו – כך סבורים הנפקעים – תואמת את אמות המידה לחישוב דמי החכירה האבודים אשר נקבעו בעניין הייטנר. הנפקעים הוסיפו וטענו כי קביעתו של שיעור דמי החכירה היא שאלה שמאית מובהקת, ועל כן יש לייחס חשיבות מיוחדת לכלל המורה לבית המשפט להעדיף לרוב את קביעותיו של המומחה הניטרלי שנתמנה על ידיו; מה גם שהשמאית אלזנר צדקה בחוות דעתה גם לגוף העניין. כמו כן טענו הנפקעים כי בצדק דחה בית משפט קמא את האמור בחוות הדעת של שמאי המדינה מפאת חוסר ביסוס עובדתי והעדר ניתוח השוואתי בנוגע לדמי החכירה האבודים. בהקשר זה, הנפקעים הדגישו בפנינו כי העובדה שרמ"י גובה מחוכרים דמי חכירה שנתיים בשיעור של 5% מערך המקרקעין הופכת את האמור בחוות דעת אלו לבלתי אמין. לדברי הנפקעים, עובדה זו תומכת במסקנה כי המדינה חייבת לשלם להם דמי חכירה שנתיים בשיעור של 6% משווי הקרקעות שהפקיעה, כפי שקבעה השמאית אלזנר בהתחשבה, בין היתר, בפוטנציאל הרווח העתידי הגלום בקרקעות.

 

דיון והכרעה

 

25.         סבורני כי פסקי הדין קמא אינם יכולים לעמוד בשל הסתמכותם על חוו"ד אלזנר. חוות דעת זו אינה עולה בקנה אחד עם הוראות הדין ועם מנגנון החכירה ואינה נותנת ביטוי להבדלים החשובים שבין מנגנון החכירה לבין מנגנון השערוך, אשר הוקם בחוק המתקן. כמו כן סבור אני כי אין בידינו לסמוך גם על חוות דעתם של שמאי המדינה, ובעניין הזה מוצא אני את עצמי בתמימות דעים מלאה עם בית משפט קמא. חוות הדעת של שמאי המדינה אינן מבוססות מבחינת הנתונים העובדתיים ועל כן לא ניתן לעשות בהן שימוש בהפעלת מנגנון החכירה.

 

26.         הפועל היוצא מכל זה הוא שעלינו לבטל את פסקי הדין קמא ולהחזיר את הדיון בתובענות לבית משפט קמא לשם הגשת חוות דעת חדשות של שמאים מוסמכים, אשר תקיימנה את אמות המידה שתפורטנה להלן; וככל שהמשיבים יחפצו בכך, גם לשם הגשת כתבי-בי-דין מתוקנים אשר יעלו טענות ודרישות ביחס להפעלתו של מנגנון השערוך כתחליף למנגנון החכירה.

 

           אפרט את נימוקיי.

 

כיצד יש להפעיל את מנגנון החכירה?

 

27.         בסיסו הקונספטואלי של מנגנון החכירה הוא שלילת קניין ושימוש במקרקעי הזולת: המדינה נטלה לידיה את מקרקעי הנפקע ועשתה בהם שימוש מבלי לשלם עבורם דבר במשך התקופה שבין נטילת החזקה לבין המועד בו היא שילמה לנפקע פיצויים לפי סעיף 12 לפקודה. ברי הוא, כי הנאת חינם זו העשירה את המדינה על חשבון הנפקע. הנאת חינם זו כמוה כזכייה, כמשמעה בסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, והמדינה חייבת אפוא להחזיר לנפקע את שוויה הכלכלי. אכיפת חובת השבה זו אמורה לבטל את הרווח שהמדינה הפיקה לעצמה על חשבון הנפקע ולקיים, בד-בבד, את זכות הנפקע להיות "מפוצה על אבדן יכולת השימוש שלו בקרקע המופקעת עד מועד 'מכירתה' לרשות המפקיעה באמצעות קבלת פיצויי ההפקעה" (כאמור בהצעת חוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התשס"ו-2006, ה"ח 414, 417).

28.         השופט מ' חשין (כתוארו אז), שכתב את פסק הדין המנחה בעניין הורוביץ, הסביר את זכות הנפקע לקבלת דמי החכירה האבודים מהמדינה במילים אלו:

 

"[...] במקום שהתמורה אינה משולמת לאלתר, מדמה המחוקק את תפישתה של הקרקע בידי המדינה – באין תשלום שווייה – לחכירתה של הקרקע מידי בעליה עד לתשלום הפיצוי בעבור הקרקע, ועל-כן מחייב הוא את המדינה לשלם לבעלים דמי-חכירה כאילו חכרה את הקרקע מבעליה"

 

(עניין הורוביץ, בעמ' 35).

 

 

29.         מהסבר זה עולה בבירור, כי סעיף 13 לפקודה – שכאמור הקים את מנגנון החכירה והעמידו לזכות הנפקעים – בא לשלול חכירת חינם מהמדינה אשר הפקיעה מקרקעין מבלי לשלם לבעליהם את שוויים מיד לאחר נטילת הזכויות במקרקעין לידיה. כך גם עולה מהוראות סעיף 13, שאותן אצטט כעת בנוסח האנגלי המחייב:

 

"13. Where the High Commissioner has, in pursuance of a notice under section 7, entered into possession of any land, he shall pay compensation to the owner of such land and to all persons entitled to any right or interest therein for loss of rents for the period between the time when the High Commissioner so entered into possession and the time when the consideration due for the land under an agreement has been paid to the person entitled thereto, or compensation in respect of such land has been paid to such person or has been paid into Court under the provisions of this Ordinance, whichever is the earliest […]."

 

           ברי הוא, כי הביטויloss of rents  מדבר על דמי השכירות שאבדו לבעל המקרקעין. ברי הוא גם, כי דמי שכירות שאבדו לבעל המקרקעין לא התאדו ולא שינו את מצב הצבירה שלהם בדרך אחרת. דמי השכירות שאבדו לבעל המקרקעין הם דמי השכירות שהמדינה הרוויחה על חשבונו. המדינה ניכסה דמי שכירות אלו לעצמה יחד עם המקרקעין שלקחה מבעליהם, והם היו לרווח בידיה. משכך, המדינה חייבת להשיב רווח זה לנפקע יחד עם הפיצוי בעד המקרקעין עצמם – זאת, כאמור, מכוח הדוקטרינה של עשיית עושר שלא במשפט שסעיף 13 לפקודה אוצר בתוכו.

 

30.         שיעור הפיצויים שבהם יש לזכות את הנפקע במסגרתו של מנגנון החכירה צריך אפוא להיות שווה לאחד משני אלו: (1) הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין בעבור התקופה שקדמה לתשלומם של הפיצויים המגיעים לנפקע בעקבות ההפקעה; או (2) הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה הנ"ל כעניין שבעובדה. אמת-מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רמ"י. בנסיבות מתאימות, דמי חכירה אלו יכולים לשקף את הרווח שהמדינה עשתה על חשבון הנפקע; ומכאן עולה זכאות הנפקע לקבלם. זכאות זו מצויה, כאמור, בלבה של דוקטרינת עשיית עושר שלא במשפט אשר נהוגה במקומותינו ובמשפט המקובל האנגלו-אמריקני, שמכנה אותה בשם disgorgement of profits (ראו דניאל פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א 488, 549-544 (מהדורה שלישית, 2015); וכן Gideon Parchomovsky & Alex Stein, Reconceptualizing Trespass, 103 Nw. U. L. Rev. 1823, 1845-1849 (2009)).

 

31.         אמת המידה שלפיה ראוי לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי חכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, שאותם יכול היה הנפקע לקבל אלמלא נשללה ממנו האפשרות להחכיר את המקרקעין. דמי חכירה כאמור ניתן לקבוע לפי שיעור התשואה השנתי ממקרקעין הדומים לאלו של הנפקע מבחינת המקום, הייעוד, השטח ושאר המאפיינים הרלבנטיים. דרך שומה זו ידועה במקומותינו כשיטת ההשוואה; וכפי שכבר נקבע בפסיקתנו, זוהי הדרך הטובה ביותר לקבוע את שיעור התשואה מיחידת מקרקעין (ראו את דברי השופט צ' זילברטל בעניין דבאח, פיסקה 22; וכן ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3) 225, 227 (1980)). שיטת ההשוואה מתמקדת במקרקעין הדומים לאלו שהופקעו מבעליהם וכן בתמורה שנהוג היה לשלם בזמן אמת במסגרתה של עסקה רצונית בשוק החופשי בעד רכישת זכויות בעלות או חכירה במקרקעין באותו סוג. בבסיסה של שיטה זו עומד העיקרון כי "קונה בשוק החופשי לא ישלם בעבור נכס מסוים סכום גבוה יותר מאשר על נכס אלטרנטיבי בעל תכונות דומות" (ראו אהרן נמדר הפקעת מקרקעין 519-517 (מהדורה שניה, 2011) (להלן: נמדר)); ולזאת יש להוסיף את המובן מאליו: מוכר נכס שפועל בשוק חופשי, יסכים למכור את הנכס לקונה שיציע לו את המחיר הגבוה ביותר בעד הנכס (ראו N. Gregory Mankiw, Principles of Microeconomics 77-79, 390-392 (6th ed., 2012)) (להלן: מנקיב)).

 

32.         אמות מידה אלה מפנות את מפעיליו של מנגנון החכירה אל המציאות העסקית ואל העובדות של שוק הנדל"ן בזמן אמת (ראו גם דבריו של השופט מ' לנדוי (כתוארו אז) בע"א 254/68 עירית פתח תקוה נ' מנטל, פ"ד כב(2) 902, 906 (1968), מהם עולה כי הפיצוי לו זכאי הנפקע בגין דמי החכירה האבודים, ראוי שישקף את "דמי השכירות הראויים ששוכר מרצון היה משלם למשכיר מרצון" – וזאת, בשים לב כי העדר ביקוש לקרקע באותה סביבה עשוי להשפיע על דמי שכירות אלו אך לא יורידם לאפס). ממצאי שומה, שאותם יש לקבוע לפי אמות מידה אלה, הם ממצאים עובדתיים – לא תאורטיים, לא היפותטיים ולא נורמטיביים. בכך נבדל מנגנון החכירה ממנגנון השערוך, שביחס אליו קבע המחוקק הוראות ברורות בנוגע לחישוב ההצמדה והריבית כקביעה נורמטיבית אשר שוללת כל שיטה חלופית – טובה יותר או טובה פחות – של אומדן ערך הכסף כבסיס לפיצוי הנפקע בגין האיחור בקבלת הפיצוי ההוני הבסיסי מידי המדינה.

 

33.         הרווח שהמדינה הפיקה ממקרקעי הנפקע איננו עניין עובדתי כפשוטו. הוא עניין תלוי-נסיבות אשר משתנה ממקרה למקרה. קביעתו בהליך משפטי תתבסס בעיקרה על חוות דעת ועדויות של עדים מומחים: שמאי מקרקעין מוסמכים, דוגמת אלו שמסרו את עדותם בפני בית משפט קמא. שמאי מקרקעין שמוסר את חוות דעתו כראיה בהליך משפטי חייב להיצמד לנתוני-אמת של עסקאות במקרקעין הדומים לאלה שהופקעו. נתוני אמת אלו יכול שיושפעו במידה זו או אחרת מהפוטנציאל העתידי אשר גלום במקרקעין. נקודה חשובה זו הוסברה היטב על ידי המלומד אהרן נמדר:

 

"קרקע פנויה, ולפעמים גם קרקע בנויה, איננה ממצה את כל הזכויות התכנוניות המוקנות לה בתכנית לבנין עיר. תכנית שכזו קובעת את היעוד של הקרקע השימושים שניתן לעשות בה, את אחוזי הבנייה שניתן לבנות עליה ומגבלות נוספות [...] שווי השוק של המקרקעין מביא בחשבון לעיתים קרובות לא רק את אחוזי הבנייה לפי תכנית בנין עיר מאושרת, אלא גם את אחוזי הבנייה העתידיים, העשויים להינתן עקב הכנתה של תכנית חדשה שעדיין לא קיבלה תוקף. במקרים אלה, ניתן לומר כי שווי המקרקעין מקפל בתוכו גם את הפוטנציאל העתידי הטמון בהם, המתמצה בשינויים תכנוניים עתידיים בנכס.

 

[...]

 

יש לעשות את ההערכה [הערכת השווי של המקרקעין המופקעים – א.ש.] בהתאם לנתונים הקיימים במועד ההערכה ואין להתחשב בנתונים עתידיים. ואולם שווים של מקרקעין במועד הערכתם מושפע גם מציפיות עתידיות, שכן השימושים שעשויים להיעשות בהם משפיעים כבר עתה, במועד הערכת שווים, על השווי המקרקעין. [...] דרכו של "שווי שוק" להתחשב בכל הגורמים הקיימים במועד קביעת השווי, ואחד הגורמים החשובים הפועלים בקביעת שווי זה הינו הפוטנציאל העתידי של הנכס.".

 

(ראו נמדר, בעמ' 525-524, ובהמשך בעמ' 542-541 וההפניות שם).

 

           פוטנציאל לרווח עתידי שגלום במקרקעין, גם הוא עניין שבעובדה אשר נגזר מהמציאות בשוק הנדל"ן. מציאות זו מכילה בתוכה עסקאות בין מוכרים וקונים ובין מחכירים וחוכרים; ועל שמאי מקרקעין שמעיד או מוסר חוות דעת בהליך משפטי מוטלת חובה מקצועית, משפטית ואתית להציג נתוני אמת על עסקאות אלו (ראו תקנה 134א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, והדברים שנאמרו בפרשת הייטנר בפסקאות 33-31 לפסק הדין). על בסיס נתונים כאמור, רשאי השמאי – ולעתים, אף חייב – לעשות את חישובי המחירים הנדרשים; אולם הנתונים עצמם לעולם חייבים לשקף את העובדות כהווייתן. אני שב ומדגיש כי באומרי "עובדות" הנני מתכוון לעסקאות שבפועל נקשרו בשוק הנדל"ן – זאת, להבדיל מדעות, היפותזות או מודלים נורמטיביים ותאורטיים למיניהם.

 

34.         ודוק: סעיף 12(א) לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001 (להלן: חוק שמאי מקרקעין), שעניינו ייחוד המקצוע, מורה כי בכפוף לחריג הצר אשר נקבע בסעיף משנה (ב) בנוגע לשומות שלטוניות, רק שמאי מקרקעין הרשום בפנקס השמאים רשאי להגיש לבית משפט "שומת מקרקעין". שומת מקרקעין, כשמה כן היא, היא שומה ולא תאוריה. שומת מקרקעין היא תיאור מקצועי של עובדות שעניינו התנהגותם של אנשים ומוסדות אשר מוכרים, קונים, משכירים ושוכרים נכסים בשוק הנדל"ן. תיאור זה מתמקד בחליפין אמתיים ובנכונות אמתית – לא נורמטיבית, לא היפותטית ולא תאורטית – של קונה או שוכר לשלם סכום כסף מסוים בעד רכישה או שכירות של נכס מקרקעין בזמן הנתון. תיאור כאמור מושתת על העיקרון הכלכלי "כסף מדבר": אם חוכרי מקרקעין בשוק הרלבנטי נוהגים לשלם בעד חכירתם אחוז תשואה כזה או אחר, אשר מושפע לא רק מהשימושים המידיים בקרקע, אלא גם מייעודה התכנוני ומפוטנציאל הרווח הגלום בה, על השמאי להביא נתון זה בחשבון בבואו לחשב את דמי החכירה האבודים. מאידך, אם מחירי השכירות בשוק הרלבנטי – כפי שהם בזמן אמת – אינם רגישים לפוטנציאל הרווח העתידי ולייעודים שלא ניתן לממשם בהווה או בעתיד הנראה לעין, טוב יעשה השמאי אם יתעלם מנתונים אלה ולא יחליף את דעת השוק בדעתו שלו. כפי שציין השופט י' עמית בע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל, בעמ' 19-17 (17.11.2013):

 

[...] שיטת ההשוואה מציבה מעין מראה אשר תפקידה להצביע בצורה בלתי אמצעית על המציאות הכלכלית שהתקיימה בשטח בתקופה הרלוונטית. המראה משקפת את השווי המשוער אותו ייחס השוק לקרקע הנידונה במועד הקובע, באמצעות בחינת המחיר בו נרכשו מקרקעין דומים בעסקאות שהתרחשו בפועל [...] ובמילים אחרות, שווי השוק כשמו כן הוא, משקף ומשקלל את המידע אשר ידוע לקונה מרצון ולמוכר מרצון בנקודת זמן מסוימת, ולא ניתן "לתקן" את שווי השוק בדיעבד בטענה שצריך היה להתחשב במידע מסוים אשר לא עמד בפני השוק בתקופה הרלוונטית [...] ודוק: אין חולק כי ניתן ואף נדרש לערוך התאמות ותיקונים בשווי "הגולמי" המתקבל מעסקאות להשוואה, בהתאם למאפיינים השונים של החלקות. אולם משעה שהובהר כי גם החלקות שעמדו בבסיס עסקות ההשוואה היו כפופות לתוכנית המתאר המנדטורית ולפיכך מחיר העסקאות כבר משקלל את פוטנציאל הבנייה – יהא אשר יהא – עבר נטל ההוכחה אל הנפקעים. כדי לערער על השווי המתקבל מעסקאות ההשוואה, על הנפקעים להניח תשתית עובדתית הולמת אשר תצביע על קיומו של פוטנציאל בנייה ייחודי בחלקות המופקעות, ולהראות במה מוֹתַר החלקות המופקעות מן המקרקעין שעמדו בבסיס עסקאות ההשוואה."

 

(שתי ההדגשות הראשונות הוספו – א.ש.)

 

35.         ברצוני להוסיף ולהבהיר, כי הסתמכותי על "דעת השוק" ועל העיקרון "כסף מדבר" איננה מושתתת על האמונה כי שוק הנדל"ן הוא שוק יעיל שמחיריו משקללים בתוכם את כל המידע הרלבנטי לחישוב התשואה מנכסי המקרקעין. במאפייניו של שוק יעיל אנו נתקלים על פי רוב בספרות כלכלית (ראו, למשל, מנקיב, בעמ' 136-135) בשעה שהמציאות הינה שונה ומורכבת יותר. העיקרון "כסף מדבר", שלפיו דעת השוק היא זו שצריכה לקבוע את דמי החכירה הראויים וכל מחיר רלבנטי אחר, איננו מבוסס על ההנחה שהשוק הוא יעיל. עיקרון זה קובע בענייננו דבר פשוט שעליו לא ניתן לחלוק: אין לו, לבעל המקרקעין, אלא מה שהשוק נותן. בעל מקרקעין לא יוכל לקבל בעד השכרתם מחיר שיעלה על זה אשר נוהג בשוק – וזאת, בין אם השוק הוא יעיל ובין אם לאו. מצבו של שוכר מקרקעין הינו זהה: אדם שמבקש לשכור נכס מקרקעין תמורת מחיר הנמוך ממחיר השוק, לא יקבל את מבוקשו – וזאת, בין אם השוק הוא יעיל ובין אם לאו. דמי חכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן הם עניין שבעובדה: כל קרקע וייעודה, כל ייעוד ודמי השכירות (או פרמיית התשואה) המשולמים עבורו בפועל (ראו עניין דבאח ועניין אסדי; וכן ע"א 7210/00 דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(6) 468, 479-478 (2003) (להלן: עניין דנה)). לאדם רגיל שאיננו מומחה אין, בדרך כלל, נגישות לעובדות כאלה, ועל כן מי שצריך להעיד עליהן בהליך משפטי הוא שמאי מקרקעין מוסמך או מומחה ממשלתי אחר (כאמור בסעיף 12(א) לחוק שמאי מקרקעין). ואולם, דבר זה איננו משנה את מהותם של מחירי השוק. מחירים הנהוגים בשוק הם עניין של עובדה אמפירית שאינה תמיד מזוהה עם יעילות כלכלית.

 

36.         בסוגיה חשובה זו דיננו זהה לדין האמריקני, שבגדרו לנפקע עומדת זכות-יסוד חוקתית לקבל מהמדינה פיצויים ראויים והוגנים בעד המקרקעין (ראו U.S. Const. am. V ("Nor shall private property be taken for public use, without just compensation")). בפסק הדין המנחה שניתן בסוגיה על ידי השופט הנודע הולמס (Oliver Wendell Holmes, Jr.), נאמרו הדברים הבאים:

 

"[A]daptability to the purposes for which the land could be used most profitably was to be considered; and that is true. But it is to be considered only so far as the public would have considered it if the land had been offered for sale in the absence of the city's exercise of the power of eminent domain. [W]hat the owner is entitled to is the value of the property taken, and that means what it fairly may be believed that a purchaser in fair market conditions would have given for it in fact – not what a tribunal at a later date may think a purchaser would have been wise to give."

 

City of New York v. Sage, 239 U.S. 57, 61 (1915)

(ההדגשה הוספה – א.ש.)

 

           בהקשר זה, ראוי גם לצטט את הדברים שנאמרו בפרשתOlson v. United States, 292 U.S. 246, 255 (1934):

 

"The highest and most profitable use for which the property is adaptable and needed or likely to be needed in the reasonably near future is to be considered, not necessarily as the measure of value, but to the full extent that the prospect of demand for such use affects the market value while the property is privately held."

 

37.         פסק הדין שניתן בעניין הייטנר לא שינה את העיקרון הכלכלי הבסיסי של "כסף מדבר". פרשת הייטנר העלתה לדיון שאלה כדלקמן: האם הפיצוי בגין אובדן דמי החכירה, אשר משולם מכוח סעיף 13 לפקודה, צריך להיות מחושב כתשואה הנגזרת משווי המקרקעין, כפי שזה משתנה משנה לשנה, או שמא על בסיס דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל בעד השכרת המקרקעין מדי שנה בשנה? ככלל, כפי שנאמר בפסק הדין בעניין הייטנר וכפי שהודגש מאוחר יותר בפרשת לאפי (ע"א 7137/15 לאפי נ' מדינת ישראל (23.2.2017)), שתי הגישות הללו אמורות להביא לאותה תוצאה כלכלית. דמי שכירות המשולמים בעד השכרת מקרקעין משנה לשנה אמורים במקרה הרגיל להיות זהים לתשואה הכלכלית המופקת מהקרקע. ברם, פרשת הייטנר לא היתה בגדר מקרה רגיל: השימוש שהיה ניתן לעשות במקרקעין דשם, וכן דמי השכירות שניתן היה לקבלם בגין אותו שימוש, לא תאמו את דמי השכירות ששוכרים בשוק החופשי מוכנים היו לשלם בעד השימוש הייעודי אשר נקבע בתכנית בניין עיר. השימוש שאפשר היה לעשות בפועל היה חקלאי בלבד, בשעה שהמקרקעין יועדו לתעשייה חרף היותם "הר טרשים קירח" (ראו עניין הייטנר, בעמ' 5-4).

 

           הפער בין השימוש המיידי במקרקעין לבין ייעודם התכנוני יצר פער משמעותי בין שתי שיטות הפיצוי – זאת, מאחר שלתחזית הפיתוח העתידי של המקרקעין, בהתאם לייעודם התעשייתי, היה ערך כלכלי שהשוק הכיר בו. הווה אומר: תחזית זו תרגמה את עצמה לכסף שהשחקנים בשוק הנדל"ן היו מוכנים לשלם (כפי שפורט בחוות הדעת מטעם הנפקעים דשם, אשר היתה מקובלת על הערכאה הדיונית: ראו עניין הייטנר, פסקה 34). על רקע עובדות אלה, בית משפט זה קבע כי "חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו" (עניין הייטנר, בעמ' 20; ההדגשה הוספה – א.ש.).

 

כיצד יש להפעיל את מנגנון השערוך?

 

38.         הבסיס הקונספטואלי של מנגנון השערוך הוא דיני חייבים ונושים. השופט מ' חשין, שכתב את פסק הדין בעניין הורוביץ, הטיב לתאר נקודה חשובה זו באומרו כך:

 

"'הדרך הפיננסית', והיא שיטת החישוב ה"מודרנית" לפיצויים. דרך חישוב זו עניינה בחישוב פיננסי נקי [...] על-פי שיטת-חישוב זו, פרסום ההודעה על ההפקעה כמו מנתק את הקשר בין הבעלים לבין הקרקע. הקרקע כמו עוברת ממצב צבירה של קרקע למצב צבירה של כסף. מעתה ואילך יחסי הבעלים והרשות הם יחסים כספיים גרידא, וחובת הרשות לפצות את הבעלים היא כחובת חייב לנושהו. ומה חייב חייב לנושהו ריבית על הלוואה שקיבל, כן חייבת הרשות ריבית על פיצויי-ההפקעה שלא שילמה לבעלים" (שם, בעמ' 39).

 

 

39.         המעבר המתואר ממצב צבירה של קרקע למצב צבירה של כסף איננו בגדר התרחשות אשר משנה את מצב העולם העובדתי. מדובר בקביעה נורמטיבית פרי הציווי של הדין, שהרי רק הדין יכול להפוך פיסת אדמה ועצים לכסף וריבית. שיעור הריבית לו זכאי הנפקע אף הוא יציר של הדין ולא של חליפין בין מלווים ולווים אשר נעשים, כעניין של עובדה, בשוק ההלוואות. ברי הוא, אפוא, כי מנגנון ה-6% – שכאמור נזנח לאחר שנים של אינפלציה דוהרת – פועל לפי אמות מידה נורמטיביות; וכך פועל גם מנגנון השערוך, אשר משאיר בידי הנפקעים פיצוי נאה יותר בגין האיחור בתשלום הפיצוי ההוני הבסיסי על ידי המדינה.

 

40.         פשיטא הוא שאת מנגנון השערוך יש להפעיל כמותווה בחוק המתקן. הווה אומר: את הפיצוי ההוני הבסיסי אשר מגיע לנפקע יש להצמיד למדד המחירים לצרכן ממועד פרסום ההודעה בדבר הכוונה להפקיע את המקרקעין; ולסכום שיתקבל יש להוסיף ריבית שנתית בלתי צמודה בשיעור של 4% עד ליום 31.3.1993, וריבית שנתית צמודה בשיעור של 1.5% החל מיום 1.4.1993 ועד למועד החלפתה בריבית צמודה אשר משולמת לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 (ראו סעיפים 3(1) ו-8(א) לחוק המתקן). המחוקק נקט עמדה נורמטיבית ביחס לערך הכסף אשר מגיע לנפקעים. בד-בבד, הוא העמיד מחסום בל ייחצה בפני כל טענה אשר תתיימר לייחס לכסף זה ערך שונה – גבוה יותר או נמוך יותר – על בסיסן של עובדות כאלה או אחרות. עובדות הקשורות למציאות עסקית, תהא אשר תהא, הן נחלתו של מנגנון החכירה. מנגנון השערוך פועל בהתאם לנורמות חקוקות ואינו נזקק לעובדות השוק. כך קבע המחוקק, קביעתו ברורה ומובנת, ואותה לא נשנה.

 

זכות הנפקע לבחירת מנגנון פיצוי אחד בלבד ללא שינויים וללא תוספות

 

41.         הדין מעניק לנפקע זכות-ברירה חשובה ובעלת ערך: הנפקע זכאי לבחור מנגנון פיצוי אחד מבין השלושה שעומדים לרשותו. זכות זו ניתנת להפעלה חד-פעמית והיא לא מאפשרת לנפקע לבחור בין הרכיבים השונים של מנגנוני הפיצוי העומדים לרשותו (ראו למשל: ע"א 457/64 מנטל נ' עירית פתח תקווה, פ"ד יט(1) 540, 546 (1965); ע"א 782/88 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ-ישראל, פ"ד מה(5) 625 (1991); עניין דנה, בעמ' 478; ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (9.12.2008) (להלן: עניין פינקלשטיין)). משכך, חייב הנפקע לבחור את המנגנון שמתאים לו בתבונה ובזהירות.

 

42.         כמו בעניינים רבים אחרים של חוק ומשפט, גם בעניין אחרון זה יפים הם דבריו של השופט המנוח מישאל חשין ז"ל, אשר הגדיר את זכות הברירה של הנפקע בזו הלשון:

 

"כפי שראינו והסברנו, מציג הדין לפנינו שתי שיטות חלופיות לפיצוי בעלים שמקרקעיו הופקעו: זו שיטה שבפקודת ההפקעות וזו שיטה שבחוק המתקן. כל אחת משיטות אלו הולכת בדרכה שלה, בנויה היא על יסודותיה-שלה, וחלילה לנו מערב מין-בשאינו-מינו. שיטה ראשונה – זו שיטתה של פקודת ההפקעות – מיוסדת על פיצוי בשווייה הנומינלי של הקרקע המופקעת, ובנוסף לו ריבית נומינלית או דמי-חכירה אבודים בערך נומינלי (כשווייה של הקרקע משנה לשנה). זו הלכה שנקבעה וזה הדין. שיטה שנייה – זו שיטה שלפי החוק המתקן – מיוסדת על פיצוי כשווייה הצמוד של הקרקע המופקעת, ובנוסף לו ריבית נומינלית וריבית צמודה (חלקית). הבררה באיזו דרך ילך היא לבעלים, [...] אך משבחר לילך בדרך אחת ולסופה זכה בפיצוי, שוב אין הוא מותר להסב פניו לאחור ולילך בדרך השנייה אף-היא. זו הוראת סעיף 13 לחוק המתקן וכך מחייב הגיון הדברים. כל הדרכים מוליכות אל פסגת-ההר, ומשהגענו אל הפסגה – בדרך זו או בדרך אחרת – תמה ונשלמה המלאכה."

 

(עניין הורוביץ, פסקה 33)

 

 

43.         באומרי שהנפקע צריך להפעיל את האופציה שבידו בתבונה, הנני מתכוון לא רק לנפקע עצמו אלא גם לעורך דינו ולשמאי ששירותיהם נשכרו לצרכי תביעת הפיצויים. הנפקע, עורך דינו והשמאי חייבים לפעול בשׂום שכל ובעצה אחת כדי למקסם את הפיצויים המגיעים לנפקע. במסגרת זו, מוטלת על עורך הדין ועל השמאי החובה המקצועית לוודא שבחירת הנפקע במנגנון החכירה תובילו לתוצאה המועדפת מבחינתו. כך יהיה אם יעלה בידי הנפקע להוכיח כי דמי החכירה האבודים, אשר מגיעים לו לפי סעיף 13 לפקודה, עולים על הפיצוי המשלים המשולם במסגרת מנגנון השערוך לפי החוק המתקן. באין אפשרות להוכיח זאת, טוב יעשו הנפקע, עורך דינו והשמאי אם יניחו למנגנון החכירה ויעמידו את תביעת הנפקע במסלול השערוך אשר הותווה בחוק המתקן.

 

נטל ההוכחה

 

44.         עניין נוסף שראוי להזכירו כאן הוא נטל ההוכחה שמוטל על הנפקע אשר תובע מהמדינה פיצויים בגדרו של סעיף 13 לפקודה. נפקע כאמור נושא בנטל השכנוע ובנטל הבאת ראיות, בהתאם לדיני הראיות הכלליים (ראו ע"א 9073/15 פלוני נ' "כלל" חברה לביטוח בע"מ (4.9.2017)). במסגרת זו יהיה על הנפקע להוכיח את הרווח שהמדינה הפיקה מהשימוש במקרקעין בטרם שילמה לו את הפיצויים המגיעים לו בעקבות ההפקעה או, לחלופין, את דמי השכירות שהוא יכול היה להרוויח בפועל מהשכרת המקרקעין באותה התקופה. הוכחה כאמור תתבסס, ברגיל, על חוות דעת של שמאי מקרקעין; וככל שהדבר דרוש, היא תסתייע בגילוי מסמכים ובשאלונים.

 

45.         בהקשר זה עלי לציין כי קביעתו של בית משפט קמא בדבר זכאות הנפקע לכך ששיעור דמי החכירה המגיעים לו יועמד "על הרף העליון" בשל היות החכירה כפויה ולא רצונית (ת"א 42429-01-16 הנ"ל, פסקה 26) לוקה בחוסר דיוק. מעמד הנפקע לעניין דיני הראיות כמוהו כמעמדו של תובע רגיל אשר יכול להיות מפוצה רק בגין הפסדים ונזקים שהוכחו על ידיו לפי מאזן ההסתברויות. בית משפט זה קבע זה מכבר כי בעל המקרקעין נושא בנטל להוכיח את נזקיו כאשר הוא תובע פיצויים מרשות שלטונית בגין פגיעה תכנונית בערך המקרקעין (ראו ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר סבא, פ"ד מו(4) 627, 643-642 (1992)); וכך הוא גם במקרה שלפנינו.

 

46.         מסקנה זו עולה לא רק מהדין הכללי, אלא גם הוראת סעיף 12(א) לפקודה, אשר קובע, בנוסחו המחייב, לאמור:

                                                                                                   

"12(a). In estimating the compensation to be awarded for any land or right or interest therein […] no allowance shall be made on account of the acquisition being compulsory."

 

           זוהי הוראה חד-משמעית אשר מחייבת את בתי המשפט ואת נותני חוות הדעת השמאיות להתייחס אל ההפקעה כאל עסקה רצונית רגילה. ודוק: הוראה זו חלה ללא הבחנה על כל סוגי הפיצוי שהנפקע זכאי לתבוע ולקבל לפי סעיפים 12 ו-13 לפקודה (ראו לדוגמא: ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל – מחוז צפון, פ"ד מ(4) 154, 159 (1986)); אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך ב 716 (מהדורה שמינית, 2013); נמדר, בעמ' 536-535) .

 

47.         כך הוא אצלנו וכך הוא גם בדין האמריקני, שאף הוא נמנע מלתת לנפקעים הקלות בנטלי ההוכחה חרף העובדה שזכותם לפיצוי הולם בגין המקרקעין שהופקעו למטרות ציבוריות מוגנת על ידי התיקון החמישי לחוקת ארצות הברית. לפי הדין האמריקני, הנפקע אמנם זכאי לקבל מהמדינה פיצויים המוערכים לפי השימוש הרווחי ביותר שניתן לעשות במקרקעין שהופקעו ממנו, אך הנטל להוכיח את שוויו הכספי של השימוש כאמור ואת נכונות השוכרים והקונים לשלם בעדו ממיטב כספם מוטל עליו (ראו U. S. ex rel. & for Use of Tennessee Valley Auth. v. Powelson, 319 U.S. 266, 273 (1943) ("The burden of establishing the value of the lands sought to be condemned was on [the condemnee]."); Bd. of Cty. Sup'rs of Prince William Cty., Va. v. United States, 47 Fed. Cl. 714, 719 (2000), aff'd sub nom. Bd. of Cty. Supervisors of Prince William Cty., VA v. United States, 276 F.3d 1359 (Fed. Cir. 2002)).

 

48.         נטל ההוכחה אשר רובץ על כתפי הנפקעים שקרקעותיהם נלקחו מהם לפני שנים רבות יכול שיהא כבד מנשוא. במקרים רבים, הוכחת המחיר שבו ניתן היה לחכור קרקעות אלה במסגרת חליפין רצוניים בזמן אמת לא תתאפשר בשל חוסר ראיות. במקרים אלו, שוויים השקלי הנומינלי של המקרקעין בזמן הפקעתם לא יפצה את הנפקע על אובדנם, ואילו תביעתו לקבלת דמי החכירה האבודים תישאר בגדר בלתי מוכחת, ותידחה. מבחינת הנפקע, תוצאה זו ללא ספק מהווה עוול. ואולם, לאחר כניסתו לתוקף של החוק המתקן משנת 1964 תוצאה כאמור איננה עוד הכרחית וניתן להימנע ממנה: נפקע שאין בידיו ראיות שבאמצעותן ניתן להוכיח את שיעורם של דמי החכירה האבודים יוכל להפעיל את מנגנון השערוך ולקבל מהמדינה פיצוי אשר מבטא את ערכו הכספי העכשווי של השווי ההוני הבסיסי של המקרקעין. הווה אומר: השווי ההוני הבסיסי של המקרקעין יהא הדבר היחיד שהנפקע יידרש להוכיח.

 

כשליה של חוו"ד אלזנר

 

49.         השמאית אלזנר העריכה את דמי החכירה האבודים באמצעות מודל פיננסי שבבסיסו הנחות נורמטיביות בנוגע לערך הכסף ולתשואה אשר צומחת מנכסי מקרקעין. כפי הסברתי לעיל, שיטת שומה זו אינה עולה בקנה אחד עם מנגנון החכירה אשר פועל בגדרו של סעיף 13 לפקודה. מנגנון זה מפנה את זרקורי הבדיקה השמאית אל העסקאות אשר נקשרות הלכה למעשה בין משכירי מקרקעין לשוכרים.

 

50.         חוו"ד אלזנר גם מפרשת את הלכת הייטנר באופן רחב מדי. לפי האמור בחוות דעת זו, ענייננו דומה לעובדותיה של פרשת הייטנר ונבדל מאלו של פרשת לאפי: "כפי שבפס"ד הייטנר דמי השכירות למרעה מגלמים רק חלק משווי הקרקע שיעודה לתעשייה, גם במקרה שלפנינו דמי השכירות מקרקע חקלאית מגלמים רק חלק משוויה". הנחה זו הובילה את השמאית אלזנר למסקנה כי יש לקבוע את שיעור התשואה ברף הגבוה של הפקודה – 6%; וזאת, כיוון שעסקינן בקרקע חקלאית "שחלק משמעותי משוויה הינו 'פוטנציאלי' ואינו נובע רק מהשימוש החקלאי שניתן לעשות בה". הווה אומר: לפי הפרשנות שהשמאית אלזנר נתנה לפסק הדין בעניין הייטנר, יש לקבוע את שיעור התשואה באופן שייתן ערך כלכלי לציפייה לשינוי תכנוני עתידי אשר יאפשר בניה לתעשייה או למגורים. כפי שכבר הסברתי, פרשנות זו איננה נכונה כלל ועיקר: לפי הלכת הייטנר, הוספת אחוזי התשואה בגין הפוטנציאל לפיתוח עתידי של המקרקעין תתאפשר רק באותם מקרים שבהם השוק מכיר בפוטנציאל זה ונותן לו ערך כלכלי בדמות של תוספת מחיר בגדרן של עסקאות בין מחכירים וחוכרים או בין מוכרים וקונים. אשוב ואדגיש, כי בפרשת הייטנר בית משפט זה אישר את ממצאי הערכאה קמא בנוגע לפוטנציאל ולתשואה כאמור בהתייחסו לקרקע חקלאית בעלת ייעוד תעשייתי רק אחרי שנוכח לדעת כי ממצאים אלה – שבהם לא היתה לו עילה להתערב – התבססו על חוות דעתו של מומחה אשר תיארה את מצב המחירים הקיים בשוק הנדל"ן. הלכת הייטנר לא קבעה אפוא שום עיקרון כללי בנוגע לאחוז התשואה ולחישוב הפוטנציאל להשבחה עתידית של המקרקעין.

 

51.         זאת ועוד: חוו"ד אלזנר אינה עוסקת כלל בקביעת דמי חכירה ראויים ככאלה. במקום לעסוק בדמי חכירה גופם, מציגה חוות הדעת מודל פיננסי אשר נועד להביא את הנפקעים על תיקונם על ידי שמירת ערכו של הכסף המגיע להם מהמדינה. השמאית אלזנר הודתה בפה מלא כי הפיצוי שאמור להשתלם לנפקעים לפי שיטתה עולה בהרבה על דמי החכירה הרגילים; ואלו הם הדברים שאמרה:

 

"אם העיקרון המשפטי המנחה היה קביעת היחס בין שיעור דמי השכירות שניתן לקבל על הקרקע (בהתאם לשימוש החקלאי בה) לבין שוויה, סביר כי השיעור היה נמוך יותר".

 

52.         יתרה מכך: חוו"ד אלזנר ערבבה רכיבים של מנגנון החכירה עם אלו של מנגנון השערוך. לדוגמא, השמאית אלזנר הניחה כי שיעור התשואה מהמקרקעין, שאותו היא אמדה, "צריך להיות זהה לשיעור ההיוון של הקרקע". כדי לאתר את החישוב הכלכלי שמגשים הנחה זו, נעזרה השמאית אלזנר בריבית הפריים שהיתה נהוגה במשק באותה התקופה. כפי שהסברתי לעיל, דרך שומה זו עומדת בניגוד לפסיקתו של בית משפט זה, ועל כן לא היה מקום ללכת לפיה. ערבוב רכיבים כאמור גם חותר תחת מעמדו הבלעדי של מנגנון השערוך הקבוע בסעיף 8(א) לחוק המתקן, ואף מסיבה זו מן ראוי שלא נאפשרו.

 

53.          בנסיבות אלו, לא נותר לי אלא לקבוע כי חוו"ד אלזנר סטתה משורת הדין וכי בית משפט קמא טעה בהחליטו לבסס עליה את פסקי הדין מושא הערעורים.

 

 

 

 

כשליהם של שמאי המדינה

 

54.         בית משפט קמא מצא לנכון שלא לקבל את ממצאיהם של שמאי המדינה ובהחלטה זו איני רואה שום סיבה להתערב. שמאי המדינה לא ביססו את חוות דעתם על שיטת ההשוואה, והתשתית העובדתית עליה העמידו את מסקנותיהם היתה דלה למדי. ברצוני להעיר בהקשר זה, כי שמאי מקרקעין (או כל עד מומחה אחר) אינו מחוייב להגיע למסקנה פוזיטיבית כלשהי. בהעדר תשתית עובדתית, היצוקה מנתוני האמת של שוק הנדל"ן, מוטב לו, לשמאי, להודות בפה-מלא בהעדר אפשרות לקבוע שומה שעליה ניתן לסמוך מאשר לפתח השערות ותאוריות מחוץ לעולמן של העובדות.

 

55.         הנני רואה קושי נוסף בכך ששמאי המדינה לא הביאו בפני בית משפט קמא נתונים על דמי חכירה שגובה רמ"י בעד החכרת קרקעות הדומות לאלו שנלקחו מהנפקעים. חוות הדעת המקוריות שלהם אמנם הצביעו על שיעור התשואה – 5% לשנה – שרמ"י גובה מחוכרי הקרקעות שבניהולה, אולם אין זה ברור אם אותו שיעור חל גם על קרקע חקלאית שלא ניתן להקים עליה מבנים למגורים או לתעשייה (פרט למבנה מגורים אחד על כל חלקת מקרקעין, כמתואר לעיל).

 

56.         מסיבות אלה, לא ניתן, לדעתי, להסתמך גם על חוות הדעת של שמאי המדינה.

 

סוף דבר

 

57.         מהטעמים שפורטו לעיל, איני רואה מנוס מהחזרת התיקים לדיון מחדש בפיצוי המשלים לו זכאים הנפקעים כתוספת לפיצוי ההוני הבסיסי.

 

58.          אני מציע אפוא לחבריי כי נקבל את הערעורים, נבטל את פסקי הדין קמא, ונחזיר את הדיון לבית משפט קמא לשם קביעת דמי החכירה האבודים או, לחלופין, לשם קביעת הפיצוי המשלים לפי סעיף 8(א) לחוק המתקן – הכל בהתאם לאמור בפסק דין זה. כמו כן מציע אני כי נחייב את המשיבים בכל אחד מהערעורים שלפנינו לשלם למערערת הוצאות בסך כולל של 30,000 ₪.

 

 

ש ו פ ט

 

 

 

השופט ג' קרא:

 

           אני מסכים עם תוצאת פסק דינו של חברי השופט א' שטיין, אך מצאתי להעיר את הדברים הבאים: עמדת הפסיקה היא כי בעת עריכת החישוב של דמי החכירה האבודים יש להתחשב באותם שימושים המתאפשרים על פי יעודה התכנוני של הקרקע נכון למועד ההפקעה. אך יחד עם זאת, יש להביא בחשבון גם שימוש מיטבי בדמות הפוטנציאל הגלום במקרקעין וכן ציפייה סבירה לשינוי תכנוני (ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406, 411 (2004); ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה, פסקה פד לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין (28.4.13)).

 

"שווים של מקרקעין שייעודם חקלאי הנמצאים בלב אזור חקלאי, אינו כשווים של מקרקעין חקלאים הצמודים לאזור בנוי, לא כל שכן אם אותם מקרקעין נמצאים, כמו במקרה הנוכחי, בטבורה של עיר ובלב שכונת מגורים. שהרי עם ההתרחבות הטבעית של העיר, סיכוייה של קרקע חקלאית הגובלת בה, ולא כל שכן קרקע המצויה במרחב התכנון שלה, לשינוי ייעוד, גדולים יותר, וסיכויים וציפיות מסוג זה מביאים בהכרח לעלייה ערך-השוק של הקרקע. משקלן של ציפיות אלה גדול במיוחד כאשר הייעוד הסטטוטורי הקיים של הקרקע הנו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את המציאות. השוק נוטה להתעלם מייעוד נושן זה, ומחיר הקרקע עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בה".(רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות נ' מ' לוסטרניך ובנו חב' להנדסה ובניה בע"מ, פ"ד נז(5) 529, פסקה 8 לפסק דינו של השופט א' א' לוי (2003)).

 

ש ו פ ט

 

השופט נ' הנדל:

 

1.            אני מסכים לעיקרי חוות דעתו של חברי, השופט א' שטיין ולהערתו של חברי השופט ג' קרא. יחד עם זאת ראיתי לנכון להתייחס לנקודה אחת שעניינה בסיסו הרעיוני של מנגנון החכירה. מנגנון זה מצוי תחת המטריה של דיני הנטילה השלטונית. באופן כללי, המנגנון מאפשר לנפקע לקבל פיצוי על כך שהמדינה לא שילמה לו פיצויי הפקעה במועד שבו תפסה חזקה במקרקעין שהיו בבעלותו. בעוד שפיצויי ההפקעה בדרך כלל מתייחסים לתשלום עבור הרכיב ההוני של הקרקע, פיצויי החכירה מתייחסים לתשלום עבור הזמן שבמהלכו המדינה לא שילמה עבור רכיב זה. התקופה שבין תפיסת החזקה ובין התשלום עבור הקרקע לא אמורה לבוא על חשבון האזרח שנפגע מן ההפקעה, ויש לתת עבורה פיצוי הולם. סכום הפיצוי אמור לדמות מצב שבו המדינה חוכרת את הקרקע מהנפקע למשך תקופה שתחילתה במועד נטילת ההחזקה בקרקע וסופה במועד שבו היא שילמה לו את תמורת הקרקע (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, נא(5) 23, 36 (1997) (להלן: עניין הורוביץ)). זהו, בעצם, בדומה לריבית, פיצוי על הזמן שבמהלכו לא פוצה הנפקע בגין הרכיב ההוני של הקרקע.

 

           מנגנון זה מעוגן בסעיף 13(1) לפקודה לרכישת קרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות), אשר בוטל בשנת 2010 אך רלוונטי לענייננו, וזו לשונו:

 

מקום שקנה שר האוצר החזקה באיזו קרקע, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר;

 

בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לאיזה תובע כל סכום כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע-פיצויים בשל אבדן דמי-חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה.

 

2.            חברי השופט שטיין ציין כי כאשר המדינה נוטלת לידיה את מקרקעי הנפקע מבלי לשלם עבורם במועד תפיסת החזקה, ישנה הנאת חינם של המדינה, שכמוה כ"זכייה" כמשמעה בסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן: חוק עשיית עושר). לגישתו, המדינה חייבת להשיב לנפקע את שוויה הכלכלי של הזכייה, באופן שאמור לבטל את הרווח שהמדינה הפיקה לעצמה על חשבון הנפקע. דעתי שונה. לדעתי, אין לבסס את מנגנון החכירה על יסוד דיני עשיית עושר ולא במשפט. אבהיר.

 

           טרם אתייחס למנגנון החכירה, אציג את היסודות עליהם נשענים פיצויי ההפקעה. באופן כללי, מנגנון הפיצויים בדיני הנטילה השלטונית מבוסס בעיקרו על כך שפיצויי ההפקעה נועדו להעמיד את בעל המקרקעין שהופקע באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה (וראו, למשל, ע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים, מט(1) 625, 632 (1995); ד"נ 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נח(6) 289, 317 (2004); כן ראו שי שטרן "פיצוי נאות: על סעדים וצדק בדיני הנטילה השלטונית בישראל" עיוני משפט מא 141, 156-155 (2018)). כך באופן כללי, אם כי ניתן למצוא ביטוי גם לשיקולים נוספים, כגון שיקולי חלוקה (ראו, למשל, ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא, מו(4) 627, 629 (1992)). דומה אפוא כי הגישה השלטת בפסיקה היא שהפיצוי ההוני שניתן בגין נטילה שלטונית נועד להשיב את מצבו של הנפקע לקדמותו. הרי קיים קושי עיוני לקבוע כי רכיב הפיצוי ההוני נשען על תפיסה של דיני עשיית עושר ולא במשפט. דינים אלו נועדו לספק מענה לקשת המקרים הרחבה של התעשרות בלתי מוצדקת על חשבון הזולת (ראו דניאל פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א 23, 81-80 (מהדורה שלישית, 2015) (להלן: פרידמן ושפירא בר-אור)) ואילו דיני הנטילה השלטונית יוצאים מנקודת הנחה כי ההפקעה נועדה לטובת הציבור ולמענו. לא בכדי מצוין בשמה של פקודת הקרקעות כי מדובר ברכישה לצרכי ציבור. לכן קיים קושי ממשי לקבל עמדה שלפיה הפיצוי המוענק במסגרת דיני הנטילה השלטונית נועד לספק מענה להתעשרות בלתי מוצדקת על חשבון הזולת. עוד אציין כי דיני עשיית עושר מטילים חובת השבה על זכייה "שלא על פי זכות שבדין" (סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר), והרי הפקעה על-פי דין אינה עומדת בקריטריון זה. במאמר מוסגר יוער אין זה בהכרח אומר שמדובר בשני קווים מקבילים שאין ביכולתם להיפגש. דיני עשיית עושר ולא במשפט יכולים להישען על מובנים מסוימים של השבת המצב לקדמותו (ראו Ernest J. Weinrib, Corrective Justice 185-230 (2012)), אלא שאין הכרח לחפיפה מלאה בין השניים.

 

           עד כאן לגבי הרכיב ההוני של פיצויי ההפקעה. ומה עם מנגנון החכירה? לשון סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות אינה מבהירה סוגיה זו. כך הן בנוסחה בשפה העברית והן בנוסחה המחייב בשפה האנגלית. ברם, לגישתי, דמי החכירה הם נגזרת מהרכיב ההוני של הפיצוי ותכליתם הכללית של השניים זהה. המדינה נטלה מאדם את ששייך לו, ועליה לשלם לו באופן שמציב אותו באותו מצב בו היה אלמלא ההפקעה. זו התכלית של פיצויי ההפקעה ונגזרותיהם. כך נקבע גם בעבר בפסיקת בית משפט זה, וראו, למשל, ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר, פסקה 25 לחוות דעתו של השופט י' עמית (4.7.2012):

 

תכלית פיצויי ההפקעה היא להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה, כך שיתאפשר לו לרכוש נכס חלופי בכספי הפיצויים (קמר כרך ב עמ' 480-479 והאסמכתאות שם). כל עוד לא שולם הפיצוי לבעל המקרקעין נשללת ממנו האפשרות לרכוש קרקע חלופית או להקטין את נזקו (ראו עניין חביב אללה פסקה 15). באספקלריה זו, הפיצוי לפי סעיף 13 צריך לשקף את האפשרות שאם הפיצוי בגין ההפקעה – פיצוי המשקף את שווי הנכס ביום ההפקעה ממוכר מרצון לקונה מרצון לרצון וכולל את הפוטנציאל הבלתי ממומש של הנכס  – היה משולם לבעל הקרקע לאלתר, הוא היה רוכש נכס חלופי בשווי דומה לנכס הנפקע ומפיק דמי שכירות שברגיל היו שווי ערך לתשואה באחוז מסוים מהנכס החלופי הנרכש.

 

במילים אחרות, מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו, מה שמתיישב עם "הדרך הקניינית" המבטאת המשך רעיוני של הקשר בין בעל הקרקע לבין הפירות המופקים ממנה (עניין חביב אללה, בפסקה 16). מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחלופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה. בכך יש גם כדי להסביר את השוני בין סעיף 12(ה) לפקודה שעניינו הפקעה לתקופה, שאז הקרקע חוזרת לבעליה בתום התקופה, ולכן הפיצוי נעשה על פי "ההפסד הממשי" שנגרם לנפקע, לבין הפיצוי לפי סעיף 13(1) לפקודה, שהקרקע אינה חוזרת לבעליה ולכן הפיצוי נגזר משווי הקרקע (ההדגשות במקור).  

 

           יוער כי חברי, השופט שטיין, התייחס בחוות דעתו להצעת החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התשס"ו-2006, ה"ח 414, בה נכתב כי "ההיגיון העומד בבסיסו של סעיף 13 לפקודה, הוא שהנפקע מפוצה על אבדן יכולת השימוש שלו בקרקע המופקעת עד מועד 'מכירתה' לרשות המפקיעה באמצעות קבלת פיצויי ההפקעה". חוות דעתו גם כללה התייחסות לדבריו של השופט מ' חשין (כתוארו אז) בעניין הורוביץ בהם ציין כי:

 

[...] במקום שהתמורה אינה משולמת לאלתר, מדמה המחוקק את תפישתה של הקרקע בידי המדינה – באין תשלום שווייה – לחכירתה של הקרקע מידי בעליה עד לתשלום הפיצוי בעבור הקרקע, ועל-כן מחייב הוא את המדינה לשלם לבעלים דמי-חכירה כאילו חכרה את הקרקע מבעליה (שם, בעמ' 35).

 

 

           חברי סבר שניתן ללמוד מדברים אלו כי מנגנון החכירה נשען על דיני עשיית עושר ולא במשפט. ברם, להבנתי, כל שניתן ללמוד מהם ומלשון החוק, לענייננו, הוא שמנגנון החכירה נועד לדמות מצב שבו המדינה חוכרת את הקרקע מן הנפקע במשך התקופה הרלוונטית. ודוקו: כאמור בהצעת החוק, הנפקע מפוצה בגין אובדן יכולת השימוש שלו בקרקע. יכולת השימוש שלו, ולא יכולת השימוש של המדינה. ההנחה היא שברוב המקרים תהא סימטריה בין השניים, אך אין הכרח לכך.

 

3.            המשמעות האופרטיבית של סיווג זה היא בגובה הפיצוי שניתן להעניק לנפקע. בעוד שדיני עשיית עושר ולא במשפט שמים דגש, בין היתר, על הרווח שהמדינה הפיקה על חשבון הנפקע, הכלל של השבת המצב לקדמותו שם את הדגש על השינוי לרעה שחל במצבו של הנפקע עקב ההפקעה. טלו למשל מצב שבו המדינה הפקיעה קרקע אך לא הרוויחה ממנה דבר. ייתכן שאף הפסידה. האם בכל מקרה הנפקע לא יהיה זכאי לפיצוי בדמות אובדן דמי חכירה רק כיוון שלא חלה התעשרות? סבורני שהתשובה לכך שלילית. דיני עשיית עושר ולא במשפט יכולים אמנם לספק מענה גם לנסיבות שבהן יש הפרש בין התועלת שהופקה בפועל ובין זו שהייתה יכולה להיות מופקת (וראו פרידמן ושפירא בר-אור, כרך ב 890-887), אך בגדרם נשקלים שיקולים שאינם רלוונטיים לענייננו – כגון שיקולי אשמה והתנהגות הצדדים, והם אינם המסגרת התיאורטית הנכונה לכך. לכך יש להוסיף שדינים אלו, ברמה העקרונית, לא נועדו להתמודד עם מצבים שבהם הן התועלת שהופקה בפועל והן זו שהייתה יכולה להיות מופקת בעלות ערך שלילי. זאת לעומת מנגנון החכירה, שדורש לשלם פיצוי לנפקע אפילו במקרים שבהם המדינה לא השכירה את הנכס ואף לא ניתן היה להשכירו – וראו ע"א 254/68 עיריית פתח תקוה נ' מנטל, פ"ד כב(2) 902 (1968). באותו עניין, שעסק גם הוא במנגנון החכירה, נטען על-ידי העירייה המפקיעה כי הקרקע שהופקעה לא הושכרה מרגע תפיסת החזקה ואף סביר שלא ניתן היה להשכירה. השופט מ' לנדוי דחה טענה זו היות שהיא חרגה מהפלוגתאות שהועלו על-ידי הצדדים, אך הוסיף למעלה מן הצורך כי:

 

גם אלמלא צמצום זה של המחלוקת [...] הייתי דוחה את הטענה שבעל הקרקע חייב להראות חסרון כיס ממשי עקב אבדן דמי שכירות, שהגיעו לו על-פי חיוב קודם, ושנשללו ממנו בגלל נטילת החזקה בקרקע על-ידי העיריה. זהו, כפי הנראה, הבסיס החלופי לחישוב הפיצוי בעד הפקעת זכות חכירה, כי בסעיף 12(ה) של הפקודה מדובר על "פיצוי סביר לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עשוי לסבול עקב הרכישה"; ואילו כאן, בסעיף 13, נאמר "פיצוי בעד אבדן דמי שכירות" סתם.

כן הייתי נוטה לדחות את הטענה שבעל הקרקע אינו זכאי לפיצוי לפי סעיף 13 אלא אם הוכיח שבפועל היה לו סיכוי להשכיר את הקרקע המופקעת במשך התקופה הנזכרת בסעיף. מטרת הסעיף היא לתת לבעל פיצוי נוסף בעד עיכוב התשלום של תמורת הקרקע המופקעת. דמי השכירות לצורך זה הם - כך נראה לי - דמי השכירות הראויים ששוכר מרצון היה משלם למשכיר מרצון. העובדה שאין ביקוש לשכירת קרקע באותה סביבה עשויה להשפיע על קביעת דמי השכירות הראויים, אך אין היא יכולה להורידם עד לנקודת האפס. ואם ייאמר שבדרך זו עלולים דמי הפיצויים להסתכם בסכומים גדולים העלולים לעלות, בגלל בסיס החישוב המשתנה משנה לשנה בזמנים של עליית מחירים, בהרבה על סכום הפיצוי בעד עצם הפקעת הקנין, כמו שקרה במקרה דנן, התשובה היא שהרשות הרוכשת יכולה לפטור עצמה מכל המעמסה הזאת, אם תפקיד בהקדם בבית-המשפט או תציע לבעל הקרקע סכום פיצויים הוגן בעד הפקעת הקנין, כאמור בסעיף 13(1). פירוש זה של החוק ימריץ יוזמי הפקעות שלא לפתוח בהליכי הפקעה אלא אם סכום הפיצויים מובטח בתקציבם ושלא לנהוג בסחבת בתשלום פיצוי הוגן לבעל הקרקע (שם, בעמ' 905-904; ההדגשות הוספו).

 

           הנה כי כן, נראה כי בית המשפט ייטה להורות על תשלום בגין אובדן דמי חכירה, גם במצבים שבהם המדינה לא הרוויחה מן ההפקעה ואף לא יכלה הייתה להרוויח. כאמור, ככלל, פיצויי הפקעה בדיני הנטילה השלטונית נועדו בעיקרם כדי להשיב את הנפקע למצב שבו היה אלמלא ההפקעה. ברי כי ההפקעה כוללת מניה וביה את האיחור בתשלום בגינה. מכאן שגם המנגנונים שנועדו לפצות את הנפקע בגין עיכוב התשלום עבור הרכיב ההוני של הקרקע המופקעת, ביניהם מנגנון החכירה, נועדו כדי לקרבו ככל הניתן ובמגבלות התנאים הקבועים בחוק, למצב שבו היה אילולא הייתה מתרחשת הפקעה. באספקלריה זו, הדגש המרכזי אינו על רווחי המדינה, כי אם על אובדן דמי החכירה של הנפקע, הגם אם תתכן זהות בין השניים.

 

4.            לסיכום, אינני סבור כי הכלי החשוב של עשיית עושר ולא במשפט מהווה כלי מתאים לכימות פיצויי החכירה. הדברים הובאו כי נראה שקבלת עמדה אחרת עשויה להוביל, שלא במכוון, לתוצאה לא צודקת. כוחה של ההפקעה רב הוא. המדינה מוסמכת לנטילת רכושו של הפרט לטובת הציבור. ואולם שטר ושוברו בצידו. יש לפצות את הפרט בהתאם לזכויות המוקנות לו. בקביעת שיעור הפיצוי, הדגש הוא עליו ולא על המדינה.

 

ש ו פ ט

 

           הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' שטיין.

 

 

           ניתן היום, ‏כ' בתמוז התשע"ט (‏23.7.2019).

 

 

ש ו פ ט

ש ו פ ט

ש ו פ ט

 

_________________________

הסרת המסמך
טען מסמכים נוספים