ליאב יזמות פרוייקטים בע"מ נ. עו"ד משה תורג'מן | חיפוש פסקי דין ברשת בחינם - ישראקורט

ליאב יזמות פרוייקטים בע"מ נ. עו"ד משה תורג'מן

רע"א 5755/20
תאריך: 20/08/2020

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

 

רע"א 5755/20

 

לפני:  

כבוד השופט ע' גרוסקופף

 

המבקשת:

ליאב יזמות וניהול פרוייקטים בע"מ

 

 

נ  ג  ד

 

המשיבים:

1. עו"ד משה תורג'מן – מנהל מיוחד

 

2. עו"ד אסף דגני – מנהל מיוחד

 

3. דיירים בפרויקט בפתח תקווה

 

4. רוכשים בפרויקט בפתח תקוה

 

5. רוכשים (מלווים) בפירוק בפתח תקווה

 

6. הכונס הרשמי

 

בקשה לעיכוב ביצוע החלטת בית המשפט המחוזי מרכז בלוד מיום 12.8.2020 בפר"ק 47162-07-18 שניתנה על ידי כבוד השופטת עירית וינברג-נוטוביץ

 

בשם המבקשת:

עו"ד ירדן פישר

 

 

החלטה

 

           לפניי בקשה לעיכוב ביצוע החלטתו של בית המשפט המחוזי מרכז בלוד (כב' השופטת עירית וינברג-נוטוביץ) בפר"ק 47162-07-18 מיום 12.8.2020, במסגרתה התקבלה בקשתם של המשיבים 1 ו-2 לאישור מתווה להשלמת הבנייה בפרויקט תמ"א 38 שביצעה חברת אלמקס הנדסה ח.11 בע"מ (בפירוק) (להלן: "החברה"), וזאת עד להכרעה בבקשת רשות ערעור שהגישה המבקשת על ההחלטה.

 

רקע והשתלשלות העניינים

 

1.            החברה, המצויה בימים אלה בהליכי פירוק, עסקה בתחום ההתחדשות העירונית, והיא בעלת זכויות בנייה מסוג תמ"א 38/1 בשני בניינים: האחד – ברחוב הר הצופים 11 בחולון, והשני –ברחוב זאב ברנדה 58 בפתח תקווה (להלן: "הפרויקט בפתח תקווה" או "הפרויקט"). היתר הבנייה ביחס לפרויקט בפתח תקווה ניתן לחברה ביום 3.11.2015, ועבודות הבנייה במקום החלו בחודש דצמבר 2015. הקבלן המבצע של שני הפרויקטים האמורים בעבור החברה היה המבקשת, חברת ליאב יזמות וניהול פרויקטים בע"מ (להלן: "המבקשת"). בהתאם להיתר הבנייה רשאית החברה להוסיף 3 קומות לבניין בפתח תקווה, שכוללות 8 דירות, כך שהבניין יכלול בסופו של יום 7 קומות, ו-19 דירות. בהמשך לכך, מכרה החברה 5 דירות חדשות בפרויקט לרוכשים שונים (להלן: "רוכשי הדירות"), וביחס ל-3 הדירות החדשות הנותרות נרשמו הערות אזהרה לטובת המלווים לחברה (להלן: "המלווים").

 

2.            בחלוף כשנתיים ממועד התחלת עבודות הבנייה בפרויקט בפתח תקווה, ביום 10.1.2018, נחתם הסכם להסדרת חובות החברה כלפי המבקשת. באותו המועד נחתם גם שטר משכון לרישום שעבוד לטובת המבקשת, הכולל שעבוד מדרגה ראשונה על מספר נכסים של החברה, ובכלל זאת על מלוא זכויות החברה בפרויקט בפתח תקווה, וכן על כל כסף שעתיד להיכנס לחברה ממקור כלשהו. ב- 25.1.2018 חודש השעבוד לטובת המבקשת, ונרשם במרשם החברות ובמרשם המשכונות (להלן: "השעבוד").

 

3.            ואולם, במהלך שנת 2018 נעצרו עבודות הבנייה בפרויקט בפתח תקווה, נוכח קריסתה הכלכלית של החברה והמחדלים הקשים בביצוע עבודות הבנייה. עקב האמור, ביום 19.7.2018 הגישו בעלי הדירות שמתגוררים כיום בבניין בפתח תקווה (להלן: "דיירי הבניין"), בקשת פירוק נגד החברה, בין היתר, בטענות שהחברה טרם שילמה להם חוב פסוק על סך כ-197,000 ש"ח, שהחברה נעדרת יכולת פירעון, וכי פעילות החברה פסקה מבלי שקיימה את התחייבויותיה כלפיהם ביחס להשלמת הפרויקט. ביום 29.8.2018 ניתן צו פירוק זמני נגד החברה, וביום 7.1.2019 ניתן נגדה צו פירוק קבוע, והמשיבים 1 ו-2, עו"ד משה תורג'מן ועו"ד אסף דגני, מונו למנהלים מיוחדים לחברה (להלן: "המנהלים המיוחדים").

 

4.            ביום 22.1.2019 הגישו המנהלים המיוחדים לבית המשפט של הפירוק דו"ח המפרט את פעולותיהם, וכן בקשה להורות על קבלת הצעות מקבלנים לשם השלמת הבנייה בשני הפרויקטים של החברה (להלן: "הבקשה לקבלת הצעות"). זאת, בטענה שהבניין בפתח תקווה מצוי במצב חמור, כאשר עבודות הבנייה שבוצעו עד כה נעשו בצורה מרושלת, תוך סטייה מתכניות ושימוש בחומרים שאיכותם לא ידועה. בכך, נוצרו מפגעי בטיחות ומפגעים נוספים בבניין המסכנים באופן ממשי את שלום דיירי הבניין. כמו כן, נטען כי אי השלמת עבודות הבנייה מסבה נזקים כלכליים כבדים לדיירי הבניין ולרוכשי הדירות. כבר באותו היום קיבל בית המשפט של הפירוק את הבקשה לקבלת הצעות, בין היתר, לאור הסכמת הכונס הרשמי (המשיב 6. להלן: "הכנ"ר").

 

5.            בחלוף כשנה וחצי ממועד אישור הבקשה לקבלת הצעות, ביום 16.7.2020, הגישו המנהלים המיוחדים לבית המשפט של הפירוק בקשה לאישור מתווה לסיום הבנייה בפרויקט בפתח תקווה (להלן: "הבקשה לאישור המתווה" ו-"המתווה", בהתאמה). בהתאם למתווה, השלמת הבנייה בפרויקט בפתח תקווה תבוצע על ידי קבלן מבצע אחר (א.י. נוביץ בנייה ויזמות בע"מ), כאשר דיירי הבניין, רוכשי הדירות והמלווים (להלן יכונו ביחד: "בעלי הזכויות בנכס") יישאו במימון עלויות הבנייה בנוסף להתחייבויותיהם החוזיות. זאת ועוד, המתווה כולל גם התייחסות ל-3 הדירות שנרשמו בעניינן הערות אזהרה לטובת המלווים: אחד המלווים ימכור, לבקשתו, את הדירה לרוכש חיצוני, בכפוף להתחייבות השבת כספי ההלוואה בגין הערת האזהרה שנרשמה לטובתו; ושני המלווים הנוספים ירכשו את הדירות נשוא הערות האזהרה בתמורה לתשלום מלא, תוך קביעה שהזכויות במכר יועברו נקיות מכל זכות שעבוד של צד שלישי. המתווה היה מקובל על הכנ"ר, וקיבל את הסכמתם של כלל בעלי הזכויות בנכס. לטענת המנהלים המיוחדים, יש להשלים בדחיפות את בניית הפרויקט, שכן מצבו הולך ומתדרדר, תוך יצירת סיכונים ממשיים לדיירי הבניין.

 

6.            המתנגדת היחידה לאישור המתווה היא המבקשת, אשר טוענת לנשייה בחברה על סך של כ-8.5 מיליון ש"ח, מתוכם כ-5.8 מיליון ש"ח במעמד של נשייה מובטחת, לאור השעבוד שנרשם לטובתה, לרבות ביחס לזכויות החברה בפרויקט בפתח תקווה. לטענת המבקשת, המנהלים המיוחדים פעלו לאישור המתווה מאחורי גבה, תוך הפרת חובות האמון והזהירות שהם חייבים כלפיה כנושה מובטחת, והפחתת התשלומים שבעלי הזכויות בנכס נדרשים לשלם לחברה. כמו כן, נטען כי המנהלים המיוחדים לא צירפו לבקשה לאישור המתווה את כל המסמכים הרלוונטיים, ובכלל זאת עותק של חוות דעת חשבונאית בנוגע לפרויקט ואסמכתאות לביצוע תשלומים מצד המלווים ורוכשי הדירות.

 

7.            המנהלים המיוחדים סברו כי דין התנגדות המבקשת להידחות, מן הטעם שהשעבוד שנרשם לטובתה אינו בתוקף, בין היתר, מכיוון שהחברה אינה חייבת למבקשת כספים. משכך, גם לא הייתה כל סיבה לצרף את המבקשת כצד למתווה המוצע. לביסוס טענתם זו, ציינו המנהלים המיוחדים כי המבקשת לא הגישה תביעת חוב נגד החברה או בקשה לאכיפת השעבוד, כי השעבוד נוצר כחצי שנה לפני שהחלו הליכי הפירוק של החברה, ועל כן אינו תקף כלפי המנהלים המיוחדים, וכי השעבוד האמור ניתן למבקשת בניגוד להסכם התמ"א עליו חתמה החברה ומבלי שנרשם כדין במרשם המקרקעין. בהינתן האמור, ביום 26.7.2020 הגישו המנהלים המיוחדים בקשה למחיקת השעבוד – בקשה אשר טרם הוכרעה. בנוסף, טענו המנהלים המיוחדים כי מבדיקה שערכו עולה שרוכשי הדירות והמלווים שילמו את הסכומים להם התחייבו בהסכמים עם החברה.

 

8.            דיירי הבניין ורוכשי הדירות סברו אף הם כי יש לדחות את התנגדות המבקשת, בין היתר מכיוון שהחברה נמצאת ללא כל עודף בקופתה המאפשר את פירעון השעבוד, וממילא מדובר לשיטתם בשעבוד צף, ברמת החברה ולא ברמת הפרויקט הספציפי.

 

9.            הכנ"ר ציין כי אין לו התנגדות לאישור המתווה, בכפוף למספר שינויים, שתכליתם הבטחת התנתקות החברה שבפירוק מהמשך ביצוע הפרויקט. בכל הנוגע להתנגדות המבקשת, סבר הכנ"ר כי זכויותיה הנטענות, ככל שישנן כאלו, יתבררו בהמשך ההליך המשפטי, וכי בהתחשב בעובדה שהפרויקט בפתח תקווה נחזה להיות פרויקט הפסדי, והעובדה שנרשמו הערות אזהרה לטובת המלווים טרם רישום השעבוד לטובת המבקשת – ספק רב אם המבקשת תוכל לתפוס נכסים או כספים כלשהם.

 

10.         ביום 11.8.2020 התקיים דיון בבקשה לאישור המתווה, במסגרתו שבו הצדדים על עיקר טענותיהם. במסגרת הדיון, ציין בא כוח המבקשת שקיימת חלופה של מכירת זכויות החברה בפרויקט. בתגובה לכך טענו המנהלים המיוחדים כי בחנו חלופה זו, אך משמעותה ביטול הסכמי המכר עם הרוכשים, ותשלום דיבידנד של כ-50% לכל אחד מהם. בסיום הדיון, אישר בית המשפט של הפירוק את המתווה בכפוף להערות הכנ"ר, תוך דחיית טענותיה של המבקשת, וקבע כי נימוקי החלטתו יתפרסמו בנפרד. בהמשך לכך, ביקש בא כוח המבקשת מתן צו עיכוב ביצוע להחלטה לשם פנייה לבית משפט זה. בית המשפט של הפירוק קיבל את הבקשה באופן חלקי, והורה על עיכוב ביצוע החלטתו עד למתן החלטה מפורטת.

 

11.         ביום 12.8.2020 אישר בית המשפט של הפירוק את המתווה ודחה את התנגדות המבקשת, וזאת בהתבססות על מספר טעמים: ראשית, קיימת דחיפות רבה בסיום עבודות הבנייה, נוכח הסכנה הממשית שנשקפת לדיירי הבניין עקב מצבו החמור של הבניין, וכן לאור הנזק הרב שנגרם לבעלי הזכויות בבניין בעקבות העיכוב המתמשך בסיום עבודות הבנייה. שנית, המתווה הושג לאחר מאמץ ממושך מצד עורכי דין רבים שייצגו אינטרסים שונים, על מנת להשיג תוצאה מיטבית לשולחיהם. שלישית, ספק אם יש ממש בטענת המבקשת לנשייה מובטחת או רגילה, וזאת מכיוון שהמבקשת לא פעלה לאכיפת השעבוד או הגשת תביעת חוב במשך שנתיים, על אף שידעה כי ישנם ניסיונות לגיבוש מתווה מוסכם לסיום הפרויקט. יתרה מכך, נקבע כי ספק רב אם יש בשעבוד תוחלת מאחר שהפרויקט דנן הוא פרויקט הפסדי. זאת, בין היתר, נוכח העובדה שדיירי הבניין ורוכשי הדירות הסכימו להוסיף כספים לשם השלמת עבודות הבנייה בנוסף להתחייבויותיהם החוזיות כלפי החברה. על כן, אין זה ברור אם יוותרו בקופת החברה כספים המאפשרים תשלום לנושיה עם השלמת הפרויקט. לבסוף, נקבע כי המבקשת לא הוכיחה את טענותיה, ובכלל זאת: קיומה של חלופה עדיפה לחברה ולנושיה, על פני המתווה שאושר; קנוניה בין בעלי הזכויות בנכס למנהלים המיוחדים; והטענה כי מחיר התמורה שנקבע במתווה נמוך ממחיר השוק. בהינתן כל האמור, הוסיף וקבע בית המשפט קמא כי התנגדות המבקשת הוגשה בחוסר תום לב, הן מבחינת העיתוי בו הוגשה והן לאור העובדה שלא הציגה חלופה למתווה דנן.

 

12.         באשר לבקשה לעיכוב ביצוע קבע בית המשפט של הפירוק כי בנסיבות העניין מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק כנגד מתן עיכוב ביצוע, בשל מצבו הנוכחי של הפרויקט בפתח תקווה, שמסכן את שלום דיירי הבניין, והנזקים הכבדים והסבל שייגרמו לבעלי הזכויות בנכס מעיכוב נוסף של סיום הפרויקט. בנוסף, התחשב בית המשפט של הפירוק בעובדה שהיתר הבנייה שניתן לחברה הוארך לתקופה של שנה אחת בלבד. לעומת זאת, נקבע כי הנזקים שייגרמו למבקשת מביצוע המתווה באופן מיידי הם נזקים כספיים שניתן לפצותה בגינם ככל שטענותיה יתקבלו בהליך הערעור. לכן, ומבלי להכריע לעניין סיכויי הערעור להתקבל, נקבע כי דין הבקשה לעיכוב ביצוע להידחות.

 

בקשת רשות הערעור

 

13.         המבקשת הגישה בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט של הפירוק, ולצדה בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה עד להכרעה בבקשת רשות הערעור. לטענת המבקשת, ההחלטה לאשר את המתווה היא שגויה, הן במישור סיכויי בקשת רשות הערעור להתקבל והן במישור מאזן הנוחות.

 

14.         לטענת המבקשת, סיכוייה של בקשת רשות הערעור להתקבל גבוהים, ממספר טעמים: ראשית, נטען כי בית המשפט של הפירוק התעלם ממספר היבטים מהותיים ביחס למתווה: המתווה נוגד את הוראות הדין לעניין סדרי הנשייה; נעדרת התייחסות במתווה לפרויקט החברה בחולון, שעשוי להעשיר את קופתה; העובדה ששווי הדירות בארץ עלה בשנים האחרונות; וכן עמדת המנהלים המיוחדים והכנ"ר טרם הגשת המתווה, לפיה רצוי למחוק את הערות האזהרה הקיימות על הדירות ולמכור את כל הדירות מחדש לגורם חיצוני, בהתאם לשווי השוק כיום. שנית, המבקשת סבורה כי בית המשפט של הפירוק שגה בכך שלא העניק משקל לטענתה בעניין הקנוניה בין המנהלים המיוחדים לבין בעלי הזכויות בנכס, ובכך שאישר את המתווה מבלי שהוגש דו"ח מפורט אודות מצבת הזכויות והחובות של החברה, ומבלי שניתנה הזדמנות נאותה להצעת חלופות. שלישית, טוענת המבקשת כי בית המשפט של הפירוק העניק משקל רב מדי לעמדת המנהלים המיוחדים אשר אינה מבוססת. רביעית, לעמדת המבקשת, המסמכים שביקשה במסגרת התנגדותה לאישור המתווה נדרשים לשם הערכת היקף הכסף בקופת הפירוק של החברה, ואף עשויים לגלות נתונים שיעשירו את קופת הפירוק בכ-2-1 מיליון ש"ח. חמישית, נטען כי המבקשת זכאית מן היושר להשלים את רישום זכויותיה בלשכת רישום המקרקעין, שכן הסיבה היחידה שהרישום לא נעשה היא התפטרות בא כוחה של החברה שטיפל בנושא. בהקשר זה, מוסיפה המבקשת כי לא הגישה תביעת חוב או בקשה לאכיפת השעבוד, מכיוון שבתחילת הליך הפירוק של החברה נקבע כי על הנושים להמתין עד שמצבת הנכסים של החברה תתברר. לבסוף, מציינת המבקשת כי ייתכן שהתנגדותה למתווה הייתה מתייתרת אם המנהלים המיוחדים היו מוסיפים אותה כצד לבקשה לאישור המתווה, וכוללים בבקשתם את המסמכים הרלוונטיים לאישורו.

 

15.         לעניין מאזן הנוחות, טוענת המבקשת כי אם לא תעוכב ההחלטה ייגרם לה נזק בלתי הפיך, מכיוון שהיא לא תוכל להעלות את טענותיה בהמשך מחמת מעשה עשוי. לטענת המבקשת, לבעלי הזכויות בנכס אחריות מסוימת על המצב שנוצר, היות שעבודות הבנייה הופסקו עקב הבקשה לפירוק החברה שהגישו דיירי הבניין, וייתכן שפירוק החברה היה נמנע לו דיירי הבניין ורוכשי הדירות היו מעבירים לחברה את הכספים שהם מוכנים לשלם כעת במסגרת המתווה. כמו כן, נטען כי מאזן הנוחות אינו צריך להיות מושפע מכך שהבקשה לאישור המתווה הוגשה רק 4 חודשים לאחר מועד חידוש היתר הבנייה שניתן לחברה, שממילא חודש שלא כדין. יחד עם זאת, מציינת המבקשת כי על מנת שלא להכביד על דיירי הבניין היא מסכימה להגיש את עמדתה למתווה תוך 7 ימים ממועד המצאת המסמכים המהותיים שביקשה.

 

דיון והכרעה

 

16.         לאחר שעיינתי בבקשה לעיכוב ביצוע על נספחיה, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות, אף ללא צורך בתגובת המשיבים.

 

17.         כידוע, הגשת ערעור או בקשת רשות ערעור אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה עליה מערערים (תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984; ותקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט-2018). יחד עם זאת, ערכאת הערעור מוסמכת להורות כן במקרים המתאימים (ראו: תקנה 467(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984; ותקנה 145(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט-2018). סבורני כי המקרה דנן אינו נמנה בגדר אותם מקרים המצדיקים מתן עיכוב ביצוע.

 

18.         הלכה פסוקה היא כי על בית המשפט של ערעור לבחון קיומם של שני שיקולים בבואו להכריע בבקשה לעיכוב ביצוע החלטה עד להכרעה בהליך הערעור: האחד – סיכויי הליך הערעור להתקבל הם טובים; השני – מאזן הנוחות נוטה לטובת מבקש עיכוב הביצוע. בין שני שיקולים אלו מתקיים יחס של "מקבילית כוחות". יחד עם זאת, מקובל בפסיקה לראות בשיקולי מאזן הנוחות כבעלי מעמד עדיף (ראו: ע"א 4790/19 רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח דעיבס, פסקה 16 (24.12.2019); ע"א 8655/18 נחמיאס נ' בנק הפועלים בע"מ, פסקה 10 (11.2.2019)).

 

19.         בענייננו מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת המשיבים. אין חולק כי החל משנת 2018 נפסקו עבודות הבנייה בפרויקט בפתח תקווה, ומצבו של הבניין רעוע. לפיכך, כל דחייה נוספת ביישומו של המתווה צפויה להוסיף לסבל דיירי הבניין, ואולי אף לסכן אותם. אף לא ניתן להתעלם מהאינטרסים של צדדים שלישיים נוספים, דהיינו רוכשי הדירות והמלווים, בקידום המתווה, ומהחשש כי עיכובו יגדיל את נזקיהם. מנגד עומד הנזק שעלול להיגרם למבקשת מאישור המתווה, שהוא בעיקרו נזק כספי בר פיצוי. ויובהר, גם אם תתקבל טענתה של המבקשת כי השעבוד שנרשם לטובתה תקף, הרי שהמדובר בשעבוד על זכויות החברה בפרויקט, ובנסיבות בהן החברה אינה יכולה לעמוד בהתחייבויותיה כלפי דיירי הבניין, אין הוא יכול להצדיק המשך הפגיעה באינטרסים שלהם. זאת ועוד, המבקשת לא הצביעה על כל מתווה חלופי ממשי, במסגרתו יתאפשר להשלים את הבנייה, וממילא לא ברור כלל מה תועלת תצמח מבחינתה מעיכוב מימוש המתווה. הוסף לכך את השלב המאוחר בו העלתה המבקשת את התנגדותה למתווה, והרי לך טעם נוסף שלא לעכב את מימושו.

 

20.         לעניין סיכויי הערעור להתקבל, ומבלי לטעת מסמרות בעניין, אציין כי הם אינם נראים גבוהים. המדובר במתווה שהושג במאמצים רבים, על דעת כל הגורמים המעורבים פרט למבקשת, וכן על ידי הכנ"ר. מתווה זה יאפשר, כך יש לקוות, את השלמת עבודות הבנייה, לרווחת דיירי הבניין ורוכשי הדירות. ההתחשבנות בין נושי החברה, ובכללם המבקשת, יכולה להידחות לשלב מאוחר יותר של הליכי הפירוק. זאת ועוד, קיים קושי בעיתוי בו מעלה המבקשת טענות נגד המתווה, ובעובדה שאינה מציעה כל תוכנית חלופית ממשית שתאפשר את השלמת הפרויקט. על מנת להתגבר על כך, טוענת המבקשת כי גיבוש המתווה נעשה בסתר, תוך הפרת חובות אמון וזהירות מצד המנהלים המיוחדים, ומבלי שנבחנו לעומק חלופות ראויות. המדובר בטענות חמורות נגד נושאי תפקיד, אשר מחייבות הנחת תשתית ראייתית-עובדתית. ספק אם המבקשת הניחה תשתית שכזו. בכל אלה אין צורך להכריע בשלב הנוכחי. די לעניינו במסקנה כי גם סיכויי ההליך הערעור אינם מטים את מאזן הנוחות לטובת המבקשת.

 

21.          סוף דבר: הבקשה לעיכוב ביצוע נדחית. המבקשת תגיש עד ליום 27.8.2020 הודעת עדכון בה תבהיר האם היא עומדת על בירור טענותיה במסגרת בקשת רשות הערעור או שהיא מבקשת למחוק את הבקשה ללא צו להוצאות, ותוך שמירת טענות.

 

 

           ניתנה היום, ‏ל' באב התש"ף (‏20.8.2020).

 

 

 

 

 

ש ו פ ט

 

_________________________

הסרת המסמך

מסמכים נוספים

הסרת כל המסמכים
3
בע"מ 5827/19
החלטה
23/10/2020
5
בע"מ 5827/19
החלטה
23/10/2020
7
בע"מ 5827/19
החלטה
23/10/2020
8
בע"מ 5827/19
החלטה
23/10/2020
טען מסמכים נוספים