אקה פיתוח ובניה בע"מ נ. קדמת עדן בע"מ | חיפוש פסקי דין ברשת בחינם - ישראקורט

אקה פיתוח ובניה בע"מ נ. קדמת עדן בע"מ

ע"א 9229/20
תאריך: 27/01/2021

בבית המשפט העליון

 

ע"א  9229/20 - א'

 

 

לפני:  

כבוד השופט י' אלרון

 

המבקשת:

אקה פיתוח ובניה בע"מ

 

 

נ  ג  ד

 

המשיבים:

1. קדמת עדן בע"מ

 

2. פרחי רמת בית שמש בע"מ

 

3. סטדן חברה בע"מ

 

4. The Salesian of Dan Bosco

 

בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים ב-ת.א. 47438-07-18; 38839-07-18 מיום 20.11.2020 שניתן על ידי השופטת חיה זנדברג

 

בשם המבקשת:                      עו"ד יוסף לנדאו; עו"ד דוד זילר;

                                           עו"ד יותם בלאושילד; עו"ד דורון נלגה;

                                           עו"ד זאב שרף

 

בשם המשיבות 1-3:                עו"ד ישראל עזיאל; עו"ד גור טננבאום

בשם המשיב 4:                      עו"ד דוד נ' שמרון; עו"ד רחל שי; עו"ד יעקב קול

 

 

החלטה

 

 

1.            לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטת ח' זנדברג) בת"א 47438-07-18 ות"א 47438-07-18 מיום 20.11.2020, בגדרו הורה, בין היתר, על בטלות הסכם שכרתה המבקשת עם המסדר הסלזיאני של דון בסקו (המשיב 4; להלן: המסדר) לחכירת מקרקעין רחבי היקף הממוקמים באזור בית שמש (להלן: המקרקעין).

2.            כעולה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי ומטענות הצדדים, חברת קדמת עדן בע"מ (המשיבה 1; להלן: קדמת עדן) כרתה בשנת 2006 הסכם לפיתוח המקרקעין, אשר בבעלות בית ספר חקלאי השייך למסדר (להלן: הסכם הפיתוח). במסגרת הסכם הפיתוח, ניתנה לקדמת עדן זכות סירוב ראשון במקרה שבו המסדר יפעל להחכרת המקרקעין או למכירתם לצד שלישי, ונרשמה לזכותה הערת אזהרה במקרקעין בעניין זה.

         הסכם הפיתוח נכרת בעקבות מספר הסכמי חכירה נוספים, אשר נכרתו בין חברות הקשורות לקדמת עדן לבין המסדר במטרה להקים במקרקעין אלפי יחידות דיור, והותנו באישור "הכס הקדוש" (הרשות הריבונית של הכנסיה הקתולית; וראו בסעיף 2 להסכם בין מדינת ישראל לבין הכס הקדוש (המאוזכר גם כ"הסכם האישיות המשפטית") כ"א 1252 (נחתם בשנת 1997). הסכמים אלו יכונו להלן: הסכמי החכירה). אולם, הסכמי החכירה לא זכו לאישור "הכס הקדוש", ומחלוקות הצדדים בעניין התבררו בהליכי בוררות בין המסדר לבין קדמת עדן והחברות הקשורות לה.

במסגרת הליכים אלו, ניתנו במהלך השנים 2011 ו-2014 שני פסקי בוררות שאושרו בפסקי דין, בגדרם נקבע, בין היתר, כי הסכמי החכירה אינם תקפים, אולם הסכם הפיתוח תקף וקדמת עדן זכאית לפעול לאכיפתו.

במקביל, החל המסדר לנהל מגעים להחכרת המקרקעין למבקשת. על רקע זה, חתמו הצדדים במהלך שנת 2015 על מספר מסמכים בעניין, אשר הותנו באישור "הכס הקדוש"; נרשמו לזכות המבקשת הערת אזהרה במקרקעין; והמבקשת הגישה תביעה להסרת הערת האזהרה שנרשמה במקרקעין לזכות קדמת עדן.

על רקע זה, פתחו המבקשת, המסדר, קדמת עדן והחברות הקשורות לה בהליכים משפטיים שונים, אשר עיקרם בשאלה אם לקדמת עדן זכות סירוב ראשון, אשר מכוחה רשאית היא – או מי מהחברות הקשורות לה – למנוע את התקשרות המסדר עם המבקשת, ולהציע הצעה חלופית לחכירת המקרקעין.

במסגרת זאת, ניתן פסק דינו של בית משפט זה (השופטים נ' סולברג, ד' מינץ וי' וילנר) ברע"א 2526/17 מיום 14.3.2018, בגדרו נקבע בין היתר כי קדמת עדן "תהא זכאית לממש את זכות הסירוב הראשון" להפקדת ערבות בנקאית עד ליום 18.4.2018.

3.            בהמשך לכך, קדמת עדן מסרה ערבות בנקאית לבא כוח המסדר ביום 16.4.2018; ביום 18.4.2018 נמסר למסדר הסכם חכירה החתום על ידי קדמת עדן והחברות הקשורות לה, אשר הוגדר על ידי הצדדים כהצעה בלתי חוזרת עד לחתימת המסדר על ההסכם (להלן: הסכם החכירה החדש); ובהמשך אישר "הכס הקדוש" למסדר להתקשר עם קדמת עדן בהסכם החכירה החדש.

על רקע זה, הגישו הן המסדר, הן המבקשת, תביעות אשר עיקרן בבקשותיהן למתן סעד הצהרתי: המסדר עתר לסעד הצהרתי שלפיו קדמת עדן מימשה כדין את זכות הסירוב הנתונה לה לפי הסכם הפיתוח, ועל כן הסכם החכירה עם המבקשת בטל; ואילו המבקשת ביקשה כי יוצהר שקדמת עדן לא מימשה כדין את זכות הסירוב האמורה.

4.            הדיון בשתי תביעות אלו אוחד, ובפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 20.11.2020, נקבע כי קדמת עדן מימשה את זכות הסירוב כדין; וכי כפועל יוצא, הסכם החכירה בין המסדר למבקשת בטל.

בכלל זה, נקבע בין היתר כי קדמת עדן הייתה רשאית לממש את זכות הסירוב באמצעות החברות הקשורות לה; כי לא נפל פגם באישור הסכם החכירה החדש מטעם "הכס הקדוש"; וכי הערבות הבנקאית הופקדה מטעם קדמת עדן כנדרש.

5.            על פסק דין אחרון זה הגישה המבקשת ערעור, ועימו בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי – היא הבקשה שלפניי.

בבקשתה, טוענת המבקשת כי סיכויי הערעור גבוהים, וכי "מאזן הנוחות" נוטה לטובתה.

בכלל זה, נטען כי אם לא יעוכב פסק הדין, הערות האזהרה במקרקעין על שמה יוסרו – וניתן יהיה למכור את זכויותיה במקרקעין לצדדים שלישיים, באופן העלול לייתר את הערעור ולהקשות על השבת המצב לקדמותו. זאת, בפרט לנוכח שווי המקרקעין המשמעותי, והמאמצים שהשקיעה, לטענתה, לאישור שינויים תכנוניים במקרקעין.

לחלופין, ביקשה המבקשת כי תירשם הערת אזהרה על המקרקעין בדבר קיומו של הליך הערעור התלוי ועומד, תוך הותרת כספים שהפקידה בידי בא כוח המסדר בעת כריתת ההסכמים להחכרת המקרקעין.

6.            מנגד, בתגובותיהם של המסדר ושל קדמת עדן והחברות הקשורות לה (המשיבות 13; להלן: המשיבות), נטען כי סיכויי הערעור נמוכים, וזאת בין היתר מאחר שטענות המבקשת מופנות כלפי קביעות שבעובדה אשר ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהן.

כמו כן, נטען כי מאזן הנוחות אינו נטה לטובת המבקשת. בכלל זה, נטען כי המדובר בעסקת מקרקעין למטרות מסחר והשקעה, ועל כן ניתן יהיה לפצות את המבקשת בגין הנזק הכלכלי שייגרם לה אם יתקבל הערעור; כי המשיבות הפקידו בידי בא כוח המסדר סכום של 30 מיליון ש"ח, אשר יוותרו בידי בא כוח המסדר עד להכרעה בערעור אם פסק הדין יעוכב, בלי שיקבלו על כך כל תמורה תוך גרימת נזק למשיבות; וכי עיכוב פסק הדין יעכב את פיתוח המקרקעין באופן אשר יסב למשיבות ולמסדר נזקים שונים.

מכל מקום, נטען כי אם יעוכב פסק הדין, יש להתנות זאת בהפקדת ערבות בנקאית על סך עשרות מיליוני ש"ח, באופן אשר ישקף את שווי העסקה המשמעותי, על סך כ-300 מיליון ש"ח, וכן בתנאים נוספים.

7.            לצד זאת, במסגרת התגובה מטעמו הסכים המסדר כי תירשם הערת אזהרה במקרקעין בדבר הערעור התלוי ועומד, תוך שהכספים שהפקידה המבקשת בנאמנות אצל בא כוח המסדר יושבו לידיה, וזאת "בכפוף לשמירת טענות הצדדים והסכמה הדדית כי השבת הכספים כשלעצמה לא תקים למי מהצדדים טענות חדשות".

מנגד, המשיבות מתנגדות לרישום הערת אזהרה בדבר קיומו של הערעור דנן. לשיטתן, רישום הערת אזהרה מעין זו תקשה עליהן במימוש העסקה ובגיוס מימון לשם כך, באופן העלול להרע את מצבן אף ביחס להחלטה על עיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי.

8.            בתשובת המבקשת לתגובת המשיבים, שבה המבקשת על עיקר טענותיה, וטוענת כי דרישת המסדר והמשיבות להפקדת ערבות בסכומים של עשרות מיליוני ש"ח נגועה בחוסר תום לב.

9.            לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להתקבל באופן חלקי.

כידוע, בעל דין זכאי ליהנות ממימוש פירות זכייתו בסמוך לאחר מתן פסק הדין, ואין בהגשת ערעור כדי להצדיק מתן סעד זמני המונע את מימוש פסק הדין.

על המבקש סעד זמני בתקופת הערעור להראות כי "מאזן הנוחות" נוטה לטובתו, במובן זה שעלול להיגרם לו נזק בלתי הפיך או שיהיה קושי ממשי להשיב את מצב הדברים לקדמותו אם יתקבל ערעורו, וכי סיכויי הערעור טובים. בין שני תנאים אלו מתקיים יחס של "מקבילית כוחות", במובן זה שככל שסיכויי הערעור נמוכים כך יגבר משקלה של הדרישה בדבר "מאזן הנוחות", ולהיפך. עם זאת, נקבע זה מכבר כי מבין שני התנאים מעמד הבכורה נתון לתנאי בדבר "מאזן הנוחות".

         בפרט, נקבע כי בבקשות לעיכוב ביצוע פסק דין ולמתן סעד זמני עד להכרעה בערעור, אשר עניינן בנכסי מקרקעין המיועדים למסחר ולהשקעה, יש לבחון אם קיים חשש קונקרטי כי ייגרם נזק בלתי הפיך למבקש אם יתקבל הערעור, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. זאת, במובחן ממקרקעין המיועדים לצרכי מגורים – שלגביהם ייטה בית המשפט להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין לאור השלכות פינוי המבקש ממקום מגוריו (ראו למשל ע"א 4115/19 סונול ישראל בע"מ נ' פרג'‏, פסקאות 12–13 (28.7.2019)).

10.         במקרה דנן, עיקר טענות המבקשת הוא כי אם יקוים פסק דינו של בית המשפט המחוזי, עלולים לחול שינויים בזכויות במקרקעין, באופן אשר לא יאפשר את השבת המצב לקדמותו. אולם, המדובר בנזק כלכלי בר פיצויי, וככזה, אין הוא מצדיק את עיכוב ביצוע פסק הדין.

בהקשר זה יודגש כי המבקשת לא הצביעה על תימוכין כלשהם מהם ניתן ללמוד כי המשיבות או המסדר עלולים להתקשות לפצותה בגין הנזק שייגרם לה אם יתקבל הערעור. כל שנטען באופן כוללני למדי הוא כי "אין ערובה" לכך שהמשיבות תוכלנה לשלם את הפיצוי האמור.

11.         עם זאת, לאור החשש כי תיעשנה עסקאות נוגדות במקרקעין עד להכרעה בערעור, אני מורה על רישום הערת אזהרה במקרקעין לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, בגדרה יצוין:

"קיים ערעור תלוי ועומד בבית המשפט העליון על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 47438-07-18 ות"א 47438-07-18 מיום 20.11.2020".

 

           הערת האזהרה תירשם בכפוף לכך שהמבקשת תפקיד ערבות בנקאית על סך 20 מיליון ש"ח בבית המשפט המחוזי עד ליום 24.2.2021.

לנוכח טענת המשיבות כי רישום הערת אזהרה, כשלעצמו, עלול לפגוע בזכויותיהן, אני מורה כי הדיון בערעור יתקיים בתוך 6 חודשים מהיום, בכפוף לשיקולי היומן.

12.         אשר על כן, הבקשה מתקבלת באופן חלקי, כאמור בפסקאות 1011 לעיל.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

           ניתנה היום, ‏י"ד בשבט התשפ"א (‏27.1.2021).

 

 

 

 

 

ש ו פ ט

 

 

 

_________________________

הסרת המסמך

מסמכים נוספים

הסרת כל המסמכים
טען מסמכים נוספים