אייל זליבנסקי נ. עדי גולן | חיפוש פסקי דין ברשת בחינם - ישראקורט

אייל זליבנסקי נ. עדי גולן

ע"א 7706/18
תאריך: 09/11/2020

 

 

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

 

ע"א 7706/18

 

לפני:  

כבוד השופטת ד' ברק-ארז

 

כבוד השופטת ע' ברון

 

כבוד השופטת י' וילנר

 

המערער:

אייל זליבנסקי

 

 

נ  ג  ד

 

המשיבים:

1. עדי גולן

 

2. עו"ד אילן שמעוני, כונס נכסים

 

3. נימר אלאעסם

 

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע מיום 3.8.2018 בת"א 42644-06-17 שניתן על-ידי כבוד השופטת ג' לוין

 

תאריך הישיבה:

כ"ט בשבט התש"ף      

(24.2.2020)

 

בשם המערער:

עו"ד אבי וינרוט, עו"ד אריק מגידיש  

 

בשם המשיב 1:

עו"ד דפנה זאק  

 

 

בשם המשיב 2:

בעצמו, עו"ד נמרוד ששון

 

 

בשם המשיב 3:

עו"ד סרחיו סירוטה

 

פסק-דין

 

השופטת ד' ברק-ארז:

 

1.        נכס ממושכן נמכר על-ידי כונס נכסים במסגרת הליך התמחרות. האם לאחר השלמת ההתמחרות יכול החייב להתחייב למכור את הנכס לצד שלישי, המסייע בידו לבצע פדיון של המשכון? מי עדיף במקרה זה – הרוכש בהליך ההתמחרות (שטרם הושלם באישור של רשם ההוצאה לפועל) או הצד השלישי? אלו השאלות שעמדו במרכז הערעור.

 

צומת של דינים: פדיון, משכון, כינוס נכסים ועסקאות נוגדות

 

2.        ההליך שבפנינו עומד בסימן של מפגש בין מספר מערכות דינים. הוא עוסק בדינים החלים על פדיון נכס ממושכן במקרה שבו נעשתה התמחרות בקשר למכירתו, ובהמשך בוצעה מכירה נוספת שלו, בעסקה נוגדת. נפתח אפוא בהצגת הוראות הדין המרכזיות הנוגעות לעניין.

 

3.        סעיף 13(א) לחוק המשכון, התשכ"ז-1967 (להלן: חוק המשכון) קובע כך:

 

"החייב וכל אדם שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או ממימושו, רשאים לפדות את המשכון על ידי קיום החיוב לאחר המועד לקיומו; והוא אף אם יש קביעה אחרת בהסכם המישכון".

 

           נקודת המוצא היא אפוא שהחייב יכול לפדות את הנכס הממושכן. להשלמת התמונה ייאמר כי מקורה של זכות הפדיון במתכונתה זו הוא בדיני היושר של המשפט האנגלי, שנועדו "לרכך" את התוצאה הקשה של מימוש הנכס הממושכן (ראו: ע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כו(1) 793, 804 (1972) (להלן: עניין אמסטרדמר); יהושע ויסמן דיני קניין: זכויות קדימה ופרקי משכון 225 (2014) (להלן: ויסמן, פרקי משכון)). זאת, מבלי לגרוע מכך שהעיקרון של פדיון היה מוכר עוד במשפט העברי בגדר העיקרון של "ועשית הישר והטוב" (רמב"ם, הלכות מלווה ולווה, פרק כ"ב, הלכה ט"ז).

 

4.        ומן העיקרון לפרטים. סעיף 13 לחוק המשכון מורה כי נוסף לחייב יכול לפדות את המשכון גם "כל אדם שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או ממימושו". המונח "מי שזכותו עלולה להיפגע" הוא רחב וכולל בתוכו לא רק את מי שרכש את הנכס, אלא גם בעלי זיקות אחרות אליו, כדוגמת בעלים במשותף ושוכרים (ראו: יהושע ויסמן חוק המשכון, תשכ"ז-1967 273 (1974) (להלן: ויסמן, משכון); דניאל פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א 310 (מהדורה שלישית, 2015)). בעיקרו של דבר, הובהר בפסיקתו של בית משפט זה כבר בעניין אמסטרדמר, כי כאשר אושרה מכירתו של הנכס על-ידי רשם ההוצאה לפועל זכות הפדיון אינה עומדת עוד. בהמשך לכך, מתעוררת השאלה עד כמה יש מקום להרחיב מעבר לכך ולהקדים את נקודת הזמן שבה זכות הפדיון אינה עומדת עוד.

 

5.        בנסיבות העניין, כפי שיפורט בהמשך, התעוררו בפנינו שאלות פרשניות בשלושה מישורים: ראשית – האם זכות הפדיון היא "אישית" או שמא היא ניתנת להעברה לצד שלישי (למשל כזה שמעוניין לקנות את המקרקעין שעליהם חל המשכון)? שנית – האם ניתן לפדות את המשכון לאחר שהושלם הליך ההתמחרות? ושלישית – ורק אם התשובה לשאלה הקודמת היא חיובית – מהי הדרך הראויה לעשות כן?

 

התשתית העובדתית

 

6.        מקורה של המחלוקת במקרה שבפנינו בפעולות שנגעו למשכון זכויותיו של המשיב 3, נימר אלאעסם (להלן: אלאעסם) בקרקע המצויה בתחומי העיר אשדוד, וידועה כגוש 2028, חלקה 14 (להלן: הקרקע). הקרקע מצויה בבעלות משותפת של אלאעסם ושל המערער, אייל זליבנסקי (להלן: זליבנסקי). בעת הרלוונטית לענייננו זכויותיו של אלאעסם בקרקע עמדו על שליש, ואילו זליבנסקי החזיק בשני השלישים הנותרים. ביום 21.8.1991 נחתם בין השניים הסכם שיתוף, שבפועל חילק ביניהם את ההחזקה והשימושים בקרקע כולה.

 

7.        החל משנת 2007 שכר המשיב 1, עדי גולן (להלן: גולן), את זכויותיו של אלאעסם בקרקע. גולן הוא הבעלים של חלקה סמוכה ונפרדת. ברקע הדברים יש להוסיף כי בין אלאעסם לבין גולן ניטש לאורך השנים סכסוך אשר הניב הליכים משפטיים נוספים ביניהם, שאין זה המקום לפרטם.

 

8.        ביום 29.5.1997 משכן אלאעסם את זכויותיו לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: הבנק) כבטחון להלוואה שנטל בסך של 750,000 שקלים. לאחר שאלאעסם לא עמד בחובותיו לבנק ננקטו הליכי כינוס נכסים ביחס לזכויותיו בקרקע. במסגרת הליכי הכינוס, ביום 27.7.2012 מונה המשיב 2, עו"ד אילן שמעוני, ככונס נכסים מטעם הבנק (להלן: כונס הנכסים).

 

9.        ביום 3.7.2014 קיים כונס הנכסים הליך התמחרות ביחס לזכויות בקרקע. בהליך זה, שבו נכחו אלאעסם ובא-כוחו, השתתף גם גולן, שהציע לרכוש את זכויותיו של אלאעסם בקרקע תמורת 1,330,000 שקלים והוכרז כזוכה בו. בהתאם לכך, בו ביום נחתם "הסכם מכר מותנה" (להלן: חוזה המכר) בין אלאעסם לבין גולן שבו נקבע כתנאי כי עליו להיות מאושר בידי רשם ההוצאה לפועל, כפי שנדרש במצבים אלה (ראו: תקנה 68 לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979). בחוזה המכר התחייב גולן להעביר תשלום של 10% מתמורת העסקה סמוך לאחר מועד החתימה עליו, ואת היתרה בתוך 30 יום מהודעתו של כונס הנכסים על אישורו על-ידי רשם ההוצאה לפועל. שלושה ימים לאחר מכן, ביום 6.7.2014, פנה כונס הנכסים במכתב לאלאעסם ובו עדכן אותו בתוצאות הליך ההתמחרות, וציין כי עומדת לו זכות פדיון לגבי הנכס בתוך שבעה ימים ממועד קבלת המכתב, וכי אם לא יעשה כן תוגש בקשה לרשם ההוצאה לפועל לאישור של מכירת הנכס לזוכה בהתמחרות. יצוין כבר כעת, כי על רקע ההתפתחויות המפורטות להלן, חוזה המכר לא הובא לאישורו של רשם ההוצאה לפועל.

 

10.      בו ביום חתמו אלאעסם וזליבנסקי על חוזה לפיו זליבנסקי ירכוש את זכויותיו של אלאעסם בקרקע תמורת 900,000 שקלים, באופן שיאפשר לו להיות הבעלים של מלוא הזכויות בקרקע. כן הוסכם בין השניים כי תוכן ההסכמה ביניהם לא ייוודע לגולן, במובן זה שהאחרון לא יידע על העברת הזכויות לזליבנסקי, ובהתאמה יוסיף לשלם את דמי השכירות לידיו של אלאעסם אף-על-פי שהזכות לתשלומים אלה תהא של זליבנסקי באופן בלעדי. במקביל, באותו יום נכרת גם חוזה נוסף בין אלאעסם לבין הבנק (להלן: הסכם הפשרה) שקבע כי אם יוסדר חובו של אלאעסם כלפיו עד ליום 5.8.2014, במובן זה שיופקדו בחשבונו 750,000 שקלים בשתי פעימות, החוב כלפי הבנק ייחשב כמסולק ויבוטלו הליכי כינוס הנכסים ביחס לזכויותיו של אלאעסם בקרקע. יצוין כי בחוזה זה ייצג את הבנק כונס הנכסים. בהמשכו של אותו יום העביר זליבנסקי את התשלום הראשון מטעמו לכיסוי חובו של אלאעסם , בהתאם להסכם הפשרה שחתם אלאעסם עם הבנק. למחרת היום אישר כונס הנכסים את רישומה של הערת אזהרה על הזכויות בקרקע לטובתו של זליבנסקי.

 

11.      ביום 7.7.2014 העביר גולן – שלא ידע כאמור על החוזה בין אלאעסם לזליבנסקי, כמו גם על הסכם הפשרה של אלאעסם והבנק – תשלום שני לכונס הנכסים בהתאם לחוזה המכר שנכרת עמו במסגרת ההתמחרות. בהמשך לכך, ביום 23.7.2014 פנה גולן לכונס הנכסים על מנת לברר מדוע הבקשה לאישורו של חוזה המכר טרם הוגשה לרשם ההוצאה לפועל. בו ביום התקבלה תשובתו של כונס הנכסים שציין, בין היתר, כי הבקשה טרם הוגשה מאחר שלבעל הנכס עומדת זכות פדיון, כפי שהובהר עוד במהלך ההתמחרות, וכן בשל המצב הביטחוני המיוחד ששרר באותה עת בדרום הארץ וההחלטה שניתנה בעקבותיו שלא לנקוט הליכים נגד חייבים עד לסיומו. במכתבו זה כונס הנכסים לא הזכיר את הסכם הפשרה שנחתם בינתיים, כמו גם את הערת האזהרה לטובת זליבנסקי.

 

12.      לאחר שגם זליבנסקי העביר תשלום נוסף על-פי החוזה שכרת עם אלאעסם, ביום 7.8.2014 כונס הנכסים הודיע לגולן במכתב כי אלאעסם פדה את המשכנתה הרשומה על הקרקע, והשיב לו את הסכומים ששילם בינתיים בעקבות ההתמחרות. ביום 19.8.2014 בוטלה המשכנתה לבקשתו של הבנק, וביום 25.8.2014 שחרר רשם ההוצאה לפועל את כונס הנכסים מתפקידו והורה על סגירת תיק ההוצאה לפועל בעניינו של אלאעסם . בנסיבות אלה, השלים גולן עם הפדיון בהניחו שזה נעשה על-ידי אלאעסם , שלו הוא כאמור המשיך להעביר את תשלומי השכירות החודשיים.

 

13.      רק לאחר כשנתיים, בסוף שנת 2016, כאשר התבקש גולן להעביר את תשלומי השכירות בגין הזכויות בקרקע לזליבנסקי, התברר לו כי למעשה הפדיון נעשה על-ידו ולא על-ידי אלאעסם .

 

14.      להשלמת התמונה יצוין כי ביום 4.4.2017 הגיש זליבנסקי תביעה לבית משפט השלום באשדוד נגד גולן לפינוי אותו חלק של הקרקע ששכר מאלאעסם (תא"ח 6887-04-17, השופט ג' דניאל), אולם הדיון בה הופסק ביום 30.11.2017, לבקשת הצדדים.

 

15.      ביום 19.6.2017 הגיש גולן לבית המשפט המחוזי בבאר שבע את התביעה שביסוד ההליך דנן, שבגדרה עתר לאכיפה של רכישת הזכויות בקרקע על-ידו במסגרת הליך ההתמחרות (ת"א 42644-06-17, השופטת ג' לוין). הנתבעים בה היו אלאעסם , כונס הנכסים וזליבנסקי. אלאעסם שלח הודעת צד שלישי נגד כונס הנכסים.

 

ההליך בבית המשפט המחוזי

 

16.      בעיקרו של דבר, גולן טען בתביעתו כי החוזה שנערך בין אלאעסם לזליבנסקי נעשה שלא כדין בהתחשב בכך שאלאעסם לא היה מוסמך למכור את הזכויות בקרקע שעה שמונה להן כונס נכסים. על כן, כך נטען, יש לאכוף את חוזה המכר שנערך כדין בין גולן לבין כונס הנכסים, שהיה זוכה לאישורו של רשם ההוצאה לפועל אילו היה מובא אליו לשם כך.

 

17.      בכל הנוגע לכונס הנכסים טען גולן כי מעשיו ומחדליו גרמו לסיכולו של חוזה המכר שנעשה עמו, תוך הפרה של חובות תום הלב והנאמנות המוטלות עליו. על-פי הנטען, כונס הנכסים הסתיר מידע מהותי על העסקה שנרקמה בין אלאעסם לזליבנסקי, וכן הטעה את גולן כאשר מסר לו שאלאעסם פדה את זכויותיו בקרקע. בנוגע לאלאעסם וזליבנסקי, טען גולן כי אלה היו מודעים לזכייתו בהליך ההתמחרות, וכי במעשיהם הם גרמו לסיכול ביצועו.

 

18.      כונס הנכסים טען, בעיקרו של דבר, כי הוא פעל בסמכות וכדין, וכי לא היה לו כל חלק בעסקה שנערכה בין אלאעסם לזליבנסקי שהייתה חיצונית להליך כינוס הנכסים. עוד ציין כונס הנכסים כי גולן ידע שחוזה המכר שנחתם עמו אינו מחייב כל עוד לא אושר על-ידי רשם ההוצאה לפועל וכי זכויותיו כפופות לזכות הפדיון של אלאעסם – אשר מומשה על-ידו כדין במסגרת הליכי ההוצאה לפועל.

 

19.      אלאעסם מצדו טען כי זכותו של גולן לרכישת הזכויות בקרקע כלל לא השתכללה מאחר שחוזה המכר המותנה לא אושר על-ידי רשם ההוצאה לפועל. בכל הנוגע לעסקה עם זליבנסקי נטען כי זו נערכה במסגרת הסכמה בינו לבין כונס הנכסים שאף הסכים לרשום הערת אזהרה לטובתו של זליבנסקי.

 

20.      לבסוף, זליבנסקי טען כי הוא רכש את הזכויות בקרקע בתום לב ובתמורה, כמו גם בהסכמתו של כונס הנכסים, וכי אם לגולן היו השגות על כך היה עליו להגיש ערעור על החלטתו של רשם ההוצאה לפועל לסגור את התיק.

 

21.      ביום 3.8.2018 בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה והורה על אכיפת חוזה המכר שנכרת במסגרת הליך ההתמחרות כך שהבעלות בזכויות בקרקע תוקנה לגולן, כנגד תשלום התמורה המוסכמת.

 

22.      נקודת המוצא לקביעתו של בית המשפט המחוזי הייתה אפיונה של זכות הפדיון כזכות אישית שאינה ניתנת להעברה. בהתבסס על כך, בית המשפט המחוזי קבע כי זליבנסקי לא יכול היה להיכנס בנעליו של אלאעסם לצורך מימושה של זכות הפדיון, מאחר שהדבר יעלה כדי "עקיפה" של הליכי ההתמחרות. כן הבהיר בית המשפט המחוזי כי זכות הפדיון לא יכולה לשמש מסווה לרכישתן של הזכויות בקרקע על-ידי צד שלישי. בית המשפט המחוזי קבע כי אלאעסם יכול היה לפדות את הזכויות בקרקע בעצמו כך שהבעלות בהן תישאר בידיו, אך הוסיף כי פעולה הכוללת את העברתן לידי צד שלישי אינה יכולה להיות מסווגת כ"פדיון". בית המשפט המחוזי קבע עוד כי המכירה לזליבנסקי והחתימה על הסדר הפשרה עם הבנק היו מהלכים שלובים. כן נקבע כי בשלב שלאחר ההתמחרות, מימושה של זכות הפדיון חייב להיעשות בצורה גלויה וחשופה מול הקונה תוך קבלת הוראות מרשם ההוצאה לפועל, וכי מכל מקום בנסיבות העניין אין מדובר בפדיון אלא במכר פרטי הפוגע בדיני כינוס הנכסים.

 

23.      בית המשפט המחוזי נדרש לכך שהליך המכירה לגולן לא הושלם, אך קבע כי כך אירע משום שאישורו של רשם ההוצאה לפועל – שבו יש לראות תנאי מתלה בחוזה – סוכל. על כן, בית המשפט המחוזי קבע כי בנסיבות המקרה יש להכיר בתוקפה של רכישת הזכויות בקרקע על-ידי גולן בהתאם לחוזה המכר שנערך עמו בתום הליך ההתמחרות. זאת, כך נקבע, בהתבסס על ההנחה לפיה לו חוזה המכר היה מוגש לרשם ההוצאה לפועל – הוא היה זוכה לאישורו. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי היעדר הפנייה לרשם ההוצאה לפועל לא צריך לפעול לרעתו של גולן, וכי אין לאפשר לזליבנסקי ולאלאעסם ליהנות מכך שההסכם עם גולן לא אושר. כן קבע בית המשפט המחוזי כי החוזה שנערך עם זליבנסקי לא הושלם ברישום והוא אינו זכאי להגנתו של סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) שעניינו עסקאות נוגדות. לצד זאת, ולמען הבטחת זכויותיו של זליבנסקי, נקבע כי התמורה ששילם עבור הזכויות בקרקע תוחזר לידיו במישרין מתוך סכום התמורה שגולן יידרש לשלם בעבור הזכויות בתוספת הצמדה. באשר ליתרת התמורה שישלם גולן נקבע כי זו תועבר לאלאעסם.

 

24.      לנוכח מסקנתו כי יש לאכוף את חוזה המכר, בחר בית המשפט המחוזי שלא להכריע במחלוקת העובדתית בין הצדדים בשאלת ידיעתו של כונס הנכסים בדבר העסקה בין אלאעסם לזליבנסקי. יחד עם זאת, הוא ציין כי רישומה של הערת האזהרה במקביל להותרת חוזה המכר על כנו מעורר קושי, וכי היה מצופה מכונס הנכסים ליידע את גולן ביחס אליה, כמו גם ביחס להסכם הפשרה עם הבנק.

 

הערעור שבפנינו

 

25.      הערעור שבפנינו הוגש מטעמו של זליבנסקי על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. במוקד הערעור עומדת טענה משפטית הממוקדת בפרשנותו של סעיף 13(א) לחוק המשכון. לשיטתו של זליבנסקי, זכות הפדיון ניתנת למימוש גם באמצעות העברתה לצד שלישי, וכך אירע בנסיבות העניין. לטענתו, נקודת המוצא הפרשנית לסעיף 13 לחוק המשכון צריכה להיות שזכות הפדיון היא סחירה, בהעדר הגבלה על כך בדין. זליבנסקי טוען כי ציפייתו של המשתתף בהליך ההתמחרות היא ממילא מוגבלת, ועל כן אין מקום להעדיף את הציפייה שלו על זכות הקניין של בעל הזכויות בקרקע. עוד נטען כי תכליתה של זכות הפדיון היא להגן על החייב, ואילו למלווה, קרי הבנק, אין עניין בזהותו של הפודה. כמו כן, זליבנסקי מוסיף ומעלה טענה, שלא הוצגה בבית המשפט המחוזי, לפיה עמדה לו זכות פדיון כבעלים במשותף בקרקע, שזכויותיו היו עלולות להיפגע ממכירת הזכויות בקרקע לשותף בלתי רצוי.

 

26.      כונס הנכסים מצדו טוען כי משעה שננקטות פעולות למימוש של זכות הפדיון, כונס נכסים אינו נדרש לחקור את מקור הכספים שבאמצעותם מימש החייב את זכותו. לדידו אין להגביל את אפשרותו של חייב לפדות את נכסיו, או לחייב את כונס הנכסים להתערב בכך. בהמשך לכך הוא טוען כי פעל במקרה זה בסבירות, בתום לב, ומבלי לחרוג מהסמכויות שניתנו לו על-ידי רשם ההוצאה לפועל. עוד טוען כונס הנכסים כי כחלק מחובת הנאמנות שהוא חב כלפי החייב, עליו ליידע אותו בדבר זכותו לפדות את נכסיו, ולאפשר לו לעשות כן ככל שהוא מתרשם שכוונותיו רציניות. לטענתו, דווקא לו עצמו היה עניין מהותי באישורו של חוזה המכר המותנה שנחתם עם גולן, שכן לו זה היה מאושר שכרו היה גבוה במידה משמעותית מזה שקיבל בעקבות פדיונו של אלאעסם. כן מוסיף כונס הנכסים וטוען כי אין מניעה לכך שהחייב יממש את זכותו לפדיון מכל מקור שהוא. כונס הנכסים טוען עוד, כי משעה שמומשה זכות הפדיון על-ידי החייב, הוא רשאי לנהוג בו מנהג בעלים על כל המשתמע מכך, וכי כל תוצאה אחרת תהיה מנוגדת לשכל הישר ותפגע בזכות הקניין של החייב. כן מצביע כונס הנכסים על כך שלו נטל אלאעסם הלוואה מכל גורם מממן אחר, בית המשפט המחוזי לא היה מתערב בכך, ועל כן סבור שיש קושי בתוצאה לפיה זליבנסקי, שאינו קשור לסכסוך של אלאעסם וגולן, "משלם את המחיר" על לא עוול בכפו. 

 

27.      מנגד, גולן סומך את ידיו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וטוען כי אין לאפשר סיכול של דיני כינוס הנכסים, כפי שעשו לטענתו אלאעסם וזליבנסקי בעצה אחת. בהקשר זה מטעים גולן כי אלאעסם לא היה מוסמך לערוך עסקה למכירת הזכויות בקרקע למערער מחוץ להליך כינוס הנכסים, וכי רשם ההוצאה לפועל הוטעה לחשוב כי אלאעסם פדה אותן, בה בשעה שלמעשה הוא נמכר לצד שלישי.

 

28.      הדיון בערעור התקיים בפנינו ביום 24.2.2020, ובמסגרתו ציין כונס הנכסים כי הוא מותיר את ההכרעה בערעור לשיקול דעתו של בית המשפט. לאחר שתמו טענות הצדדים הורינו לכונס הנכסים הרשמי (להלן: הכונס הרשמי) להגיש את עמדתו ביחס לשאלת פרשנותו של סעיף 13 לחוק המשכון בזיקה לדיני כינוס הנכסים.

 

29.      ביום 14.4.2020 הגיש הכונס הרשמי את עמדתו. בעיקרו של דבר, הכונס הרשמי סבור שזכות הפדיון איננה עבירה וכי לא עמדה לזליבנסקי זכות פדיון. ראשית, הכונס הרשמי סבור כי זכות הפדיון היא אישית ושמורה לחייב או למי שעלול להיפגע כתוצאה ממימוש הזכויות בקרקע. שנית, ובהמשך לכך, הכונס הרשמי הוסיף כי כאשר קיים הסכם שיתוף כמו זה שבפנינו, אין לומר שלבעלים במשותף עומדת זכות פדיון עצמאית. כן הודגש בהקשר זה כי חלקו של אלאעסם בקרקע מהווה יחידה נפרדת מזכויותיו של זליבנסקי בה. לשיטת הכונס הרשמי, ראוי שייקבע כי החייב מנוע מעריכת מכר פרטי לאחר שקוים הליך ההתמחרות, אף אם זה טרם הושלם על דרך אישור של המכר.

30.      מכל מקום, הכונס הרשמי מציין כי לצורך קביעת פרק הזמן שבו ניתן עדיין לממש את זכות הפדיון יש לתת מעמד של בכורה לזכויות החייב. על כן, הוא מחווה דעתו כי יש מקום לשלול זכות זו רק כאשר הליך המימוש מצוי בשלב מתקדם, אם כי מבלי לקבוע מסמרות בעניין.

 

31.      בשולי עמדתו מוסיף הכונס הרשמי התייחסות לנסיבות העניין. הוא טוען כי לזליבנסקי עלול להיגרם נזק משמעותי וחריף יותר בהשוואה לגולן אם לא תוכר רכישת הזכויות בקרקע על-ידו, ולכן סבור כי אכיפת הסכם המכר עם גולן אינה מידתית. מסקנתו היא שיש לשנות את התוצאה האופרטיבית של פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי – ולפסוק חלף כך פיצוי לגולן.

 

32.      בהתאם להחלטתנו, הצדדים להליך הוסיפו והתייחסו לעמדת הכונס הרשמי.

 

33.      בעיקרו של דבר, זליבנסקי דוחה את עמדתו הפרשנית של הכונס הרשמי אך סבור שהוא צודק במישור התוצאה. בעמדות דומות מחזיקים במקרה זה גם כונס הנכסים ואלאעסם, המדגישים את הפגיעה הצפויה בזליבנסקי. ביתר פירוט, כפי שכבר צוין, לשיטתו של זליבנסקי יש להכיר בעבירותה של זכות הפדיון, בהיותה נגזרת של זכות הקניין. מכל מקום, הוא סבור כי בתור בעלים משותף בקרקע עמדה לו זכות פדיון עצמאית, וכי אין בהסכם השיתוף בינו לבין אלאעסם כדי למנוע זאת ממנו.

 

34.      כונס הנכסים מציין כי מבלי לגרוע מעמדתו לפיה הוא מותיר את ההכרעה לשיקול דעתו של בית המשפט, לגוף הדברים הוא מצטרף לאמור בתגובתו של זליבנסקי, וכן מאמץ את ההסדר המוצע על-ידי הכונס הרשמי.

 

35.      לעומת זאת, גולן מצטרף לעמדתו המשפטית של הכונס, אך מתנגד לתוצאה שבה הוא מצדד. גולן טוען כי אין מקום לאפשר מכר לאחר הליך התמחרות, מאחר שהדבר עלול להרתיע קונים מרכישת נכסים בהליכי כינוס. גולן מוסיף, כי הכונס הרשמי חרג מתפקידו ומהיקף ההתייחסות שנדרש לה בכך שהתייחס לעובדות הקונקרטיות של התיק.

 

דיון והכרעה

 

36.      לאחר שבחנתי את הדברים אני סבורה כי יש מקום לדחות את הערעור שהוגש על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הן מטעמיו והן מטעמים נוספים, כמוסבר להלן.

 

37.      השאלה הראשונה שיש לשאול היא האם במועד שבו בוצע פדיון המשכון זכות זו עוד עמדה. כפי שצוין, בעניין אמסטרדמר נפסק כי זכות הפדיון אינה קיימת עוד לאחר אישור המכר. במהלך השנים שחלפו מאז, השאלה אם יש להקדים מועד זה עוד יותר על מנת לעודד את ההשתתפות בהליך ההתמחרות לא נדונה מפורשות בפסיקה וממילא לא הוכרעה (ראו למשל: ויסמן, פרקי משכון, בעמ' 230-229). כפי שאפרט בהמשך, אין צורך להכריע בשאלה זו במקרה דנן. בנסיבות העניין, המחלוקת אינה נעוצה במועד שבו בוצע התשלום שהוצג כהליך פדיון. כמפורט לעיל, אף גולן לא כפר בכך. המחלוקת נעוצה, לכאורה, בטענה כי הזכות לפדיון יכולה להיות ממומשת גם על-ידי צד שלישי שלו היא הועברה.

 

38.      אכן, חלק גדול מן הדיון שבפנינו הוקדש לשאלת עבירותה או אי-עבירותה של זכות הפדיון. אקדים ואומר כי אף אני סבורה – כגישת בית המשפט המחוזי והכונס הרשמי גם יחד – כי זכות הפדיון אינה ניתנת להעברה והיא זכות אישית באופייה. הדבר מתבקש מאופן ניסוחו של סעיף 13 לחוק המשכון שכבר מוטמעים בו האיזונים הדרושים, אשר מעניק זכות זו רק לאנשים מסוימים – לבעל הזכויות בקרקע ולכל מי "שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או ממימושו".

 

39.      עם זאת, בנסיבות העניין, אינני מסתפקת בכך. זאת, מאחר שזליבנסקי טוען כי פעל לפדיון הזכויות בקרקע כמי שהיה בעל זכות פדיון עצמאית (ולא מכוח העברת זכות הפדיון מאלאעסם אליו) – מתוקף מעמדו כבעלים במשותף של הקרקע שזכותו עלולה להיפגע ממימוש המשכון. דא עקא, בנסיבות העניין אין בכך כדי לסייע לו. מעבר לכך שטענה זו הועלתה בערכאה זו לראשונה, היא צריכה להידחות אף לגופה. זליבנסקי לא פעל במישרין למימושה של זכות הפדיון, אלא בחר להקדים ולהתקשר בחוזה לרכישת הזכויות בקרקע עם אלאעסם (שבה נכרך גם נושא הפדיון). על כן יש לבחון את עניינו לפי דיני העסקאות הנוגדות.

 

40.      אכן, בנסיבות העניין, אלאעסם התחייב כלפי זליבנסקי למכור לו את זכויותיו בקרקע לאחר שיצליח "למרק" אותן מן המשכון. אולם, להתחייבות זו קדמה התחייבות כלפי גולן במסגרת ההתמחרות. בסופו של דבר, יש אפוא בפנינו התנגשות בין שתי התחייבויות – ההתחייבות למכור את הזכויות בקרקע לגולן, וההתחייבות למכור אותן לזליבנסקי. אכן, ההתחייבות שניתנה לגולן לא אושרה עם סיום הליך ההתמחרות על-ידי רשם ההוצאה לפועל. אולם, אין בכך כדי לגרוע מהיותה התחייבות חוזית תקפה כלפיו (שבה קיים תנאי מתלה. ראו: גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 591-590 (מהדורה רביעית, 2019)). כידוע, כמצוות סעיף 9 לחוק המקרקעין במקרה של עסקאות נוגדות ביחס לנכס יש עדיפות לעסקה הראשונה בזמן, אלא אם כן העסקה השנייה בזמן הושלמה ברישום בתום לב ובתמורה (ראו למשל: ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, 397 (2003); ע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' עזבון המנוח חוסנה אחמד לחאם ז"ל, פסקה 8 (27.2.2014) (להלן: עניין ביאד)).

 

41.      במקרה דנן, העסקה עם זליבנסקי נעשתה בתמורה מלאה, אולם נעדר ממנה יסוד תום הלב. ליסוד תום הלב אצל הרוכש השני בזמן יש קודם כל ממד סובייקטיבי הנוגע לידיעתו על העסקה שערך הרוכש הראשון (ראו למשל: עניין ביאד, פסקה 13). מפסק דינו של בית המשפט המחוזי עולה בבירור כי זליבנסקי היה "בסוד העניינים" – הוא ידע על קיומה של העסקה המותנית הראשונה בזמן שנערכה עם גולן והיה שותף מלא להסתרת העסקה עם אלאעסם מכוח החוזה שערך עמו (פסקה 36 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי). לא זו אף זו: זליבנסקי היה מודע להליכי כינוס הנכסים שמתנהלים ברקע הדברים שהרי ידע שהוא קונה את הקרקע בהסתמך על זכות הפדיון של אלאעסם (פסקה 35 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי). חרף זאת, הוא רכש את זכויותיו של אלאעסם בקרקע באופן פרטי ולא במסגרת ההתמחרות. לכך חייבות להיות השלכות במישור היחסים שבין שני הרוכשים ובפרט בכל הנוגע לבחינת תום לבם (ראו: ע"א 3099/10 אבו שקרה נ' חדאד, פסקה 11 (9.10.2012)). לשיטתי, זהו "מקרה קל" מבחינת שלילת ההצדקה להעדיף את הרוכש המאוחר בזמן. רוכש זה ידע על העסקה הקודמת, ולכן היה חסר תום לב. בנסיבות אלה אין כלל צורך להידרש לשאלות הנוגעות לבדיקות שניתן לצפות מן הרוכש המאוחר לבצע (ראו: ע"א 117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, פסקה 32 (14.4.2010)).

 

42.      על אף האמור, יש להוסיף ולבחון האם יש מקום להעדיף את זכותו של גולן, הרוכש הראשון, בהתחשב בכך שהשלים עם ההודעה על פדיון זכויותיו של אלאעסם בקרקע וקיבל בחזרה את המקדמה ששילם בהתאם לחוזה. אני סבורה כי התשובה לשאלה זו היא חיובית. פעולות אלה של גולן נבעו כולן מחוסר תום לבם של המעורבים האחרים. יש בסיס לטענה כי לו פרטי העסקה היו נודעים לגולן בזמן-אמת הוא לא היה משלים עם קיומה. כזכור, כונס הנכסים הודיע לגולן כי אלאעסם החליט לפדות את זכויותיו בקרקע – אך הוסתרה ממנו העובדה שבפועל אלאעסם התכוון למכור אותן לזליבנסקי בתמורה לכיסוי החוב וביטול המשכון. פעולת ההסתרה נמשכה עוד זמן רב, כמתואר לעיל, כאשר גולן המשיך לשלם את תשלומי השכירות לאלאעסם – וזאת על מנת שלא ייוודע לו על דבר העסקה עם זליבנסקי. מתן אישור לכך בדיעבד, אף שהמכר הסתיים בפדיון המשכון, משמעו יהיה שחוטא יוצא נשכר.

43.      בשולי הדברים אציין כי ניתן להצטער על החלק שנטל כונס הנכסים בעסקאות שנעשו ללא גילוי נאות לגולן, וזאת בלשון המעטה. אכן, כפי שציין כונס הנכסים בתגובתו, אין לצפות ממנו כבעל תפקיד שיחקור את המקורות הכספיים שבאמצעותם החייב מממש את זכות הפדיון. אולם, כפי שציין בית המשפט המחוזי, ניתן וצריך לצפות כי לא יתמוך בהסכם מעין זה – מחוץ לכותלי בית המשפט – ולאחר הליך של התמחרות. למצער, היה עליו לשקף את הדברים כהווייתם לזוכה בהתמחרות. ברי כי אין בכך כדי לגרוע ממשקל אחריותו של אלאעסם במיוחד, כמו גם מזו של זליבנסקי.

 

מהלכה למעשה

 

44.      משהגעתי למסקנה כי, בעיקרו של דבר, הדין הוא עם גולן, מתעוררת השאלה כיצד ניתן להתגבר על כך שהליך ההתמחרות שנעשה מעולם לא הושלם באופן מלא. דומה שבמקרה מיוחד זה יש לומר שקיימת מניעות מהעלאת טענה זו מצדם של זליבנסקי ואלאעסם, בהתחשב בכך שאופן פעולתם, כמתואר לעיל, היה זה שהביא במישרין לאי-השלמת העסקה. בכך יש חוסר הגינות שגורר מניעות מהעלאת הטענה (ראו והשוו: בע"ם 7465/16 פלונית נ' פלוני, פסקה יב (9.11.2016)). בית משפט זה פסק זה מכבר כי יש נסיבות שבהן מי שמנע השלמתו של הליך ההתקשרות יהיה מנוע מלטעון זאת (ראו: ע"א 829/80 שכון עובדים בע"מ נ' זפניק, פ"ד לז(1) 579 (1983)). הדברים יפים בשינויים המחויבים אף כאן בנסיבות שבהן המצג שנוצר ביחס להליך הפדיון מנע את השלמת תהליך האישור. 

 

45.      אם כן, תוצאת פסק דינו של בית המשפט המחוזי נותרת בעינה. כפי שהורה בית המשפט המחוזי, הכספים ששילם זליבנסקי יוחזרו לו כך שיועברו לידיו במישרין מתוך כספי התמורה שיעביר גולן.

 

46.      על גולן יהיה להשלים את תשלום התמורה בתוספת הצמדה וריבית לא יאוחר מ-90 יום לאחר מתן פסק דיננו.

 

במבט הצופה פני עתיד

 

47.      המקרה שבפנינו עורר שאלות רבות ביחס לדרך הראויה לממש את זכות הפדיון. במבט הצופה פני עתיד ייאמר, כי ראוי שמימוש הפדיון יהא "שקוף", במיוחד במקרים כגון המקרה דנן, וזאת על מנת לוודא שזכות הפדיון תמומש כדין ומבלי לפגוע בזכותם של צדדים נוספים, כמו גם באינטרסים ראויים להגנה, ובכלל זה האינטרס הכללי בעידוד ההשתתפות בהליכי התמחרות במסגרת הליכי כינוס נכסים.

 

סוף דבר

 

48.      על כן, אציע לחברותי לדחות את הערעור כמפורט לעיל בפסקאות 46-45. בהתחשב במכלול הנסיבות יישא המערער בהוצאות המשיב 1 בסך 10,000 שקלים.

 

                                                                                                  ש ו פ ט ת

 

השופטת ע' ברון:

 

           אני מסכימה עם חברתי השופטת ד' ברק-ארז כי דין הערעור להידחות. זכויותיו של אלאעסם היו ממושכנות לטובת בנק לאומי בגין חובותיו לבנק (להלן: "הנכס" ו-"החוב"). משלא עמד אלאעסם בפירעון החוב, ננקטו נגדו הליכי מימוש המשכנתא בהוצאה לפועל, שבגדרם מונה כונס נכסים מטעם הבנק. כונס הנכסים הציע את הנכס למכירה בהליך התמחרות שבו זכה גולן, כאשר בהיות המכירה במסגרת כינוס היא מותנית באישור רשם ההוצאה לפועל. כפי שציין בית המשפט המחוזי, ניתן להניח שאישור כזה היה ניתן לו התבקש, ואיש לא טען אחרת. סמוך לאחר קיום ההתמחרות וזכייתו של גולן בה, התקשר אלאעסם בעסקה למכירת אותו נכס עצמו לצד שלישי – זליבנסקי (להלן: "העסקה המאוחרת"). הוסכם בין הצדדים לעסקה המאוחרת כי חלק מהתמורה בגין הנכס יועבר על ידי זליבנסקי ישירות לידי כונס הנכסים לפירעון החוב של אלאעסם לבנק. בה בעת הוסכם בין אלאעסם ובין הבנק כי עם פירעון החוב (שיצוין שהבנק מחל על מקצתו) ייסגר תיק ההוצאה לפועל, יבוטל צו כינוס הנכסים ותבוטל המשכנתא על הנכס.

 

           אלא מאי? העסקה המאוחרת, כפי שנתבררה, אינה אלא עסקת מכר פרטי שבאה לעקוף שלא כדין את הליך ההתמחרות; ויודגש שלגולן לא הייתה כל ידיעה על העסקה המאוחרת, שהוסתרה ממנו במכוון. והכל כאשר הנכס עדיין מצוי תחת כינוס נכסים, במסווה של "פדיון" החוב של אלאעסם כלפי הבנק – לכאורה מכוח זכותו על פי סעיף 13(א) לחוק המשכון – ותוך סיכול השלמת עסקת המכר עם גולן שזכה בהתמחרות על הנכס. כזאת לא ניתן. ייאמר כי הרושם הוא שרב הנסתר על הגלוי בתיק זה, ודי אם אפנה לפער בתמורה שהתחייב גולן לשלם עבור הנכס – 1,330,000 ש"ח, לעומת התמורה שזליבנסקי התחייב בתשלומה – 900,000 ש"ח ושאלאעסם-החייב היה מוכן להסתפק בה. מכל מקום חוסר תום ליבם של הצדדים לעסקה המאוחרת הוא מובהק כפי שעמדה על הדברים השופטת ברק-ארז, ואני שותפה גם לביקורתה על התנהלות כונס הנכסים.

 

           סופו של דבר, אני מצטרפת למסקנה כי יש מקום להורות על אכיפת המכר לגולן כפי שקבע בית המשפט המחוזי ודין הערעור להידחות.

 

                                                                                                   ש ו פ ט ת

 

השופטת י' וילנר:

 

1.        אני מסכימה לחוות דעתה של חברתי, השופטת ד' ברק-ארז, וכן לקביעתה כי ב"תחרות הזכויות" שניטשה בין המשיב 1 (להלן: גולן) לבין המערער (להלן: זליבנסקי), יש להעדיף את זכותו של גולן בנכס הנדון.

 

2.        בתוך כך, מצאתי לנכון להוסיף ולהתייחס בקצרה לשאלה – האם לאחר קיום הליך התמחרות, רשאי חייב לממש את זכות הפדיון הנתונה לו מכוח סעיף 13(א) לחוק המשכון, התשכ"ז-1967 באמצעות מכירת הנכס הממושכן לצד שלישי.

 

           אם נשיב בענייננו על שאלה זו בחיוב, הרי שהסכם מכירת הנכס לגולן כלל לא השתכלל, שכן המכר כפוף מלכתחילה לזכות הפדיון של המשיב 3 (להלן: אלאעסם), ומשכך לא קמה כל תחרות זכויות בין גולן לבין זליבנסקי. ברם, אם נשיב לשאלה המתוארת בשלילה, אז ורק אז, תקום תחרות זכויות בה תידרש הכרעתנו לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

 

3.        על רקע האמור, אציין כי אני סבורה שמשעה שהחל הליך התמחרות לשם מימוש נכס ממושכן בהוצאה לפועל, החייב אינו רשאי עוד לפדות את הנכס באמצעות מכירתו לצד שלישי, ובכך, הלכה למעשה, לממש את הנכס במנותק מהליכי המימוש המבוצעים בהוצאה לפועל. מתן אפשרות למימוש על-ידי החייב כאמור תקעקע את הליך ההתמחרות, תפגע באינטרס הוודאות וההסתמכות של משתתפים פוטנציאליים בהליך ותרתיעם מפני השתתפות בהליכי מימוש המתנהלים בהוצאה לפועל. זאת, נוכח החשש המובנה של משתתפים בהליכי התמחרות כי בכל שלב עד לאישור המכר על-ידי רשם ההוצאה לפועל, החייב יוכל למכור את הנכס הממושכן לגורם אשר לא השתתף כלל בהתמחרות, או אף לגורם אשר השתתף בה והצעתו לא זכתה. זאת ועוד, ערעור יסודותיהם של הליכי מכר המתבצעים בהוצאה לפועל, כאמור, תמנע את מימוש תכלית הליך ההתמחרות בהשאת תמורתם של נכסים ממושכנים (המושגת, בין היתר, באמצעות תחרות בין מציעים רבים ככל הניתן), ומשכך תפגע בציבור הנושים המובטחים ואף בחייבים עצמם. יפים לעניין זה דברי כב' השופטת י' שטופמן:

 

"זכות זו [זכות הפדיון, י.ו.], הינה זכות הנחזית להיות זכות אישית, המסורה לחייב וכן ל'כל אדם שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או ממימושו', ואשר איננה ניתנת להעברה לצדדים שלישיים; בין היתר, משום היותה זכות קדימה החורגת מסדר הזכיה הרגילה בנכס...

מטעם זה, נראה, כי עסקינן במקרה בו מוגבלת עבירותה של הזכות על פי מהותה, ואיננה ניתנת להמחאה לצדדים שלישיים... (סע' 1 (א) סיפא לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט–1969).

לפיכך, נראה, כי מתן אפשרות לצד שלישי לרכוש את הנכס תחת החייב, אינה עומדת בתנאי תום הלב הנדרשים בהליכים משפטיים; משעל ידי כך מקופחת, למעשה, דרך כלל, זכותו של הזוכה בהתמחרות, הנאבק כנגד הצעה עדיפה של צד שלישי, שלא היה צד להליך ההתמחרות, והזוכה לזכות קדימה ברכישת הנכס" (ראו: בר"ע (מחוזי ת"א) 2564/05 שלג נ' מיכאלי, פסקה ה (4.7.2007)).‏

        

4.        הנה כי כן, אלאעסם היה זכאי אמנם לפדות את הנכס כל עוד לא אושרה המכירה לגולן על-ידי רשם ההוצאה לפועל, אך זכותו זו לא כללה פדיון באמצעות מכירת הנכס לזליבנסקי. מכאן עולה כי פדיון הנכס נעשה שלא כדין, וממילא הסכם מכירתו לגולן בעקבות הליך ההתמחרות שריר וקיים. לפנינו, אפוא, תחרות זכויות בין גולן לבין זליבנסקי, ובזו יש לבכר את זכותו של גולן, כפי שהיטיבה לבאר חברתי, השופטת ד' ברק-ארז.

 

                                                                                                                            ש ו פ ט ת

 

             הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז.

 

           ניתן היום, ‏כ"ב בחשון התשפ"א (‏9.11.2020).

 

ש ו פ ט ת

ש ו פ ט ת

                       ש ו פ ט ת

 

_________________________

הסרת המסמך

מסמכים נוספים

הסרת כל המסמכים
טען מסמכים נוספים